Haus verkaufen mit Grundschuld: Ablauf und Kosten im Überblick

Alles, was Sie vor dem Verkauf über Grundschuld, Restschuld und Kosten wissen müssen.

Was Sie vor dem Verkauf wissen sollten

Eine eingetragene Grundschuld im Grundbuch verunsichert viele Eigentümer, die ihr Haus verkaufen möchten. Dabei ist ein Verkauf trotz Grundschuld grundsätzlich möglich und in der Praxis weit verbreitet. Entscheidend ist, wie Sie mit der bestehenden Belastung umgehen und welche Kosten dabei auf Sie zukommen. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Möglichkeiten Sie haben, wie der Verkaufsprozess mit Notar abläuft und was die Grundschuldlöschung kostet.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Verkauf trotz Grundschuld ist möglich: Eine eingetragene Grundschuld verhindert den Hausverkauf nicht. Entscheidend ist, dass die Belastung bis zur Eigentumsübertragung geregelt wird.

• Käufer haben Anspruch auf lastenfreie Übergabe: Das bedeutet nicht, dass die Grundschuld vor dem Notartermin gelöscht sein muss, sondern dass sie im Zuge des Verkaufs aus dem Grundbuch entfernt wird.

• Drei Optionen für den Umgang mit der Grundschuld: Sie können die Grundschuld löschen lassen, sie an den Käufer abtreten oder sie als Eigentümergrundschuld behalten, sofern das Darlehen bereits abbezahlt ist.

• Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht immer an: Ist das Darlehen seit mehr als zehn Jahren ausgezahlt, haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht ohne Entschädigungszahlung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

• Der Pfandtausch ist eine kostensparende Alternative: Wer eine neue Immobilie kauft, kann die bestehende Grundschuld auf das neue Objekt übertragen und spart damit die Vorfälligkeitsentschädigung.

• Die Löschung kostet etwa 0,2 % der Grundschuldsumme: Bei einer Grundschuld von 300.000 € entspricht das rund 600 €. Die Löschungsbewilligung der Bank ist kostenlos.

• Vom Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung dauert es 10 bis 12 Wochen: Planen Sie ausreichend Vorlaufzeit ein, bevor Sie den Übergabetermin festlegen.

Was bedeutet eine eingetragene Grundschuld für Ihren Verkauf?

Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch Ihrer Immobilie eingetragen wird. Sie dient der Bank als Sicherheit für ein vergebenes Darlehen. Eingetragen wird sie in Abteilung III des Grundbuchs und gibt der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Wichtig zu wissen: Die Grundschuld erlischt nicht automatisch, wenn Sie das Darlehen vollständig zurückgezahlt haben. Sie bleibt so lange im Grundbuch stehen, bis Sie aktiv eine Löschung beantragen. Das bedeutet, es gibt zwei verschiedene Situationen, in denen Eigentümer mit einer eingetragenen Grundschuld verkaufen:

• Das Darlehen ist noch nicht abbezahlt und die Grundschuld sichert eine aktive Restschuld.

• Das Darlehen ist vollständig getilgt, die Grundschuld steht aber noch im Grundbuch.

In beiden Fällen können Sie Ihre Immobilie verkaufen. Der Unterschied liegt darin, wie aufwendig und kostenintensiv die Abwicklung ist.

Ebenfalls wichtig: Es gibt zwei Arten der Grundschuld. Bei der Buchgrundschuld wird sie ausschließlich im Grundbuch vermerkt. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich ein physischer Grundschuldbrief ausgestellt, der als Wertpapier gilt. Ist dieser Brief verloren gegangen, ist ein aufwendiges Aufgebotsverfahren vor dem Amtsgericht erforderlich, das den Verkaufsprozess um rund sechs Monate verzögern kann.

Können Sie ein Haus verkaufen, das noch nicht abbezahlt ist?

Ja, das ist rechtlich möglich. Ein laufendes Darlehen hindert Sie nicht daran, Ihre Immobilie zu verkaufen. Käufer haben in Deutschland zwar einen Anspruch auf eine lastenfreie Übergabe. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Grundschuld bereits vor dem Notartermin gelöscht sein muss.

In der Praxis wird die Ablösung des Darlehens in den Kaufvertrag eingebettet. Der Notar koordiniert dabei alle Beteiligten: Er holt die Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank ein und stellt sicher, dass die alte Grundschuld im Zuge des Eigentumsübergangs aus dem Grundbuch entfernt wird. Der Kaufpreis wird dann typischerweise direkt zur Tilgung der Restschuld verwendet.

Das Verfahren ist erprobt und läuft in der Praxis routiniert ab, sofern alle Beteiligten frühzeitig informiert sind. Entscheidend ist, dass Sie bereits vor der Vermarktung Ihrer Immobilie wissen, wie hoch Ihre Restschuld ist und ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Diese Zahlen beeinflussen direkt, welcher Betrag am Ende des Verkaufs für Sie übrig bleibt.

Welche Möglichkeiten haben Sie im Umgang mit dem laufenden Kredit?

Grundsätzlich stehen Ihnen drei Optionen zur Verfügung:

Option 1: Grundschuld löschen lassen

Nach vollständiger Darlehensrückzahlung erhalten Sie von Ihrer Bank eine kostenlose Löschungsbewilligung. Mit diesem Dokument beauftragt der Notar das Grundbuchamt, die Grundschuld zu löschen. Eine lastenfreie Immobilie ist für Käufer psychologisch attraktiver und erleichtert die Preisverhandlungen. Die Löschung kostet etwa 0,2 % der Grundschuldsumme.

Option 2: Grundschuld an den Käufer abtreten

Wenn das Darlehen bereits abbezahlt ist oder der Käufer die bestehende Grundschuld für seine eigene Finanzierung nutzen möchte, kann die Grundschuld abgetreten werden. Das spart Kosten für Löschung und Neueintragung. Eine Abtretung kostet etwa 0,2 bis 0,3 % der Grundschuldsumme und ist damit deutlich günstiger als eine Löschung mit anschließender Neueintragung.

Option 3: Grundschuld als Eigentümergrundschuld behalten

Ist das Darlehen vollständig abbezahlt, können Sie die Grundschuld auch im Grundbuch belassen und werden selbst zum Berechtigten. Diese sogenannte Eigentümergrundschuld lässt sich später als Sicherheit für eigene Finanzierungen nutzen, ohne neue Eintragungskosten zu verursachen. Der Nachteil: Einige Käufer und deren Banken reagieren skeptisch auf einen sichtbaren Belastungseintrag im Grundbuch.

Daneben besteht die Möglichkeit, dass der Käufer das laufende Darlehen vollständig übernimmt. Das spart beiden Seiten die Vorfälligkeitsentschädigung und Grundbuchkosten. Die Übernahme setzt jedoch die ausdrückliche Zustimmung Ihrer Bank voraus, die zuvor eine Bonitätsprüfung des Käufers durchführt. Ein Anspruch auf Zustimmung besteht dabei nicht.

Wann verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht, wenn Sie ein Darlehen vor Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist ablösen. Die Bank berechnet damit den Ausgleich für entgangene Zinseinkünfte. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 490 Abs. 2 Satz 3 BGB.

Die Höhe der Entschädigung hängt von mehreren Faktoren ab:

• der Höhe der verbleibenden Restschuld

• der noch laufenden Zinsbindungsfrist

• dem vereinbarten Zinssatz

• dem aktuellen Zinsniveau am Markt

Dabei gilt: Je niedriger die aktuellen Marktzinsen im Vergleich zu Ihrem Darlehenszinssatz sind, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus. In einem Umfeld mit gestiegenen Zinsen kann die Entschädigung hingegen sehr gering ausfallen oder sogar null betragen, weil die Bank das Geld zu besseren Konditionen neu anlegen kann.

Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Es gibt eine wichtige Ausnahme: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie jedes Baudarlehen nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen, unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Laufzeit. Bei dieser Kündigung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Entscheidend ist der Zeitpunkt der vollständigen Auszahlung, nicht der Vertragsunterzeichnung. Prüfen Sie daher anhand Ihrer Kontoauszüge, wann Ihr Darlehen vollständig ausgezahlt wurde. Wer diese Frist kennt und nutzt, kann beim Verkauf erhebliche Kosten sparen.

(Quelle: gesetze-im-internet.de)

Wie funktioniert der Pfandtausch als Alternative zur Kreditablösung?

Der Pfandtausch ist eine weniger bekannte, aber in bestimmten Situationen sehr sinnvolle Option. Das Verfahren ermöglicht es Ihnen, eine bestehende Grundschuld von Ihrer bisherigen Immobilie auf eine andere Immobilie zu übertragen, ohne das laufende Darlehen abzulösen.

Das ist besonders dann praktisch, wenn Sie Ihre aktuelle Immobilie verkaufen und gleichzeitig eine neue erwerben. Anstatt das alte Darlehen zu kündigen und eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, wird die Grundschuld einfach auf das neue Objekt übertragen. Das laufende Darlehen bleibt mit seinen bestehenden Konditionen erhalten.

Wie läuft ein Pfandtausch ab?

• Schritt 1: Sie beantragen bei Ihrer Bank den Pfandtausch und benennen die neue Immobilie als Ersatzsicherheit.

• Schritt 2: Die Bank prüft, ob das neue Objekt ausreichend werthaltig ist, um die Restschuld abzusichern. Dafür verlangt sie in der Regel ein Wertgutachten sowie Grundbuchauszug und Bebauungspläne.

• Schritt 3: Nach Zustimmung der Bank wird die alte Grundschuld gelöscht oder abgetreten, gleichzeitig wird eine neue Grundschuld auf der Ersatzimmobilie eingetragen.

• Schritt 4: Beide Schritte erfolgen notariell und werden im Grundbuch vermerkt.

Der Vorteil: Der Verkaufserlös steht Ihnen teilweise frei zur Verfügung, statt vollständig für die Darlehensablösung verwendet zu werden. Übersteigt der Erlös die Restschuld, können Sie den Überschuss behalten oder für die Tilgung einsetzen.

Zu bedenken ist, dass der Pfandtausch Notar- und Grundbuchkosten verursacht. Außerdem muss die neue Immobilie die Restschuld vollständig absichern. Ist das nicht der Fall, kann die Bank eine Teilrückzahlung verlangen, bevor sie dem Tausch zustimmt.

Wie läuft der Verkaufsprozess mit Grundschuld und Notar im Detail ab?

Der Ablauf eines Hausverkaufs mit Grundschuld folgt einem klar strukturierten Prozess. Von der Vorbereitung bis zur Eigentumsumschreibung vergehen in der Regel 10 bis 12 Wochen.

Vorbereitung: Darlehensunterlagen prüfen

Bevor Sie Ihre Immobilie vermarkten, sollten Sie eine aktuelle Schuldenstandsmitteilung bei Ihrer Bank anfordern. Darin stehen Restschuld, Zinssatz, Laufzeit und das Ablösedatum der Zinsbindung. Bitten Sie Ihre Bank zusätzlich um eine unverbindliche Schätzung der Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist kostenlos und gibt Ihnen Planungssicherheit für den Verkaufserlös.

Notartermin und Kaufvertragsbeurkundung

Der Notar bereitet den Kaufvertrag vor und koordiniert alle Beteiligten. Im Kaufvertrag wird festgehalten, zu welchem Preis verkauft wird, wie die Grundschuld behandelt wird und dass der Verkäufer die lastenfreie Übergabe schuldet. Der Notar nimmt außerdem direkt nach der Beurkundung die Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt vor. Diese Vormerkung schützt den Käufer: Sie verhindert, dass Sie die Immobilie nach der Unterzeichnung anderweitig verkaufen oder neu belasten.

Koordination mit den Banken

Nach dem Notartermin nimmt der Notar Kontakt zu Ihrer Bank auf und fordert die Löschungsbewilligung an. Das ist das Dokument, das die Löschung der alten Grundschuld im Grundbuch ermöglicht. Gleichzeitig werden die Unterlagen für die neue Grundschuld des Käufers vorbereitet.

Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung

Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, stellt der Notar die Fälligkeitsmitteilung aus. Erst ab diesem Zeitpunkt darf der Käufer den Kaufpreis überweisen. Die Mitteilung enthält den genauen Kaufpreis, die Restschuld, eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung sowie Notar- und Maklerkosten. Typischerweise beträgt die Zahlungsfrist 14 Tage nach Zugang der Mitteilung.

Der Notar überweist die Beträge dann direkt an die jeweiligen Empfänger: die Restschuld an Ihre Bank, die Provision an den Makler, die Notargebühren an das Gericht und den verbleibenden Betrag an Sie.

Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Nach Eingang der vollständigen Zahlung wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die alte Grundschuld wird gelöscht oder abgetreten, die neue Grundschuld der Käuferbank eingetragen. Damit ist der Eigentumsübergang rechtlich vollzogen.

Wer übernimmt die Kosten für die Löschung der Grundschuld im Grundbuch?

Die Kosten für die Löschung einer bestehenden Grundschuld trägt grundsätzlich der Verkäufer. Das ist der Teil der Notarkosten, der auf Ihre Seite entfällt. Den Großteil der Notar- und Grundbuchkosten trägt üblicherweise der Käufer.

Die Löschung einer Grundschuld kostet etwa 0,2 % der Grundschuldsumme. Diese Kosten setzen sich zusammen aus Notargebühren für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung und Grundbuchgebühren für die Löschung selbst.

Grundschuldsumme	Kosten Löschung (ca.)
100.000 €	200 €
200.000 €	400 €
300.000 €	600 €
400.000 €	800 €

Die Löschungsbewilligung selbst, also das Dokument Ihrer Bank, das die Löschung erlaubt, ist kostenlos. Ihre Bank darf dafür keine Gebühren verlangen. Sie erhalten es nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens auf Anfrage.

Zum Vergleich: Eine Abtretung der Grundschuld kostet nur etwa 0,2 bis 0,3 % der Grundschuldsumme und ist damit in etwa gleich teuer wie eine reine Löschung. Eine Löschung mit anschließender Neueintragung hingegen ist rund dreimal so teuer. Falls der Käufer die Grundschuld für seine eigene Finanzierung nutzen kann, lohnt sich daher eine Abtretung.

Die allgemeinen Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumsübergang belaufen sich insgesamt auf etwa 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € entspricht das rund 5.250 bis 7.000 €.

Was passiert mit der Grundschuld, wenn der Käufer sie übernimmt?

In bestimmten Fällen kann es sinnvoll sein, dass der Käufer die bestehende Grundschuld übernimmt, anstatt eine neue eintragen zu lassen. Das ist vor allem dann relevant, wenn das Darlehen bereits vollständig abbezahlt ist und die Grundschuld noch als Restposten im Grundbuch steht.

Die Abtretung erfolgt notariell. Der bisherige Berechtigte, also Ihre ehemalige Bank oder Sie als Eigentümer, überträgt die Grundschuld auf den Käufer oder dessen Bank. Der Käufer nutzt sie dann als Sicherheit für seine eigene Finanzierung. Der Vorteil für beide Seiten: Sie sparen die Kosten für Löschung und Neueintragung. Stattdessen fällt nur die deutlich günstigere Abtretungsgebühr an.

Eine andere Variante ist die vollständige Übernahme des noch laufenden Darlehens durch den Käufer. Das setzt voraus, dass Ihre Bank ausdrücklich zustimmt. Die Bank prüft dafür die Bonität des Käufers. Hat er eine vergleichbare oder bessere Kreditwürdigkeit, kann die Übernahme genehmigt werden. Der Käufer tritt dann in alle Konditionen des bestehenden Vertrags ein, einschließlich Zinssatz, Tilgungsrate und Laufzeit. Das kann für Käufer attraktiv sein, wenn der bestehende Zinssatz günstiger ist als aktuelle Marktangebote.

Wichtig zu wissen: Ein Rechtsanspruch auf die Zustimmung der Bank besteht nicht. Lehnt die Bank die Übernahme ab, muss das Darlehen regulär abgelöst werden.

Fazit: Haus verkaufen mit Grundschuld ist gut planbar

Ein Hausverkauf mit eingetragener Grundschuld ist kein Ausnahmefall, sondern gängige Praxis. Entscheidend ist, dass Sie frühzeitig den Überblick über Ihre Restschuld, mögliche Vorfälligkeitskosten und die verfügbaren Optionen gewinnen. Ob Sie die Grundschuld löschen, abtreten oder einen Pfandtausch durchführen: Jede Situation ist individuell. Die richtige Entscheidung hängt von der Höhe Ihrer Restschuld, der Laufzeit Ihres Darlehens und den Anforderungen des Käufers ab.

Wenn Sie wissen möchten, welcher Verkaufspreis für Ihre Immobilie realistisch ist und wie sich Ihre Restschuld dazu verhält, biete ich Ihnen gerne eine kostenfreie und unverbindliche Immobilienbewertung an. Gemeinsam schauen wir uns Ihre konkrete Situation an und besprechen den besten Weg für Ihren Verkauf.

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