Haus von Eltern verkaufen mit Wohnrecht: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Der Verkauf eines Hauses ist oft schon ohne Zusatzbedingungen eine komplexe Angelegenheit, wird jedoch noch anspruchsvoller, wenn ein Wohnrecht besteht. Besonders häufig tritt dieser Fall ein, wenn Kinder das Elternhaus erben und ihre Eltern weiterhin darin wohnen möchten oder ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist.

Ein Haus mit Wohnrecht zu verkaufen bedeutet: Der Käufer erwirbt die Immobilie, kann sie aber nicht vollständig nutzen, weil eine dritte Person weiterhin das Recht hat, darin zu wohnen. Das wirkt sich nicht nur auf den Wert der Immobilie, sondern auch auf die Zielgruppe potenzieller Käufer aus.

In diesem Ratgeber erklären wir Schritt für Schritt, wie ein Hausverkauf trotz bestehendem Wohnrecht möglich ist, welche rechtlichen, steuerlichen und praktischen Hürden dabei zu beachten sind und welche Lösungswege sich in der Praxis bewährt haben. Egal, ob Sie Erbe, Eigentümer oder Verkäufer sind: Mit dem richtigen Wissen und einer klaren Strategie lässt sich auch diese besondere Form des Hausverkaufs erfolgreich gestalten.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Was bedeutet „Haus mit Wohnrecht verkaufen“?

Ein Haus mit Wohnrecht zu verkaufen bedeutet, dass der neue Eigentümer das Objekt nicht uneingeschränkt nutzen kann, weil einer anderen Person – meist einem Elternteil – das Recht zusteht, weiterhin in der Immobilie zu wohnen. Dieses Recht bleibt auch nach dem Verkauf bestehen und ist gesetzlich geschützt (§ 1093 BGB).

• Der Eigentümer darf das Wohnrecht nicht kündigen.

• Der Verkauf des Hauses hebelt das Wohnrecht nicht aus.

• Eine Nutzung durch den neuen Eigentümer ist eingeschränkt oder ausgeschlossen.

Warum ist das wichtig?

Für potenzielle Käufer bedeutet ein eingetragenes Wohnrecht:

• Die Immobilie ist nicht sofort bezugsfrei.

• Es bestehen rechtliche Einschränkungen für Umbauten oder Vermietung.

• Die Finanzierung kann schwieriger werden, da Banken das Wohnrecht als Belastung werten.

Das Wohnrecht ist damit ein zentraler Faktor, der den Verkaufswert senkt und die Zielgruppe einschränkt. Genau deshalb ist es entscheidend, vor dem Verkauf eine fundierte Strategie zu entwickeln – rechtlich, wirtschaftlich und kommunikativ.

Formen des Wohnrechts

Beim Hausverkauf mit Wohnrecht ist es essenziell, die genaue Ausgestaltung des Wohnrechts zu verstehen – denn davon hängt ab, wie stark es den Verkauf beeinflusst. Es gibt unterschiedliche Formen, die sich in Dauer, Gegenleistung und rechtlicher Sicherung unterscheiden.

Zeitliche Befristung

• Befristetes Wohnrecht
  Gilt nur für einen bestimmten Zeitraum (z. B. 10 Jahre) und endet automatisch zum vereinbarten Termin.

• Unbefristetes bzw. lebenslanges Wohnrecht
  Der häufigste Fall beim Verkauf eines Elternhauses. Es gilt bis zum Lebensende des Berechtigten – eine Kündigung durch Käufer oder Eigentümer ist nicht möglich.

Entgeltlichkeit

• Unentgeltliches Wohnrecht
  Der Wohnberechtigte zahlt keine Miete – dies ist oft der Fall bei Übertragungen innerhalb der Familie oder bei Schenkungen.

• Entgeltliches Wohnrecht
  Der Berechtigte zahlt eine monatliche Nutzungsentschädigung. Diese kann vertraglich geregelt sein und erhöht den Wert der Immobilie leicht, da Einnahmen für den Käufer möglich sind.

Rechtliche Absicherung

• Dingliches Wohnrecht
  Wird im Grundbuch eingetragen (Abteilung II) und ist gegenüber Dritten abgesichert. Es besteht unabhängig vom Eigentümerwechsel – der häufigste Fall beim Hausverkauf mit Wohnrecht.

• Schuldrechtliches Wohnrecht
  Nur durch einen privaten Vertrag geregelt – ohne Grundbucheintrag. Es entfällt automatisch beim Eigentümerwechsel, da es nicht auf Dritte übertragbar ist.

Diese Unterschiede haben direkte Auswirkungen auf den Wert der Immobilie, die Verhandlungsspielräume sowie auf die Attraktivität für Käufer. Im nächsten Abschnitt schauen wir uns deshalb an, wie ein Wohnrecht rechtlich korrekt abgesichert wird und was bei Eintragungen ins Grundbuch zu beachten ist.

Rechtliche Grundlagen und Eintragung des Wohnrechts

Ein Wohnrecht ist kein einfacher Mietvertrag, es handelt sich um ein dinglich gesichertes Recht, das juristisch präzise geregelt sein muss. Wer ein Haus mit Wohnrecht verkaufen möchte, muss genau wissen, wie das Wohnrecht begründet, eingetragen und geschützt ist.

Notarielle Beurkundung

Ein Wohnrecht muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Das gilt sowohl für:

• die Erteilung des Wohnrechts selbst, als auch

• den Kaufvertrag, in dem das Wohnrecht berücksichtigt wird.

Laut § 311b BGB sind Grundstücksgeschäfte – und damit auch Wohnrechte – nur mit notarieller Beglaubigung rechtswirksam. Der Notar erstellt den Vertrag, prüft die Eintragungen und sorgt für die rechtssichere Umsetzung.

Grundbucheintragung

Das Wohnrecht sollte immer im Grundbuch eingetragen werden, um rechtlich abgesichert zu sein. Die Eintragung erfolgt in Abteilung II des Grundbuchs und schützt den Berechtigten auch bei einem Verkauf oder im Fall einer Zwangsversteigerung.

Wichtige Fakten zur Grundbucheintragung:

• Das Wohnrecht ist nicht übertragbar und nicht vererbbar.

• Eine Löschung ist nur mit Zustimmung des Berechtigten möglich.

• Ohne Eintrag im Grundbuch ist das Wohnrecht nur zwischen ursprünglichen Vertragspartnern gültig (schuldrechtlich) – es verfällt bei Eigentümerwechsel.

Schutz gegenüber Dritten

Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht bleibt bestehen, auch wenn das Haus verkauft wird. Das bedeutet: Der Käufer übernimmt die Immobilie inklusive Wohnrecht – unabhängig von seiner Nutzung oder Absicht. Deshalb ist der Grundbucheintrag der wichtigste Schutzmechanismus für den Wohnberechtigten.

Im nächsten Abschnitt geht es um die Wertminderung durch ein Wohnrecht und wie genau der Kapitalwert berechnet wird.

Bewertung und Wertverlust der Immobilie durch Wohnrecht

Ein Hausverkauf mit Wohnrecht hat direkte Auswirkungen auf den Marktwert der Immobilie. Denn der neue Eigentümer kann das Haus oft nicht oder erst später nutzen und das senkt die Nachfrage sowie den erzielbaren Preis. Um dennoch einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln, wird der Kapitalwert des Wohnrechts berechnet.

So wird der Wert des Wohnrechts berechnet

Die gesetzliche Grundlage ist § 14 Bewertungsgesetz. Der Wert des Wohnrechts ergibt sich aus der Formel:

Jahreskaltmiete × Kapitalwertfaktor = Kapitalwert des Wohnrechts

• Die Jahreskaltmiete wird anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete geschätzt.

• Der Kapitalwertfaktor richtet sich nach dem Alter, Geschlecht und der Lebenserwartung des Wohnberechtigten. Dafür nutzt man Tabellen des Bundesfinanzministeriums.

Beispielrechnung:

• Fiktive Monatskaltmiete: 700 €

• Wohnberechtigter: 75-jähriger Mann

• Kapitalwertfaktor: 8,271

700 € × 12 Monate × 8,271 = 69.476 €

Wenn das Haus 300.000 € wert ist, ergibt sich:
Verkehrswert abzüglich Wohnrecht = 230.524 €

Weitere Wertminderung: Verkaufbarkeit

Zusätzlich zur rechnerischen Minderung kommt ein Marktabschlag. Eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht ist schwerer zu verkaufen – besonders bei lebenslangem Wohnrecht. Laut Studien liegt dieser Abschlag bei durchschnittlich 13–15 % zusätzlich zum Kapitalwert.

Gründe dafür:

• Weniger Interessenten (v. a. bei Eigennutzern)

• Finanzierung wird schwieriger (geringere Beleihungswerte)

• Unsicherheit bei Dauer und Nutzungsmöglichkeiten

Fazit: Wer ein Haus mit Wohnrecht verkaufen möchte, muss realistische Preisvorstellungen haben. Der Wertverlust ist durch rechtliche Verpflichtungen begründet – lässt sich aber mit kluger Kommunikation und professioneller Vermarktung abfedern.

Steuerliche Aspekte beim Hausverkauf mit Wohnrecht

Ein Hausverkauf mit Wohnrecht kann auch steuerliche Auswirkungen haben – sowohl für die Verkäufer als auch für die wohnberechtigten Personen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, lohnt sich ein Blick auf die wichtigsten steuerlichen Regeln und Vorteile.

Steuerliche Behandlung für Verkäufer

Ob beim Hausverkauf Steuern anfallen, hängt vom Einzelfall ab. Grundsätzlich gilt:

• Der Gewinn aus dem Verkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt wurde (§ 23 EStG).

• Wird das Haus vermietet oder nicht selbst bewohnt, greift diese Ausnahmeregel nicht – es fällt ggf. Spekulationssteuer an, wenn der Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung erfolgt.

Besonderheit beim Wohnrecht:
Der Kapitalwert des Wohnrechts reduziert den steuerlich relevanten Verkaufspreis. Das kann helfen, Spekulationsgewinne zu minimieren oder sogar ganz zu vermeiden.

Steuerliche Auswirkungen für Wohnberechtigte

Ob das Wohnrecht für die betroffene Person steuerpflichtig ist, hängt von der Art des Rechts ab:

• Unentgeltliches Wohnrecht (z. B. bei Schenkung an Kinder oder Eltern):
  ➤ Es fällt keine Einkommensteuer an – aber ggf. Schenkungssteuer, wenn der Kapitalwert des Wohnrechts die steuerlichen Freibeträge übersteigt.

• Freibeträge für Schenkungssteuer (§ 16 ErbStG):
  
  Ehepartner: 500.000 €
  Kinder: 400.000 € je Elternteil
  Enkelkinder: 200.000 €
  Andere Personen: nur 20.000 €
  

• Der Kapitalwert des Wohnrechts wird dabei als Vermögensvorteil behandelt. Überschreitet er den Freibetrag, ist der übersteigende Betrag steuerpflichtig.

Tipp: Ein Steuerberater kann helfen, frühzeitig die steuerliche Optimierung des Verkaufs zu prüfen – insbesondere bei Übergabe im Familienkreis.

Herausforderungen beim Hausverkauf mit Wohnrecht

Der Verkauf eines Hauses mit eingetragenem Wohnrecht bringt besondere Herausforderungen mit sich. Die Kombination aus reduzierter Nutzbarkeit und rechtlicher Bindung wirkt sich unmittelbar auf Käuferinteresse, Finanzierungsmöglichkeiten und den erzielbaren Verkaufspreis aus.

Eingeschränkte Käuferzielgruppe

Viele Kaufinteressenten suchen ein Objekt zur sofortigen Eigennutzung. Ein bestehendes Wohnrecht macht dies unmöglich – das Haus ist „blockiert“. Daraus ergeben sich mehrere Hürden:

• Privatkunden (z. B. junge Familien) scheiden oft aus, weil sie die Immobilie selbst bewohnen möchten.

• Finanzierende Banken tun sich schwer, da die Immobilie nicht frei verfügbar ist – das Risiko ist höher.

• Kapitalanleger sind nur dann interessiert, wenn das Wohnrecht planbar befristet und der Preis entsprechend reduziert ist.

Lösungsmöglichkeiten für Verkäufer

Trotzdem ist ein Hausverkauf mit Wohnrecht machbar – wenn man die richtigen Strategien kennt:

• Verkauf an spezielle Käufergruppen
  Dazu zählen:
  
  Investoren mit langfristigem Anlagehorizont
  Immobiliengesellschaften
  Anbieter von Teilverkäufen oder Verrentungslösungen

• Professionelle Vermarktung
  Ein spezialisierter Immobilienmakler kennt den Markt, kalkuliert den richtigen Preis unter Berücksichtigung des Wohnrechts und kann gezielt geeignete Käufer ansprechen.

• Aufhebung oder Abfindung des Wohnrechts
  Möglich nur mit Zustimmung der berechtigten Person
  Der Verzicht kann gegen eine einmalige Abfindung erfolgen – oft günstiger als ein stark reduzierter Verkaufspreis
  Wichtig: Vertraglich klar regeln und notariell beurkunden

Hinweis: Ohne klare Strategie und Erfahrung ist der Verkaufsprozess mit Wohnrecht langwierig – und oft mit Preisabschlägen verbunden. Wer professionell vorgeht, kann das verhindern.

Praktische Schritte für den Verkauf eines Hauses mit Wohnrecht

Ein erfolgreicher Hausverkauf mit eingetragenem Wohnrecht erfordert eine klare Struktur, gute Vorbereitung und professionelle Begleitung. Die folgenden Schritte zeigen dir, wie du systematisch vorgehst – von der Bewertung bis zum unterschriebenen Kaufvertrag.

1. Immobilienbewertung

Zunächst wird der aktuelle Verkehrswert der Immobilie ohne Wohnrecht ermittelt. Anschließend wird der Kapitalwert des Wohnrechts abgezogen. Dafür braucht es:

• Angaben zur Wohnfläche, dem Alter und Geschlecht des Wohnberechtigten

• Eine realistische Kaltmiete als Berechnungsbasis

• Den Kapitalwertfaktor laut Bewertungsgesetz (§ 14 BewG)

Beispiel:
700 € Kaltmiete × 12 Monate × Faktor 8,271 (für einen 75-jährigen Mann) = 69.476 € Wohnrecht-Wert

Der so berechnete Betrag reduziert den erzielbaren Kaufpreis.

2. Grundbuchprüfung

Im Grundbuch muss das Wohnrecht als beschränkt persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II eingetragen sein.
Wichtige Fragen:

• Ist das Wohnrecht befristet oder lebenslang?

• Gibt es zusätzliche Rechte (z. B. Mitbenutzung von Garten, Keller etc.)?

• Wurde das Wohnrecht dinglich oder nur schuldrechtlich vereinbart?

Bei Unklarheiten empfiehlt sich die Einsichtnahme mit Hilfe eines Notars oder Maklers.

3. Rechtliche Beratung

Da ein Hausverkauf mit Wohnrecht viele juristische Besonderheiten aufweist, sollte frühzeitig ein erfahrener Rechtsanwalt für Immobilienrecht oder ein Notar hinzugezogen werden. Sie helfen bei:

• Vertragsgestaltung

• Haftungsfragen
  Prüfung steuerlicher Konsequenzen

4. Vermarktung & Käuferansprache

Jetzt beginnt die aktive Vermarktung mit folgenden Erfolgsfaktoren:

• Transparente Kommunikation: Das Wohnrecht offen und ehrlich im Exposé erwähnen

• Hochwertige Unterlagen: Grundrisse, Energieausweis, Berechnung des Wohnrechts

• Zielgruppen-Marketing: Ansprache von Investoren, Kapitalanlegern und Spezialanbietern

Ein Makler mit Erfahrung im Verkauf belasteter Immobilien kennt die richtigen Kanäle und erhöht die Verkaufschancen deutlich.Gerne unterstützen wir von Grünewald Immobilien Sie beim Verkauf Ihres Hauses mit Wohnrecht.

5. Vertragsgestaltung beim Notar

Beim notariellen Kaufvertrag müssen folgende Punkte beachtet werden:

• Klar geregelte Rechte & Pflichten der Parteien

• Fortbestand des Wohnrechts nach Verkauf

• Verteilung von Nebenkosten, Instandhaltung und Versicherung

• Ausschluss von Ansprüchen auf Eigenbedarfskündigung

Nur ein rechtssicherer Vertrag verhindert spätere Streitigkeiten zwischen Käufer und Wohnberechtigtem.

Besonderheiten bei Erbengemeinschaften

Der Verkauf eines Hauses mit Wohnrecht wird besonders komplex, wenn das Objekt im Besitz einer Erbengemeinschaft ist. Hier treffen emotionale, rechtliche und wirtschaftliche Interessen aufeinander – oft mit Konfliktpotenzial.

Warum wird es kompliziert?

In einer Erbengemeinschaft gehört das Haus allen Erben gemeinsam. Es kann nur mit Zustimmung aller Beteiligten verkauft werden. Schon ein einziger ablehnender Erbe kann den gesamten Verkaufsprozess blockieren.

Zudem bestehen häufig unterschiedliche Vorstellungen:

• Soll das Haus verkauft oder behalten werden?

• Wer übernimmt welchen Anteil?

• Wie wird das Wohnrecht der Eltern berücksichtigt?

Typische Konstellation

Ein Elternteil lebt noch im Haus mit eingetragenem lebenslangem Wohnrecht. Die Kinder haben gemeinsam das Haus geerbt. Einige möchten verkaufen – andere lieber behalten oder vermieten.

Mögliche Lösungen

• Übernahme durch einen Erben
  
  Ein Erbe kauft die Anteile der anderen aus (sogenannte Erbauseinandersetzung)
  Geeignet, wenn ein Familienmitglied das Haus selbst nutzen oder behalten möchte

• Teilungsversteigerung
  
  Gerichtlich erzwungener Verkauf bei Uneinigkeit
  Letzter Ausweg – führt oft zu geringeren Erlösen und zusätzlichem Stress

• Vermietung oder gemeinsamer Verkauf
  
  Einvernehmliche Vermietung bis zum Ende des Wohnrechts
  Späterer Verkauf oder Verkauf mit Wohnrecht unter Einigung aller

• Einbindung eines Mediators
  
  Professionelle Moderation kann helfen, Kompromisse zu finden
  Besonders bei zerstrittenen Familien ratsam

Tipp: Eine frühzeitige rechtliche Beratung und ein erfahrener Makler können helfen, unnötige Streitigkeiten zu vermeiden und eine faire Lösung für alle Beteiligten zu finden.

Alternativen zum herkömmlichen Verkauf

Der Verkauf eines Hauses mit Wohnrecht ist oft mit Einschränkungen verbunden – sowohl finanziell als auch emotional. Wer den Aufwand oder die Wertminderung vermeiden möchte, kann über alternative Modelle nachdenken, die Flexibilität und finanzielle Entlastung bieten.

1. Rückmietverkauf (Sale-and-Rent-Back)

Bei einem Rückmietverkauf verkauft der Eigentümer seine Immobilie, bleibt aber als Mieter in der Immobilie wohnen – mit einem vertraglich vereinbarten Mietrecht statt einem Wohnrecht.

Vorteile:

• Kein Grundbucheintrag erforderlich

• Einfachere Vermarktung, da kein Wohnrecht besteht

• Monatliche Miete statt Wohnrecht ohne Gegenleistung

• Flexibilität bei späterem Umzug

Ideal für: Eigentümer, die Liquidität benötigen, aber weiter im Haus wohnen möchten – z. B. zur Altersvorsorge.

2. Teilverkauf

Beim Teilverkauf wird ein prozentualer Anteil der Immobilie verkauft (z. B. 50 %) – meist an spezialisierte Anbieter. Der Verkäufer bleibt im Haus wohnen und zahlt ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil.

• Sofortige Kapitalfreisetzung ohne vollständigen Verkauf

• Wohnrecht bleibt erhalten

• Rückkauf des Anteils theoretisch möglich

Achtung: Monatliche Kosten und spätere Rückkaufbedingungen genau prüfen.

3. Umkehrhypothek / Immobilienrente

Eine Bank oder Versicherung zahlt dem Eigentümer eine monatliche Rente oder Einmalzahlung – abgesichert durch das Haus. Der Verkauf erfolgt erst beim Tod oder Auszug.

Vorteile:

• Kein sofortiger Verkauf nötig

• Zusätzliche Einnahmen im Alter

• Wohnrecht bleibt erhalten

Nachteile:

• Zinsen und Gebühren können hoch sein

• Wertverlust bei späterem Verkauf möglich

Tipp: Diese Modelle sind komplex und sollten immer mit einem unabhängigen Berater oder Finanzexperten geprüft werden. Ein spezialisierter Makler kann außerdem helfen, die wirtschaftlich sinnvollste Lösung zu finden.

Fazit: Haus von Eltern verkaufen mit Wohnrecht – was Sie wissen müssen

Ein Hausverkauf mit eingetragenem Wohnrecht ist rechtlich möglich – aber mit besonderen Herausforderungen verbunden. Das Wohnrecht bleibt auch nach dem Verkauf bestehen, senkt den Verkehrswert der Immobilie und schränkt den Käuferkreis deutlich ein.

Darauf kommt es an:

• Rechtliche Absicherung prüfen: Ist das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen? Ist es befristet oder lebenslang?

• Wert korrekt berechnen: Lassen Sie den Kapitalwert des Wohnrechts fachgerecht ermitteln – das beeinflusst den erzielbaren Verkaufspreis maßgeblich.

• Realistische Erwartungen setzen: Mit Wohnrecht ist ein Preisabschlag unvermeidlich – oft zwischen 20-40 % je nach Dauer und Marktlage.

• Zielgruppe gezielt ansprechen: Käufer mit Kapitalanlageinteresse oder institutionelle Investoren sind oft geeigneter als Eigennutzer.

• Professionelle Unterstützung nutzen: Ein erfahrener Immobilienmakler mit Expertise im Wohnrecht-Verkauf kann viel Zeit, Nerven und Geld sparen.

Alternative Modelle wie Teilverkauf, Rückmietverkauf oder Immobilienrente bieten zusätzliche Optionen, insbesondere wenn Sie als Eigentümer Liquidität brauchen, aber weiter im Haus wohnen möchten.

Mit guter Vorbereitung, realistischen Zielsetzungen und professioneller Begleitung ist auch ein Hausverkauf mit Wohnrecht erfolgreich umsetzbar.

Gerne unterstützen wir Sie bei Grünewald Immobilien beim Verkauf Ihres Elternhauses mit Wohnrecht. Nehmen Sie gerne Kontakt hier über unsere Website mit uns auf.