Haus leer oder möbliert verkaufen: Was bringt mehr Geld?

Wie die Möblierungsfrage Ihre Verkaufsstrategie, den Preis und die Steuern beeinflusst.

Warum die Entscheidung mehr bedeutet als Sie denken

Ob Sie Ihr Haus leer, möbliert oder mit professionell inszenierten Mietmöbeln verkaufen, hat deutlich mehr Einfluss auf den Verkaufserfolg, als viele Eigentümer zunächst annehmen. Die Möblierungsfrage berührt die Zielgruppe, die Vermarktungsdauer, den erzielbaren Preis, die Verhandlungsdynamik und sogar die steuerliche Belastung auf Käuferseite. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Vor- und Nachteile beide Varianten mit sich bringen, welche Käufergruppen welche Präsentation bevorzugen, wie sich Möbel auf den Endpreis auswirken und wann professionelles Home Staging die bessere Wahl ist.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Die unmöblierte Übergabe ist in Deutschland der Standard: Sie spricht die breiteste Käufergruppe an, ist steuerlich und rechtlich unkompliziert und vermeidet Preisdiskussionen über einzelne Möbelstücke.

• Leere Räume haben auch Nachteile: Ohne Einrichtung wirken Zimmer oft kleiner und kälter. Laut einer Auswertung der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) wurden leere Räume in über 94 % der untersuchten Fälle vor dem Staging als problematisch empfunden.

• Möblierter Verkauf lohnt sich nur in Ausnahmefällen: Hochwertige, zeitlose und gut zur Architektur passende Einrichtung kann einen Mehrpreis rechtfertigen. Veraltete oder stark personalisierte Möbel führen dagegen häufig zu Preisabschlägen.

• Möbel können Grunderwerbsteuer sparen: Bewegliche Gegenstände wie Möbel oder Einbauküchen gehören nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, sofern sie im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und realistisch bewertet werden.

• Home Staging ist oft die wirtschaftlich sinnvollste Option: Gestagede Immobilien erzielten 2024 im Durchschnitt einen Mehrerlös von 14,8 % gegenüber dem ermittelten Marktpreis, bei Investitionskosten von typischerweise nur 1,5 % des Verkaufspreises.

• Die richtige Strategie hängt vom Einzelfall ab: Qualität der Einrichtung, Zielgruppe, Lage und steuerliche Situation bestimmen, welcher Ansatz für Ihr Haus der richtige ist.

Warum ist die Entscheidung zwischen leerem und möbliertem Hausverkauf so wichtig?

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist derzeit durch ein knappes Angebot, hohe Nachfrage und geringe Leerstandsquoten geprägt. Laut einer Studie der DZ HYP liegen die Leerstandsquoten an vielen Standorten teils unter einem Prozent, während die Nachfrage nach Wohnraum konstant hoch bleibt. (Quelle: dzhyp.de)

In diesem Umfeld verschiebt sich der Wettbewerb: Es gewinnen nicht mehr zwangsläufig die günstigsten Objekte, sondern jene, die bei gut informierten Käufern in kurzer Zeit den stärksten Eindruck hinterlassen. Genau hier kommt die Möblierungsfrage ins Spiel.

Die emotionale Dimension wird oft unterschätzt

Der Kauf eines Hauses ist für die meisten Menschen kein rein rationaler Vorgang. Vorstellungen von Stabilität, Unabhängigkeit und einem neuen Lebensabschnitt spielen eine entscheidende Rolle. Kaufentscheidungen entstehen aus einem Zusammenspiel von harten Faktoren wie Lage, Preis und energetischem Zustand sowie emotionalen Eindrücken wie Atmosphäre, Lichtstimmung und der Frage: Kann ich mir mein Leben hier vorstellen?

Eine gezielt eingesetzte Möblierung kann diese Vorstellungskraft fördern. Eine unpassende oder überladene Einrichtung dagegen erzeugt Distanz, und völlige Leere wirkt auf viele Interessenten kalt und wenig einladend.

Präsentation entscheidet über Klicks und Anfragen

Untersuchungen aus dem digitalen Immobilienmarketing zeigen, dass Inserate mit hochwertigem Bildmaterial deutlich höhere Klickraten erzielen. Die Art, wie ein Haus präsentiert wird, bestimmt also bereits, ob überhaupt Besichtigungsanfragen eingehen.

Steuerliche und rechtliche Aspekte greifen direkt an die Möblierungsfrage

Werden Möbel mitveräußert und im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, kann das die Grunderwerbsteuer auf Käuferseite reduzieren. Gleichzeitig entstehen neue Anforderungen an die Vertragsgestaltung, und eine zu aggressive Aufteilung des Kaufpreises kann die Finanzierung verteuern oder erschweren.

Die Möblierungsfrage ist damit weit mehr als eine Geschmacksentscheidung. Sie ist ein strategischer Hebel mit messbaren Auswirkungen auf Preis, Dauer und Kosten des Verkaufs.

Welche Vorteile bietet es, ein Haus komplett leer zu verkaufen?

Die unmöblierte Übergabe ist in Deutschland beim Verkauf privat genutzter Wohnimmobilien der klare Standard. Das hat gute Gründe.

Breiteste Käufergruppe ansprechen

Ein leeres Haus spricht Familien mit eigenem Hausrat, Paare mit individuellen Einrichtungsplänen und Kapitalanleger gleichermaßen an. Niemand muss sich fragen, ob er mit der vorhandenen Einrichtung klarkommt, ob Möbel entsorgt werden müssen oder ob Entsorgungskosten in den Kaufpreis eingepreist werden sollten. Die Diskussion in der Verhandlung konzentriert sich auf objektive Faktoren: Baujahr, Zustand, Energieeffizienz und Lage.

Klarer Vertragsgegenstand, weniger Konfliktpotenzial

Ohne mitverkaufte Möbel entfällt die Notwendigkeit, im notariellen Kaufvertrag detaillierte Inventarlisten zu führen. Das reduziert den Aufwand bei der Vertragsgestaltung und minimiert nachträgliche Auseinandersetzungen darüber, welche Gegenstände zugesagt waren oder in welchem Zustand sie hätten übergeben werden müssen.

Kein Wertvernichtungsrisiko durch veraltete Möbel

Gebrauchte Möbel verlieren im ersten Jahr nach Anschaffung typischerweise rund 25 % ihres Wertes, danach etwa 5 % pro Jahr. Sichtbare Gebrauchsspuren reduzieren den Wert um weitere 10 % pro Mangel. In der Praxis sind Käufer jedoch selten bereit, diesen rechnerischen Zeitwert zu bezahlen, sondern nutzen den Zustand der Einrichtung als Argument für weitreichendere Preisabschläge auf den Gesamtpreis. Wer ohne Möbel verkauft, vermeidet diese Diskrepanz.

Vorteile für die Finanzierung des Käufers

Banken bewerten als Sicherheiten vor allem Grundstück und Gebäude. Bewegliche Einrichtungsgegenstände fließen nicht in den Beleihungswert ein. Wird ein größerer Teil des Kaufpreises formell dem Inventar zugeordnet, kann das aus Sicht der finanzierenden Bank den Immobilienwert mindern und zu schlechteren Kreditkonditionen führen. Ein klarer, ausschließlich auf die Immobilie bezogener Kaufpreis vermeidet dieses Risiko.

Signalwirkung: Sofort verfügbar, kein Aufräumen nötig

Eine sauber geräumte, gepflegte Immobilie signalisiert Käufern, dass sie das Objekt direkt nutzen können, ohne erst fremden Hausrat entsorgen zu müssen. Für viele Interessenten, insbesondere solche mit kurzfristigem Einzugswunsch, ist das ein echter Pluspunkt. Unter der Voraussetzung, dass Wände, Böden und Ausstattung in Ordnung sind, wirkt ein leeres Haus als neutrale Leinwand, auf der sich jeder sein eigenes Wohnkonzept vorstellen kann.

Welche Nachteile können bei einem unmöblierten Hausverkauf entstehen?

So klar die Vorteile sind: Ein leer verkauftes Haus hat auch handfeste Schwächen in der Vermarktung.

Leere Räume wirken kleiner und unattraktiver

Die Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign weist darauf hin, dass nur wenige Kaufinteressenten in der Lage sind, sich leere Räume mental eingerichtet vorzustellen und Dimensionen korrekt einzuschätzen. Ohne Möbel fehlen Bezugspunkte. Zimmer wirken dadurch häufig kleiner, als sie tatsächlich sind. Hinzu kommt: Jede Unregelmäßigkeit, ob Kratzer im Parkett, ein Fleck an der Wand oder eine unvorteilhaft platzierte Steckdose, fällt in leeren Räumen stärker auf und wird in Verhandlungen als Argument für Preisabschläge genutzt.

Emotionale Ansprache fehlt

Kaufentscheidungen im Immobilienbereich sind stark emotional geprägt. Eine Auswertung realer Home-Staging-Projekte aus dem Jahr 2024 zeigt, dass leere Räume vor dem Staging als problematisch empfunden wurden, weil sie Interessenten emotional nicht erreichten. Wer ein Haus leer anbietet, verzichtet auf ein wirksames Instrument, um die Vision eines künftigen Lebens in den Räumen zu vermitteln. (Quelle: abele-homestaging.de)

Schwächere Wirkung in Onlineinseraten

Inserate mit leeren Räumen wirken auf Fotos oft monoton und wenig einladend. Es fehlen Ankerpunkte, die Atmosphäre, Nutzungsoptionen oder besondere Vorzüge des Grundrisses hervorheben. In einem Markt, in dem Interessenten täglich Dutzende Angebote sichten, kann das dazu führen, dass ein attraktives Objekt einfach übersehen wird.

Entrümpelung und Aufbereitung kosten Geld und Zeit

Bevor ein Haus leer präsentiert werden kann, muss es zunächst geräumt werden. Professionelle Entrümpelungsunternehmen berechnen im Durchschnitt etwa 500 € pro Zimmer, wobei Objektgröße, Lage und Menge des Hausrats den Preis deutlich variieren können. Hinzu kommen mögliche Kosten für Malerarbeiten, Bodenaufbereitung und Gartenpflege. Diese Investitionen belasten zunächst die Liquidität und amortisieren sich nicht in jedem Fall vollständig, insbesondere in schwächeren Marktsegmenten.

Welche Vorteile hat es, ein Haus möbliert zu verkaufen?

Ein möblierter Hausverkauf ist nicht per se schlechter. Unter bestimmten Bedingungen kann die vorhandene Einrichtung echten Mehrwert schaffen.

Raumfunktionen werden sofort sichtbar

Eine ansprechende Einrichtung macht Nutzungsszenarien unmittelbar erlebbar. Gerade bei architektonisch besonderen Grundrissen, Lofts oder Häusern mit ungewöhnlichen Raumzuschnitten hilft eine durchdachte Möblierung dabei, Möglichkeiten zu kommunizieren, die ohne Einrichtung schwer vorstellbar wären. Interessenten verweilen nachweislich länger in gut möblierten Objekten und beschäftigen sich intensiver mit den Details, was auf stärkeres Kaufinteresse hindeutet.

Hochwertige Einbauten als echter Mehrwert

Bei Häusern mit maßgefertigten Einbauschränken, hochwertigen integrierten Küchen oder fest in die Architektur eingepassten Möbeln kann der Mitverkauf sinnvoll sein. Eine Demontage solcher Stücke wäre aufwendig und mit optischen Einbußen verbunden. Der Käufer spart sich die Kosten einer vergleichbaren Neuplanung, was er bereit sein kann, mit einem Aufpreis zu honorieren.

Praktischer Nutzen für bestimmte Zielgruppen

Personen, die aus dem Ausland zuziehen, Expats, Berufspendler mit Zweitwohnsitz oder Käufer mit kurzfristigem Umzugsbedarf profitieren von einem Haus, das weitgehend bezugsfertig übergeben wird. Für Kapitalanleger, die gezielt im Segment möblierter Vermietung aktiv sind, kann ein bereits ausgestattetes Objekt ebenfalls attraktiv sein. Möblierte Wohnungen erzielen je nach Lage und Ausstattungsqualität typischerweise 10 bis 30 % höhere Mieten als vergleichbare unmöblierte Objekte.

Logistische Entlastung für den Verkäufer

Wer weit entfernt wohnt, stark beruflich eingebunden ist oder keine Verwendung mehr für die Einrichtung hat, kann sich durch den Mitverkauf der Möbel Aufwand und Kosten für Entrümpelung, Lagerung oder Einzelverkauf ersparen.

Gestaltungsspielraum bei der Grunderwerbsteuer

Bewegliche Gegenstände wie Möbel, eine nicht fest verankerte Einbauküche, Markisen oder ein Heizölvorrat gehören rechtlich nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, sofern sie im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und mit einem realistischen Preis bewertet werden. Das Finanzgericht Köln hat 2017 bestätigt, dass für mitverkaufte Einbauküchen und Markisen keine Grunderwerbsteuer anfällt, solange die angesetzten Werte plausibel sind. In der Praxis können so je nach Bundesland und Kaufpreis einige hundert bis über tausend Euro gespart werden. (Quelle: steuerrat24.de)

Welche Risiken bringt der Verkauf mit einer bestehenden Einrichtung mit sich?

Den Vorteilen stehen gewichtige Risiken gegenüber, die in vielen Fällen überwiegen.

Geschmack reduziert die Zielgruppe

Was für den bisherigen Eigentümer stimmig und hochwertig wirkt, kann von Kaufinteressenten als altmodisch, dunkel oder beengt erlebt werden. Eine stark personalisierte oder stilistisch polarisierende Einrichtung reduziert die Zahl potenzieller Käufer strukturell. Anders als beim Home Staging, wo neutrale Möbel nach dem Verkauf wieder entfernt werden, bleibt beim möblierten Verkauf jede Einrichtungsentscheidung dauerhaft wirksam.

Möbel werden in Verhandlungen zum Argument gegen den Preis

Viele Kaufinteressenten sind nicht bereit, den rechnerischen Restwert älterer Möbel zu übernehmen. Stattdessen wird die Einrichtung als Begründung genutzt, den Gesamtpreis zu drücken: Entsorgungskosten, Aufwand für Neumöblierung, Wunsch nach einem Neuanfang. Verkäufer, die den Möbelanteil zu hoch ansetzen, riskieren, dass der letztlich durchgesetzte Preisabschlag die theoretische Wertkomponente der Möbel übersteigt.

Steuerliche und finanzierungsbezogene Fallstricke

Werden bewegliche Gegenstände im Immobilienkaufvertrag separat ausgewiesen, kann das Grunderwerbsteuer sparen. Gleichzeitig sollte die Aufteilung nicht zu hoch angesetzt werden, weil Banken nur den Immobilienwert als Sicherheit berücksichtigen und das Finanzamt bei unrealistischen Inventarwerten nachfragt. Eine sorgfältige Abstimmung mit Bank und Steuerberater ist deshalb ratsam.

Mehr Aufwand, mehr Konfliktpotenzial im Vertrag

Beim möblierten Verkauf ist eine detaillierte Inventarliste als Bestandteil des Kaufvertrags ratsam. Fehlt sie oder ist sie unvollständig, sind Nachstreitigkeiten nahezu vorprogrammiert. Hinzu kommt: Verkäufer unterliegen der Offenbarungspflicht nicht nur für Mängel an der Immobilie, sondern im Zweifel auch für bekannte Mängel an mitverkauften Einbauten. Bei arglistigem Verschweigen können Gewährleistungsansprüche entstehen, selbst wenn im Vertrag ein Haftungsausschluss vereinbart wurde.

Längere Vermarktungsdauer bei unpassender Einrichtung

Möblierte Immobilien mit stark individuellem Stil oder sichtbarem Renovierungsbedarf bleiben tendenziell länger am Markt und unterliegen stärkeren Preisverhandlungen. Kaufinteressenten kalkulieren Entsorgungskosten, Möbelaustausch und gestalterische Anpassungen ein, was den Verhandlungsspielraum nach unten erweitert.

Welche Käuferzielgruppe bevorzugt leere und welche möblierte Immobilien?

Die Möblierungsfrage lässt sich nicht losgelöst von der Zielgruppe beantworten. Eigennutzer und Kapitalanleger unterscheiden sich deutlich in ihren Prioritäten.

Eigennutzer: Emotion zählt, Individualität auch

Eigennutzer suchen einen langfristigen Lebensmittelpunkt. Lichtführung, Raumwirkung und Atmosphäre können für die Kaufentscheidung genauso ausschlaggebend sein wie bauliche Fakten. Eine attraktive Möblierung, vor allem durch professionelles Home Staging, kann hier sehr überzeugend wirken, weil sie die Vision eines zukünftigen Lebens im Haus unmittelbar erlebbar macht.

Gleichzeitig wollen viele Eigennutzer ihr zukünftiges Zuhause individuell gestalten. Eine stark personalisierte Einrichtung, die den gelebten Stil des Vorbesitzers widerspiegelt, wirkt dann eher störend. Der ideale Mittelweg: eine optisch neutrale, ansprechende Möblierung, die Orientierung bietet, aber nicht als fester Bestandteil des Kaufs mitgegeben werden muss.

Kapitalanleger: Rendite vor Raumgefühl

Anleger prüfen vor allem Vermietbarkeit, Leerstandsrisiken und langfristige Wertentwicklung. Eine vorhandene Möblierung spielt für sie oft eine untergeordnete Rolle oder wird sogar als Kostenfaktor betrachtet, wenn sie nicht zur geplanten Mieterstrategie passt. Wer auf langfristige, unmöblierte Vermietung setzt, bevorzugt ein leer übergebenes Objekt, bei dem er selbst über Ausstattungsstandard und Bewirtschaftungskonzept entscheiden kann.

Sonderfall: Anleger im möblierten Vermietungssegment

Anleger, die gezielt für Expats, Geschäftsreisende oder Studierende vermieten, können von einem möblierten Objekt profitieren. Möblierte Vermietung erzielt je nach Lage und Qualität 10 bis 30 % höhere Mieten. Allerdings prüfen professionelle Anleger sehr genau, ob die vorhandene Einrichtung tatsächlich langfristig vermietbar ist. Häufig wird nach dem Erwerb ohnehin eine eigene, standardisierte Ausstattung eingebracht.

Situative Käufer: „Ready to move in“ als starkes Argument

Haushalte, die aufgrund von Trennung, Erbschaft oder beruflich bedingtem Ortswechsel kurzfristig Wohnraum benötigen, können einem möblierten Haus offen gegenüberstehen, sofern Preis und Stil stimmen. Für Mehrgenerationenprojekte hingegen sind Möbel meist zweitrangig: Strukturelle Flexibilität, Barrierefreiheit und Raumaufteilung stehen hier im Vordergrund, und eine neutrale oder leere Übergabe bietet die beste Basis für gemeinschaftliche Gestaltungsentscheidungen.

Fazit zur Zielgruppe: Leere oder nur temporär möblierte Immobilien sprechen die breiteste Käuferschaft an. Möblierte Verkäufe können in klar definierten Nischen und bei hochwertiger, stimmiger Einrichtung Vorteile bieten, sind aber anfälliger für Zielgruppenverfehlungen und Preisrisiken.

Wie wirken sich mitverkaufte Möbel auf den endgültigen Kaufpreis aus?

Die Wirkung von mitverkauften Möbeln auf den Endpreis lässt sich nicht pauschal beziffern. Sie hängt vom objektiven Zeitwert der Möbel, der subjektiven Wertschätzung der Käufer, der Verhandlungsmacht beider Seiten und der Rolle ab, die Möbel im Gesamtbild der Immobilie spielen.

Was Möbel wirklich wert sind

Möbel sind ein abnutzbares Wirtschaftsgut mit schneller Wertminderung. Im ersten Jahr sinkt ihr Wert typischerweise um rund 25 %, danach um etwa 5 % pro Jahr. Sichtbare Mängel reduzieren den Wert um weitere 10 % pro Schaden. Bei Standardmöbeln mittlerer Qualität bedeutet das: Nach wenigen Jahren repräsentieren sie nur noch einen kleinen Bruchteil des Anschaffungspreises und sind auf dem Gebrauchtmarkt oft kaum absetzbar.

Wie Käufer Möbel in Verhandlungen nutzen

Eigentümer hängen emotional an hochwertigen Anschaffungen und haben den ursprünglichen Kaufpreis vor Augen. Käufer dagegen bewerten, ob die Einrichtung ihren Vorstellungen entspricht und was sie damit anfangen können. Stimmen Stil und Qualität, kann ein moderater Aufpreis akzeptiert werden. Deckt sich der Geschmack nicht, werden Möbel zum Argument für Preisnachlässe: Entsorgungskosten, Aufwand, „alles neu machen wollen“. Der Versuch, Möbel als Werttreiber einzupreisen, führt in vielen Standardfällen dazu, dass Käufer stärker verhandeln, statt mehr zu zahlen.

Was Home-Staging-Daten über die Wirkung von Möblierung zeigen

Direkte Daten zur Preisauswirkung mitverkaufter Möbel sind begrenzt, da Kaufverträge nicht öffentlich zugänglich sind. Indirekt liefern Home-Staging-Auswertungen jedoch klare Hinweise: Gestagede Immobilien erzielten 2024 im Durchschnitt einen Mehrerlös von 14,8 % gegenüber dem vorab ermittelten Marktpreis, bei Investitionskosten von nur 1,5 % des Verkaufspreises. Bei Objekten ohne vorherige Vermarktungsversuche lag der Mehrerlös sogar bei bis zu 17,8 %. (Quelle: abele-homestaging.de)

Dass bereits virtuell eingefügte, nicht physisch vorhandene Möbel ähnliche Effekte auslösen können, unterstreicht: Es geht weniger um den materiellen Wert der Möbel als um ihre Funktion als Instrument zur emotionalen und visuellen Überzeugung.

Wann Möbel den Preis tatsächlich nach oben treiben

Ein Mehrpreis lässt sich in zwei Konstellationen realistisch erzielen: bei außergewöhnlich hochwertiger, zeitloser und zur Architektur passend konzipierter Einrichtung sowie bei Käufern, für die der sofortige Nutzwert eines voll ausgestatteten Hauses besonders wichtig ist. In allen anderen Fällen gilt: Wer den Verkaufserlös maximieren möchte, sollte weniger auf den direkten Wert der Möbel setzen, sondern auf eine Präsentationsstrategie, bei der Möblierung als psychologisches Verkaufswerkzeug eingesetzt wird.

Was müssen Sie beim Hausverkauf mit Möbeln bezüglich der Grunderwerbsteuer beachten?

Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Nebenkosten beim Immobilienkauf. Sie wird auf den Kaufpreis für Grundstück und Gebäude erhoben und ist in der Regel vom Käufer zu zahlen. Die Steuersätze variieren je nach Bundesland erheblich:

Bundesland	Grunderwerbsteuersatz
Bayern, Sachsen	3,5 %
Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt (5,5 %)	5,0 %
Hamburg	5,5 %
Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %
Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen	6,5 %

(Quelle: baufi-nord.de)

Bitte beachten Sie, dass sich diese Steuersätze ändern können. Die hier genannten Angaben entsprechen dem Stand 2025.

Möbel gehören nicht zur Bemessungsgrundlage

Rechtlich gilt: Bewegliche Gegenstände wie Möbel, nicht fest verankerte Einbauküchen, Markisen oder Heizölvorräte zählen nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Voraussetzung ist, dass diese Gegenstände im notariellen Kaufvertrag gesondert bezeichnet und mit einem eigenständigen Kaufpreis ausgewiesen werden.

Das Finanzgericht Köln hat 2017 bestätigt, dass für mitverkaufte Einbauküchen und Markisen keine Grunderwerbsteuer anfällt, sofern die angesetzten Werte realistisch und nachprüfbar sind. Das Finanzamt trägt dabei die Beweislast, wenn es die Angemessenheit der Inventarpreise anzweifelt. In der Praxis kann diese Regelung je nach Bundesland zu Ersparnissen von mehreren hundert bis über tausend Euro führen.

Die 15-Prozent-Grenze als Orientierung

Der Gestaltungsspielraum ist nicht unbegrenzt. Steuerrechtliche Fachbeiträge empfehlen, den Anteil der beweglichen Extras am Gesamtpreis auf rund 15 % zu begrenzen. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sollten maximal rund 45.000 € auf Möbel und Inventar entfallen, und das nur dann, wenn diese Bewertung durch Kaufbelege oder Gutachten plausibel untermauert werden kann. Überhöhte Ansätze können als Gestaltungsmissbrauch gewertet werden und Nachfragen des Finanzamts nach sich ziehen. (Quelle: deubner-steuern.de)

Wichtig: Abstimmung mit der Bank nicht vergessen

Eine aggressive Aufteilung des Kaufpreises zugunsten des Inventars kann die Finanzierung verteuern. Banken berücksichtigen Möbel nicht als werthaltige Sicherheiten. Wird ein erheblicher Teil des Kaufpreises formal dem Inventar zugeordnet, sinkt der für die Bank maßgebliche Immobilienwert. Das kann zu Zinszuschlägen oder im Extremfall zu einer Teilkündigung der Finanzierung führen. Wer Grunderwerbsteuer sparen möchte, sollte die beabsichtigte Preisaufteilung daher unbedingt vorab mit Steuerberater und finanzierender Bank abstimmen.

Einen weiteren verbreiteten Irrtum sollten Sie kennen: Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen lassen sich nicht durch gesonderten Ausweis im Kaufvertrag aus der Grunderwerbsteuer herausnehmen. Der Bundesfinanzhof hat das 2020 klargestellt. Die Gestaltungsmöglichkeit beschränkt sich auf tatsächlich bewegliche, separat bewertbare Gegenstände.

Wann ist professionelles Home Staging die bessere Alternative?

Home Staging, also die temporäre, verkaufsorientierte Möblierung und Gestaltung einer Immobilie, hat sich von einer Nischenlösung zu einem anerkannten Instrument des Immobilienmarketings entwickelt. Der entscheidende Unterschied zum möblierten Verkauf: Die eingesetzten Möbel verbleiben nicht dauerhaft in der Immobilie, sondern werden nach dem Verkauf wieder abgeholt.

Was die Zahlen sagen

Eine aktuelle Auswertung realer Home-Staging-Projekte in Deutschland für das Jahr 2024 zeigt deutliche Ergebnisse: Gestagede Immobilien wurden in über 98 % der Fälle erfolgreich verkauft. Der durchschnittliche Mehrerlös gegenüber dem vorab ermittelten Marktpreis lag bei 14,8 %, bei Objekten ohne vorherige Vermarktungsversuche sogar bei bis zu 17,8 %. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer sank auf rund 60 Tage, bei frühzeitigem Einsatz des Stagings noch deutlich kürzer. Die Investition lag im Mittel bei nur 1,5 % des Verkaufspreises. (Quelle: abele-homestaging.de)

Warum Home Staging psychologisch wirkt

Professionelles Staging wirkt auf mehreren Ebenen gleichzeitig:

• Raumproportionen werden für Interessenten intuitiv erfassbar, was bei leeren Räumen sonst kaum gelingt.

• Ein neutral-ästhetisches Ambiente reduziert kognitive Belastung und erleichtert es Käufern, sich selbst in der Immobilie vorzustellen.

• Persönliche Gegenstände des Verkäufers werden bewusst reduziert, um die gedankliche Übernahme durch den Käufer zu erleichtern.

• Typische Einwände in Besichtigungen werden vorweggenommen: Dunkle Räume, verwilderte Gärten oder unvorteilhafte Möblierung würden regelmäßig als Argumente für Preisnachlässe genutzt. Staging setzt genau an diesen Punkten an.

Virtuelles Staging als kostengünstige Ergänzung

Neben physischem Home Staging gewinnt virtuelles Staging an Bedeutung. Dabei werden Fotos leerer oder unattraktiv möblierter Räume digital eingerichtet. Anbieter berichten, dass Inserate mit virtuell gestalteten Bildern im Durchschnitt dreimal mehr Besichtigungsanfragen generieren und auch die Verkaufspreise höher liegen. Die Kosten sind erheblich geringer als bei klassischem Staging. Virtuelles Staging eignet sich besonders für Onlineinserate, muss aber transparent kommuniziert werden, um bei der Besichtigung keine Enttäuschungen zu provozieren.

Wann Home Staging besonders empfehlenswert ist

Home Staging ist vor allem dann die überlegenste Option, wenn:

• die vorhandene Einrichtung veraltet, stark personalisiert oder sichtbar abgenutzt ist,

• das Haus bereits leer steht und emotional kalt wirkt,

• das Objekt im mittleren bis gehobenen Preissegment liegt und eine starke Konkurrenz am Markt besteht.

In diesen Fällen verbindet Home Staging die rechtlichen und steuerlichen Vorteile einer unmöblierten Übergabe mit der emotionalen Wirkung einer ansprechend eingerichteten Immobilie. Steuerliche Fragestellungen zur Grunderwerbsteuer stellen sich dabei nicht, da die Staging-Möbel nicht Bestandteil des Kaufvertrags sind.

Fazit: Leer, möbliert oder gestaged? Die richtige Wahl hängt von verschiedenen Faktoren ab

Eine pauschale Antwort auf die Frage „leer oder möbliert“ gibt es nicht. Die richtige Strategie hängt von der Qualität der vorhandenen Einrichtung, der Zielgruppe, der Lage und der steuerlichen Situation ab.

Die unmöblierte Übergabe bleibt der Standard: Sie spricht die breiteste Käufergruppe an, ist rechtlich unkompliziert und vermeidet unnötige Diskussionen in der Verhandlung. Ein leer geräumtes, sauber aufbereitetes Haus ermöglicht es Interessenten, sich ohne Ablenkung auf das Wesentliche zu konzentrieren.

Professionelles Home Staging ist in vielen Fällen die wirtschaftlich sinnvollste Lösung: Es kombiniert die Vorteile der unmöblierten Übergabe mit der emotionalen Wirkung einer attraktiv eingerichteten Immobilie. Mehrerlöse von durchschnittlich rund 15 % bei Investitionskosten von nur 1,5 % des Verkaufspreises sprechen eine klare Sprache.

Der dauerhafte Mitverkauf von Möbeln empfiehlt sich vor allem bei hochwertigen, architektonisch integrierten Einrichtungen und passenden Zielgruppen. In Standardfällen überwiegen die Risiken: geschmackliche Konflikte, Preisabschläge in Verhandlungen, steuerliche Prüfungsrisiken und mögliche Nachteile in der Finanzierung.

Jede Immobilie und jede Verkaufssituation ist individuell. Als Makler mit über 35 Jahren Erfahrung im Rhein-Main-Gebiet und mehr als 750 erfolgreich verkauften Objekten helfe ich Ihnen gerne dabei, die richtige Strategie für Ihr Haus zu entwickeln.

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