Energieeinsparungen Hessen 2026: Neue Vorgaben für Immobilienbesitzer

Ab 2026 gelten verschärfte Regelungen für Heizungen und energetische Sanierungen in Hessen

Was kommt auf Immobilienbesitzer in Hessen zu?

Das Jahr 2026 markiert einen wichtigen Wendepunkt für Immobilienbesitzer in Hessen. Mit der kommunalen Wärmeplanung und den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes stehen bedeutende Veränderungen bevor. Die neuen Regelungen betreffen sowohl Heizungsanlagen als auch energetische Sanierungen. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche konkreten Pflichten auf Sie zukommen, welche Fristen gelten und wie Sie von Förderungen profitieren können.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Kommunale Wärmeplanung startet 2026 in Großstädten: Frankfurt und Wiesbaden müssen bis zum 30.06.2026 ihre Wärmepläne vorlegen. Kleinere Kommunen haben bis 2028 Zeit.

• Keine generelle Austauschpflicht für funktionierende Heizungen: Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Nur Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre müssen getauscht werden.

• 65 % erneuerbare Energien bei neuen Heizungen: Nach Fertigstellung der kommunalen Wärmeplanung müssen neue Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

• Sanierungspflichten bleiben bestehen: Dämmung oberster Geschossdecken, Rohrisolierung und Kesseltausch nach 30 Jahren sind weiterhin verpflichtend. Bei Nichteinhaltung drohen Bußgelder bis 50.000 €.

• Förderungen bis zu 70 % möglich: Bund und Land Hessen bieten attraktive Zuschüsse. Die Grundförderung beträgt 30 %, zusätzliche Boni können die Förderung auf bis zu 21.000 € erhöhen.

• Ausnahmen für Härtefälle und Denkmäler: Bei unverhältnismäßigen Kosten oder denkmalgeschützten Gebäuden gelten Sonderregelungen.

Was kommt auf Immobilienbesitzer in Hessen bis zum Jahr 2026 zu?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und seine Bedeutung

Das Gebäudeenergiegesetz bildet seit dem 01.01.2024 den rechtlichen Rahmen für energetische Anforderungen an Gebäude. Es fasst die früheren Regelungen von EnEG, EnEV und EEWärmeG zusammen. Das Kernziel ist ehrgeizig: Bis 2045 soll der Gebäudesektor vollständig ohne fossiles Gas und Öl auskommen (Quelle: wirtschaft.hessen.de).

Für 2026 ist bereits eine neue GEG-Novelle geplant. Sie soll als Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) technologieoffener und flexibler werden. Die Eckpunkte werden Ende Januar 2026 erwartet, der Kabinettsbeschluss soll Ende Februar folgen.

Der hessische Sonderweg bei der kommunalen Wärmeplanung

Hessen geht bei der kommunalen Wärmeplanung einen eigenen Weg. Seit dem 29.11.2023 verpflichtet das Hessische Energiegesetz (§ 13) alle Kommunen mit mehr als 20.000 Einwohnern zur Erstellung einer Wärmeplanung. Die entsprechende Verordnung (WPVO) ist seit dem 18.11.2025 in Kraft.

Der Bund unterstützt Hessen dabei finanziell: Über fünf Jahre stehen jeweils circa 7,5 Millionen Euro zur Verfügung. Das Land ergänzt diese Mittel mit 1,3 Millionen Euro pro Jahr. Kleinere Kommunen mit weniger als 10.000 Einwohnern profitieren von vereinfachten Verfahren bei der Datenerfassung.

Die LEA Hessen (Landes-Energieagentur) bietet umfassende Unterstützung: Sie stellt Checklisten bereit, informiert über Vergabeverfahren und bietet eine Plattform für den Austausch zwischen Kommunen (Quelle: wirtschaft.hessen.de).

Welche Heizungen dürfen Immobilienbesitzer ab 2026 noch nutzen?

Regeln für bestehende Ölheizungen und Gasheizungen

Eine wichtige Nachricht vorweg: Es gibt keine generelle Austauschpflicht für funktionierende Öl- oder Gasheizungen. Ihre bestehende Heizung darf weiterlaufen und bei Defekten auch repariert werden. Allerdings müssen Konstanttemperaturkessel, die vor dem 01.01.1991 eingebaut wurden oder älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden (§ 72 GEG).

Von dieser 30-Jahre-Regel gibt es jedoch Ausnahmen:

• Niedertemperatur- und Brennwertkessel

• Heizungen mit weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW Leistung

• Selbstbewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn Sie seit dem 01.02.2002 Eigentümer sind

Ab 2026 dürfen neue Ölheizungen nur noch eingebaut werden, wenn der Wärmebedarf anteilig durch erneuerbare Energien gedeckt wird. Spätestens am 31.12.2044 müssen alle fossilen Heizungen außer Betrieb genommen werden (Quelle: gesetze-im-internet.de).

Vorgaben für den Einbau neuer Heizungsanlagen

Die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht gilt bereits seit dem 01.01.2024 für alle Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten. Für Bestandsgebäude ist der Zeitpunkt an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: Großstädte über 100.000 Einwohner müssen die Anforderungen ab dem 30.06.2026 umsetzen, kleinere Kommunen haben bis zum 30.06.2028 Zeit.

Weist eine Kommune jedoch vor Ablauf der Frist ein Wärmenetz- oder Wasserstoffnetzausbaugebiet aus, greifen die Anforderungen bereits einen Monat nach Bekanntgabe. Bis zur Fertigstellung der Wärmepläne gelten Übergangsfristen mit gestaffelten Anforderungen:

• Ab 2029: mindestens 15 % erneuerbare Energien

• Ab 2035: mindestens 30 % erneuerbare Energien

• Ab 2040: mindestens 60 % erneuerbare Energien

Bei einer defekten Heizung gibt es eine Havarie-Übergangslösung: Sie dürfen bis zu fünf Jahre eine provisorische Gasheizung nutzen. Bei Gasetagenheizungen sind sogar bis zu 13 Jahre möglich (Quelle: adac.de).

Die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht

Die 65-Prozent-Regel lässt sich auf verschiedene Weise erfüllen. Zulässige Optionen sind:

• Wärmepumpen (auch als Hybrid-System)

• Stromdirektheizungen

• Solarthermie (einzeln oder als Hybrid)

• Biomasseanlagen

• Anschluss an ein Wärmenetz

• H2-ready-Gasheizungen mit Transformationsplan

H2-ready-Gasheizungen sind Gasheizungen, die auf 100 % Wasserstoff umrüstbar sind. Voraussetzung ist ein rechtsverbindlicher Transformationsplan des Netzbetreibers bis Ende 2044.

Moderne Einzelraumfeuerstätten wie Kaminöfen können bis zu 10 % zum Nutzwärmebedarf angerechnet werden, wenn sie die 2. Stufe der BImSchV erfüllen. Dezentrale Holzfeuerstätten sind nicht vom GEG betroffen und kein Verbot ist für 2025 geplant (Quelle: hark.de).

Welche Sanierungspflichten gelten für Bestandsgebäude in Hessen?

Dämmung von obersten Geschossdecken und Dächern

Nach § 47 GEG müssen bei einem Eigentümerwechsel die oberste Geschossdecke oder das Dach innerhalb von zwei Jahren gedämmt werden, wenn der Mindestwärmeschutz nicht erfüllt ist. Der geforderte U-Wert liegt bei maximal 0,24 W/m²K.

Die Kosten für eine nachträgliche Dämmung liegen grob geschätzt bei 30 bis 60 € pro Quadratmeter. Bei Nichteinhaltung der Dämmpflicht drohen Bußgelder bis zu 50.000 €. Eine wichtige Ausnahme gilt für Langzeit-Eigentümer: Wenn Sie Ihr Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am 01.02.2002 bewohnt haben, entfällt diese Pflicht (Quelle: energie-experten.org).

Bei Neubauten müssen Sie eine Dämmstärke von 12 bis 20 cm einplanen, bei Modernisierungen reichen 10 bis 16 cm, abhängig vom verwendeten Dämmstoff.

Isolierung von heizungstechnischen Rohrleitungen

Gemäß § 69 GEG müssen alle Heizungs- und Warmwasserleitungen, die durch unbeheizte Räume führen, gedämmt sein. Die Dämmstärke richtet sich nach dem Rohrdurchmesser:

Situation	Dämmstärke	Anforderung
Regelfall	100 % des Innendurchmessers	Standard für normale Leitungen
Außenluft-Kontakt	200 % des Innendurchmessers	Doppelte Dämmung erforderlich
Wand-/Deckendurchbrüche	50 % des Innendurchmessers	Reduzierte Anforderung

Der Dämmstoff muss eine Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m•K) aufweisen. Die gute Nachricht: Die Kosten amortisieren sich meist bereits nach einer Heizperiode. Bei Verstoß gegen die Dämmungspflicht drohen Bußgelder bis zu 50.000 € (Quelle: isolierprofi.eu).

Austauschpflicht für alte Heizkessel

Nach § 72 GEG gilt ein Betriebsverbot für bestimmte alte Heizkessel. Konstanttemperaturkessel mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen müssen ausgetauscht werden, wenn sie:

• vor dem 01.01.1991 eingebaut wurden (sofortiges Betriebsverbot)

• ab dem 01.01.1991 eingebaut wurden und älter als 30 Jahre sind

Bei einem Eigentümerwechsel müssen neue Eigentümer diese Austauschpflicht innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintrag erfüllen. Ein BGH-Urteil vom März 2025 bestätigt: Der neue Eigentümer trägt die Verantwortung, nicht der Verkäufer (Aktenzeichen VIII ZR 23/25).

Entscheidend ist dabei das Alter des Wärmeüberträgers, nicht des Brenners. Die genannten Ausnahmen für Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie selbstbewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser gelten auch hier (Quelle: homeday.de).

Wie beeinflusst die kommunale Wärmeplanung die Fristen für Immobilienbesitzer?

Zeitpläne für Großstädte wie Frankfurt und Wiesbaden

Frankfurt muss seinen Wärmeplan bis zum 30.06.2026 fertigstellen. Die Auftragnehmer sind Mainova, das Fraunhofer IFAM, e-think-energy research Wien und IREES Karlsruhe (Quelle: frankfurt.de).

In Wiesbaden startet die Offenlegung des Wärmeplans am 27.01.2026. Bürger können bis zum 01.03.2026 Stellungnahmen abgeben. Der Entwurf enthält eine Bestands- und Potenzialanalyse, Zielszenarien, die Einteilung in Wärmeversorgungsgebiete sowie einen Maßnahmenkatalog. Erarbeitet wurde er gemeinsam mit ESWE Versorgungs AG und Ramboll/Fraunhofer IFAM (Quelle: wiesbaden.de).

Fristen für kleinere Gemeinden in Hessen

Die Fristen sind klar gestaffelt:

• Großstädte über 100.000 Einwohner: Wärmeplan bis 30.06.2026

• Kleinere Kommunen bis 100.000 Einwohner: Wärmeplan bis 30.06.2028

• Kommunen unter 10.000 Einwohner: vereinfachtes Verfahren möglich

Mehrere Gemeinden können die Wärmeplanung als Konvoi-Lösung gemeinsam durchführen. Wichtig: Eine frühe Fertigstellung des Wärmeplans löst nicht automatisch frühere GEG-Fristen aus. Nur wenn eine Kommune konkrete Gebiete als Wärmenetz- oder Wasserstoffnetzausbaugebiet ausweist, greifen die GEG-Anforderungen einen Monat nach Bekanntgabe (Quelle: wirtschaft.hessen.de).

Welche Förderungen können Immobilienbesitzer in Hessen nutzen?

Bundesweite Zuschüsse durch BAFA und KfW

Die KfW-Heizungsförderung bietet attraktive Zuschüsse bis zu 35 % der förderfähigen Kosten. Das Fördersystem setzt sich aus verschiedenen Bausteinen zusammen:

Förderkomponente	Fördersatz	Voraussetzung
Grundförderung	30 %	Für alle Antragsteller
Einkommensbonus	30 %	Jahreseinkommen ≤ 40.000 €
Klimageschwindigkeits-Bonus	20 %	Austausch bis Ende 2028
Effizienz-Bonus	5 %	Natürliche Kältemittel oder Erdwärme
Emissionsminderungs-Bonus	2.500 €	Saubere Biomasse-Heizung

Die maximale Förderung kann bis zu 70 % betragen. Die förderfähigen Kosten sind auf 30.000 € pro Wohneinheit gedeckelt. Das bedeutet: Der Bund zahlt maximal 21.000 € Zuschuss für ein Einfamilienhaus.

Seit dem 01.09.2024 muss der Antrag vor Vorhabenbeginn gestellt werden. Sie benötigen einen Lieferungs- oder Leistungsvertrag mit einem Fachunternehmen, der eine aufschiebende oder auflösende Bedingung enthält (Quelle: kfw.de).

Ergänzende Förderprogramme des Landes Hessen

Hessen bietet zusätzliche Förderungen für Heizanlagen mit erneuerbaren Energien. Die Zuschüsse variieren je nach Technologie zwischen 20 und 35 %:

• Gas-Brennwertkessel „Renewable Ready“: 20 %

• Gas-Hybridanlagen und Solarthermieanlagen: 30 %

• Wärmepumpen, innovative Heizungen, EE-Hybridheizungen, Biomasseanlagen: 35 %

Zusätzliche Boni erhöhen die Förderung:

• Austausch einer Ölheizung: plus 10 Prozentpunkte

• Biomasseanlagen mit geringem Feinstaub (≤ 2,5 mg/m³): plus 5 %

• Sanierung mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP): plus 5 Prozentpunkte

Die maximalen Investitionskosten sind auf 60.000 € pro Wohneinheit und Jahr begrenzt. Für Fachplanung und Baubegleitung gibt es 50 % Förderung, gedeckelt auf 5.000 € beim Einfamilienhaus (Quelle: verwaltungsportal.hessen.de).

Wer ist von den Vorgaben zur Energieeinsparung befreit?

Die Härtefallregelung im Detail

Eine Befreiung von den GEG-Anforderungen ist möglich, wenn eine „unbillige Härte“ vorliegt. Das ist der Fall, wenn die notwendigen Investitionen nicht in angemessenem Verhältnis zum Ertrag oder Wert des Gebäudes stehen. Dabei werden auch zukünftige Energiepreisentwicklungen und steigende CO2-Abgaben berücksichtigt.

Besondere persönliche Verhältnisse können ebenfalls eine unbillige Härte begründen. Alternativ ist eine Befreiung möglich, wenn Sie die GEG-Ziele durch andere Maßnahmen im gleichen Umfang erreichen.

Interessant ist die Quartierslösung nach § 103 Abs. 3 GEG: Mehrere Eigentümer können die Anforderungen über eine Gesamtbewertung gemeinsamer Gebäude erfüllen, nicht einzelgebäudebezogen. Für Befreiungsentscheidungen sind die Regierungspräsidien Darmstadt, Gießen und Kassel zuständig (Quelle: wirtschaft.hessen.de).

Ausnahmen für denkmalgeschützte Gebäude

Für Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Bausubstanz gilt § 105 GEG. Wenn die GEG-Anforderungen die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen würden oder zu unverhältnismäßig hohem Aufwand führen, kann von den Vorgaben abgewichen werden.

Denkmalgeschützte Gebäude sind zudem bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung von der Energieausweis-Pflicht befreit (§ 79 Abs. 4 GEG). Dennoch bleiben viele Sanierungsmaßnahmen an Dach und Fassade genehmigungspflichtig.

Alternative Sanierungsmöglichkeiten wie Innendämmung, Dachdämmung oder moderne Heizungen können auch bei Denkmalschutz die Energieeffizienz verbessern. Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es sogar spezielle Förderungen für den „Effizienzhaus Denkmal EE“-Standard (Quelle: energie-fachberater.de).

FAQ: Häufige Fragen zu den Vorgaben zur Energieeinsparung für Immobilienbesitzer

Fazit: Rechtzeitige Planung sichert optimale Förderung und vermeidet Zeitdruck

Die neuen Energieeinspar-Vorgaben ab 2026 bringen für Immobilienbesitzer in Hessen sowohl Herausforderungen als auch Chancen. Während bestehende Heizungen weitgehend geschützt sind, sollten Sie bei anstehenden Modernisierungen die neuen Anforderungen im Blick behalten. Die kommunale Wärmeplanung schafft dabei Planungssicherheit für Ihre Investitionsentscheidungen.

Besonders attraktiv sind die umfangreichen Fördermöglichkeiten von bis zu 70 %. Diese Zuschüsse können Ihre Investitionskosten erheblich reduzieren. Der CO2-Preis steigt 2026 auf bis zu 65 € pro Tonne. Gleichzeitig werden die Gas-Netzentgelte teurer, während die Kosten für Wärmepumpenstrom sinken.

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