Ist beim Hausverkauf ein Energieausweis zwingend notwendig? Alle Fakten zur Pflicht

Beim Hausverkauf gibt es eine klare gesetzliche Pflicht, die viele Eigentümer unterschätzen.

Was Sie zum Energieausweis beim Hausverkauf wissen müssen

Der Energieausweis ist beim Verkauf einer Immobilie seit 2014 gesetzlich vorgeschrieben. Wer ihn nicht vorlegt, riskiert ein empfindliches Bußgeld von bis zu 10.000 €. Doch wann genau müssen Sie ihn vorlegen, welchen Ausweis benötigen Sie und gibt es Ausnahmen? In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie als Eigentümer zum Thema Energieausweis beim Hausverkauf wissen müssen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Energieausweis ist beim Hausverkauf gesetzlich Pflicht: Seit dem 1. Mai 2014 schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor, dass Verkäufer einen gültigen Energieausweis vorlegen müssen.

• Vorlage spätestens bei der ersten Besichtigung: Bereits in Immobilienanzeigen müssen bestimmte Energiekennwerte veröffentlicht werden.

• Zwei Ausweisarten stehen zur Wahl: Je nach Baujahr und Größe Ihres Gebäudes ist entweder ein Bedarfsausweis oder ein Verbrauchsausweis vorgeschrieben oder möglich.

• Die Kosten trägt der Verkäufer: Zwischen 50 € und über 1.000 € je nach Ausweisart und Objekt, diese Kosten sind nicht auf den Käufer umlegbar.

• Ausnahmen existieren, sind aber eng gefasst: Gebäude unter 50 m², Baudenkmäler, Ferienhäuser und Abrissgebäude sind von der Pflicht befreit.

• Bußgelder bis 10.000 €: Wer keinen gültigen Energieausweis vorlegt oder falsche Angaben macht, begeht eine Ordnungswidrigkeit.

• Gültigkeit beträgt 10 Jahre: Nach Ablauf muss vor einem erneuten Verkauf ein neuer Ausweis ausgestellt werden.

• Ab Mai 2026 kommen neue EU-Regelungen: Eine neue Energieeffizienzskala und erweiterte Ausweispflichten treten dann in Kraft.

Warum ist der Energieausweis für den Hausverkauf gesetzlich vorgeschrieben?

Der Energieausweis ist kein bürokratisches Detail. Er erfüllt einen klaren Zweck: Käufer und Mieter sollen wissen, wie energieeffizient ein Gebäude ist und welche Betriebskosten sie zu erwarten haben.

Die rechtliche Grundlage in Deutschland ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit dem 1. November 2020 in Kraft ist. Es löste die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) ab, die die Ausweispflicht bereits ab dem 1. Mai 2014 eingeführt hatte. Auf europäischer Ebene geht die Vorgabe auf die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) zurück. Diese EU-Richtlinie zielt darauf ab, die Energieeffizienz von Gebäuden transparent zu machen und damit die europäischen Klima- und Energieziele zu unterstützen. Alle EU-Mitgliedstaaten sind verpflichtet, die EPBD-Vorgaben in nationales Recht umzusetzen.

Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Beim Verkauf Ihrer Immobilie sind Sie gesetzlich verpflichtet, einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Das gilt unabhängig davon, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen.

Gibt es Ausnahmen: Wann ist beim Hausverkauf kein Energieausweis notwendig?

Die Pflicht zum Energieausweis gilt für die große Mehrheit der Wohngebäude. Es gibt jedoch einige klar definierte Ausnahmen, in denen kein Ausweis erforderlich ist.

Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche

Kleine Gebäude wie Gartenhäuser oder Lagerhäuser fallen nicht unter die Ausweispflicht, sofern ihre Nutzfläche weniger als 50 m² beträgt.

Baudenkmäler und Ensembleschutz

Steht Ihre Immobilie unter Denkmalschutz, entfällt die Pflicht. Der Hintergrund: Energetische Sanierungsmaßnahmen sind bei Denkmälern häufig nicht oder nur eingeschränkt umsetzbar, weil sie das Erscheinungsbild verändern würden.

Ferienhäuser und selten genutzte Gebäude

Gebäude, die weniger als vier Monate pro Jahr genutzt werden oder nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden, sind ebenfalls ausgenommen.

Provisorische Gebäude

Für Gebäude, die von vornherein nur für eine Nutzungsdauer von maximal zwei Jahren errichtet wurden, besteht keine Ausweispflicht.

Abrissgebäude

Laut den FAQ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ist kein Energieausweis erforderlich, wenn ein Gebäude dokumentiert zum Abriss bestimmt ist und nicht mehr zur regulären Nutzung vorgesehen wird.

Gebäude ohne Heiztechnik

Wurde die gesamte Heizungstechnik aus einem Gebäude entfernt und ist keine Beheizung mehr vorhanden, entfällt ebenfalls die Pflicht.

Wichtig zu wissen: Diese Ausnahmen sind eng gefasst. Im Zweifelsfall sollten Sie prüfen lassen, ob Ihre Immobilie tatsächlich befreit ist, bevor Sie auf den Energieausweis verzichten.

Welchen Energieausweis benötigen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie?

Beim Energieausweis gibt es zwei grundlegend verschiedene Varianten: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Welcher für Ihre Immobilie vorgeschrieben oder möglich ist, hängt vom Baujahr und der Größe des Gebäudes ab.

Bedarfsausweis: Wann ist er Pflicht?

Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes auf Basis technischer Gebäudedaten. Dabei spielen Heizung, Lüftung, Warmwasser und die Beschaffenheit der Gebäudehülle eine Rolle. Das Ergebnis ist unabhängig vom tatsächlichen Nutzerverhalten und damit besonders aussagekräftig.

Pflicht ist der Bedarfsausweis in diesen Fällen:

• Für unsanierte Altbauten, die vor dem 1. November 1977 errichtet wurden und bis zu vier Wohneinheiten haben. Es sei denn, das Gebäude wurde seitdem gemäß der Wärmeschutzverordnung von 1977 vollständig saniert.

• Für alle Neubauten, für die seit dem 1. Oktober 2007 ein Bauantrag gestellt wurde.

Seit dem 1. Januar 2024 müssen Bedarfsausweise ausschließlich nach der Norm DIN 18599 erstellt werden. Diese umfasst eine ganzheitliche Betrachtung des Gebäudes inklusive Heizung, Lüftung, Klimaanlage und Gebäudeautomation.

Verbrauchsausweis: Wann ist er möglich?

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Er spiegelt damit das reale Heizverhalten der bisherigen Bewohner wider, was ihn weniger objektiv, dafür aber günstiger macht.

Einen Verbrauchsausweis können Sie wählen, wenn:

• Ihr Gebäude nach dem 1. November 1977 errichtet wurde oder seitdem nach der Wärmeschutzverordnung saniert wurde und bis zu vier Wohneinheiten hat.

• Es sich um ein Mehrfamilienhaus mit fünf oder mehr Wohneinheiten handelt, unabhängig vom Baujahr.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Ein Überblick

Merkmal	Bedarfsausweis	Verbrauchsausweis
Grundlage	Technische Gebäudedaten	Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre
Aussagekraft	Hoch, nutzerunabhängig	Abhängig vom Heizverhalten
Kosten	300–500 € (mit Vor-Ort-Begehung)	50–250 €
Pflicht bei	Altbau vor 1977, Neubauten	Wahlmöglich bei neueren Gebäuden

Zu welchem Zeitpunkt müssen Sie Interessenten den Energieausweis vorlegen?

Die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises beginnt früher, als viele Eigentümer denken. Es reicht nicht aus, ihn erst beim Notartermin bereitzuhalten.

Bereits in der Immobilienanzeige müssen bestimmte Energiekennwerte veröffentlicht werden, sofern ein Energieausweis vorhanden ist. Dazu gehören laut § 87 GEG:

• Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch)

• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)

• Wesentliche Energieträger der Heizungsanlage

• Baujahr des Gebäudes

• Energieeffizienzklasse (bei Wohngebäuden)

Spätestens bei der ersten Besichtigung müssen Sie den Energieausweis unaufgefordert vorlegen. Ein Aushang im Objekt ist ebenfalls zulässig. Sie müssen nicht aktiv darauf angesprochen werden, die Initiative liegt bei Ihnen als Verkäufer.

Nach dem Vertragsabschluss müssen Sie dem Käufer den Energieausweis im Original oder als Kopie übergeben. Spätestens zu diesem Zeitpunkt muss das Dokument vorliegen.

Viele Notare prüfen heute bereits aktiv, ob ein Energieausweis vorhanden ist, und beurkunden den Kaufvertrag im Zweifelsfall nicht ohne ihn.

Wer ist berechtigt, den Energieausweis auszustellen, und was kostet er?

Wer darf den Energieausweis ausstellen?

Nicht jeder darf einen Energieausweis ausstellen. § 88 GEG regelt die Ausstellungsberechtigung. Berechtigt sind unter anderem:

• Qualifizierte Energieberater mit entsprechender Zertifizierung

• Architekten und Bauingenieure mit den erforderlichen Qualifikationen

• Techniker mit Ausbildungsschwerpunkt in den Bereichen Gebäudehülle, Heizung oder Lüftung/Klimaanlage

• Schornsteinfeger mit entsprechender Befähigung

Eine aktuelle Liste zugelassener Aussteller finden Sie beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Achten Sie darauf, dass der Aussteller tatsächlich berechtigt ist, denn ein fehlerhafter oder von einer unberechtigten Person ausgestellter Ausweis gilt als ungültig.

Was kostet der Energieausweis?

Die Kosten hängen stark von der Ausweisart und dem Gebäude ab. Einen Überblick gibt die folgende Tabelle:

Ausweisart	Gebäudetyp	Kosten (ca.)
Verbrauchsausweis	Einfamilienhaus	50–100 €
Verbrauchsausweis	Mehrfamilienhaus	bis 250 €
Bedarfsausweis (online)	Einfamilienhaus	ab 100 €
Bedarfsausweis (mit Vor-Ort-Begehung)	Einfamilienhaus/Bestand	300–500 €
Bedarfsausweis	Große/komplexe Gebäude	über 1.000 € möglich

(Quelle: commerzbank.de)

Bitte beachten Sie, dass sich diese Kosten je nach Anbieter und Region unterscheiden können.

Wer trägt die Kosten?

Die Kosten für den Energieausweis trägt grundsätzlich der Verkäufer. Eine Umlage auf den Käufer ist nicht zulässig. Bei einem Mehrfamilienhaus, das im Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) steht, tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig. Die Hausverwaltung beauftragt in diesem Fall den Aussteller und verteilt die Kosten entsprechend. Wichtig zu wissen: Es handelt sich um Verwaltungskosten, nicht um Betriebskosten. Bei vermieteten Objekten dürfen diese Kosten daher nicht auf Mieter umgelegt werden.

Welche Bußgelder drohen beim Hausverkauf ohne gültigen Energieausweis?

Wer beim Hausverkauf keinen gültigen Energieausweis vorlegt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das ist zwar kein strafrechtlicher Tatbestand, kann aber empfindliche Geldbußen nach sich ziehen.

Gemäß § 108 GEG drohen Bußgelder von bis zu 10.000 €. Diese Sanktionen gelten in folgenden Fällen:

• Der Energieausweis fehlt vollständig oder ist abgelaufen.

• Der Ausweis enthält fehlerhafte oder unvollständige Angaben.

• In der Immobilienanzeige fehlen die vorgeschriebenen Energiekennwerte.

• Der Ausweis wird nicht rechtzeitig, also spätestens bei der ersten Besichtigung, vorgelegt.

Zuständig für die Kontrolle und Ahndung sind je nach Bundesland die Bauämter, Umweltämter oder die Gewerbeaufsicht. Wichtig: Auch Immobilienmakler können bei Verstößen mit Bußgeldern belegt werden, wenn sie die Pflichtangaben in Anzeigen nicht korrekt veröffentlichen.

(Quelle: gesetze-im-internet.de)

Wie lange ist der Energieausweis beim Hausverkauf gültig?

Ein Energieausweis, egal ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, ist ab dem Ausstellungsdatum zehn Jahre lang gültig. Nach Ablauf dieser Frist muss vor einem erneuten Verkauf oder einer Neuvermietung ein neuer Ausweis ausgestellt werden. Eine Verlängerung des bestehenden Ausweises ist nicht möglich.

In bestimmten Situationen kann eine vorzeitige Erneuerung erforderlich sein: Wenn mehr als 25 % der Gebäudehüllfläche saniert werden oder die Sanierungsmaßnahmen ein Viertel des Gebäudewerts übersteigen, ist ein aktualisierter Ausweis notwendig.

Was ändert sich ab Mai 2026?

Ab dem 29. Mai 2026 treten durch die Novelle der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) neue Anforderungen in Kraft. Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

• Die bisherige Energieeffizienzskala von A+ bis H wird durch eine einheitliche EU-Skala von A bis G ersetzt. Klasse A steht dann ausschließlich für Nullemissionsgebäude, Klasse G für die energetisch schlechtesten 15 % des Gebäudebestands.

• Die Ausweispflicht wird auf weitere Situationen ausgeweitet: bei der Verlängerung von Mietverträgen sowie bei größeren Renovierungen, die mehr als 25 % der Gebäudehüllfläche oder mehr als 25 % des Gebäudewerts betreffen.

• Bereits ausgestellte Energieausweise mit der alten Skala behalten ihre Gültigkeit bis zum Ende der regulären 10-Jahres-Frist.

(Quelle: energie-experten.org)

Fazit: Energieausweis beim Hausverkauf ist Pflicht, rechtzeitig handeln lohnt sich

Der Energieausweis ist beim Hausverkauf in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben und sollte frühzeitig beantragt werden. Denn die Vorlage ist nicht erst beim Notartermin notwendig. Die Pflichtangaben müssen bereits in der Immobilienanzeige erscheinen, und spätestens bei der ersten Besichtigung muss der Ausweis vorliegen. Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 €.

Welcher Ausweis für Ihre Immobilie der richtige ist, hängt vom Baujahr, der Größe und dem Sanierungsstand des Gebäudes ab. Die Kosten trägt stets der Verkäufer. Und mit den neuen EU-Vorgaben, die ab Mai 2026 gelten, steigen die Anforderungen weiter.

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FAQ: Häufige Fragen zum Energieausweis