Haus verkaufen mit oder ohne Makler: Was lohnt sich mehr?

Beide Wege haben Vor- und Nachteile – doch die Unterschiede, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen sind größer als erwartet.

Was Sie vor dem Hausverkauf wissen sollten

Der Verkauf einer Immobilie ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Dabei stellt sich früh eine zentrale Frage: Beauftrage ich einen Immobilienmakler oder verkaufe ich selbst? Auf den ersten Blick erscheint der Privatverkauf attraktiv, weil die Maklerprovision entfällt. Doch die Realität ist komplexer. Aufwand, Marktkenntnisse, rechtliche Risiken und der letztlich erzielte Verkaufspreis spielen alle eine entscheidende Rolle. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Vor- und Nachteile beide Wege bieten, welche konkreten Kosten und Risiken beim Privatverkauf entstehen und wann welche Option die bessere Wahl ist.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Privatverkauf spart die Provision, aber selten wirklich Geld: Privatverkäufer setzen den Angebotspreis bei Häusern im Schnitt um 7,3 % und bei Wohnungen um 9,1 % höher an als Makler. Das führt oft zu langen Vermarktungszeiten und letztlich niedrigeren Verkaufspreisen.

• Der Zeitaufwand beim Privatverkauf wird massiv unterschätzt: Von der Unterlagenbeschaffung über Besichtigungen bis zu Verhandlungen entstehen schnell 50 oder mehr Arbeitsstunden. Hinzu kommen Behördengänge und die Koordination mit Interessenten.

• Rechtliche Risiken können teuer werden: Fehler bei der Offenbarungspflicht von Mängeln, unvollständige Vertragsregelungen oder eine fehlgeschlagene Bonitätsprüfung können nach dem Verkauf zu kostspieligen Problemen führen.

• Die Maklerprovision wird seit 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt: Beauftragt der Verkäufer einen Makler, trägt er mindestens die Hälfte der Provision. Der Käufer zahlt höchstens den gleichen Anteil.

• Für die meisten Verkäufer lohnt sich ein Makler: Marktkenntnis, professionelle Vermarktung, rechtliche Sicherheit und ein belastbares Käufernetzwerk überwiegen in der Regel den Kostenvorteil des Privatverkaufs.

Vor- und Nachteile des Hausverkaufs ohne Makler

Der Privatverkauf ohne Makler wirkt verlockend. Die Maklerprovision entfällt, und Sie behalten die volle Kontrolle über den gesamten Prozess. Je nach Bundesland liegt die Provision zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie im Wert von 450.000 € wären das bei einem Satz von 6 % immerhin 27.000 €. Das ist ein starkes Argument, besonders wenn Sie glauben, die notwendigen Kenntnisse mitzubringen.

Daneben schätzen viele Eigentümer die direkte Kommunikation mit Kaufinteressenten. Kein Mittelmann, keine Abstimmungsschleifen, die eigene Immobilie authentisch und selbstbestimmt präsentieren.

Die Nachteile beim Verkauf ohne Makler werden häufig unterschätzt

Der zeitliche Aufwand ist einer der am häufigsten unterschätzten Faktoren. Ein privater Hausverkauf ohne Makler umfasst die Unterlagenbeschaffung, die Erstellung eines Exposés, die Koordination von Besichtigungsterminen, Preisverhandlungen und die gesamte Kaufabwicklung. Allein für Verhandlungen und Abwicklung sollten Sie mit etwa 15 Stunden rechnen. Die Vorbereitung und Vermarktung kommen noch oben drauf.

Ein weiterer kritischer Punkt ist die fehlende Marktkenntnis. Makler beobachten den lokalen Markt kontinuierlich und wissen, welche Preise realistisch sind. Privatverkäufern fehlt diese Einschätzung häufig. Das führt zu einer Überbewertung der eigenen Immobilie. Laut einer Analyse von immowelt setzen Privatverkäufer den Quadratmeterpreis bei Eigentumswohnungen im Schnitt um 9,1 % und bei Häusern um 7,3 % höher an als Makler. Das klingt zunächst nach einem Vorteil. Tatsächlich führt es aber zu längeren Vermarktungszeiten und am Ende oft zu einem niedrigeren Verkaufserlös.

Hinzu kommen ohne Makler rechtliche Risiken. Ohne professionelle Begleitung übersehen Privatverkäufer leicht wichtige vertragliche Regelungen. Besonders heikel ist die Offenbarungspflicht bei bekannten Mängeln. Wer einen Mangel kennt und verschweigt, kann selbst dann für arglistige Täuschung haftbar gemacht werden, wenn ein Mängelhaftungsausschluss im Kaufvertrag steht.

Auch die Bonitätsprüfung von Kaufinteressenten stellt viele Privatverkäufer vor Probleme. Professionelle Makler prüfen die Zahlungsfähigkeit der Käufer routinemäßig. Ein Käufer, der die Finanzierung nicht stemmen kann, kostet Zeit und kann den gesamten Verkaufsprozess zum Scheitern bringen.

Argumente für den Verkauf mit Immobilienmakler

Ein erfahrener Immobilienmakler bringt vor allem eines mit: fundierte lokale Marktkenntnis. Er kennt aktuelle Preise, versteht regionale Nachfragesituationen und kann den Wert Ihrer Immobilie realistisch einschätzen. Das verhindert sowohl eine Überbewertung als auch einen Verkauf unter Wert, den Sie ohne Makler riskieren könnten.

Die bereits erwähnte Analyse von immowelt unterstreicht das: Makler setzen marktgerechtere Preise an als Privatverkäufer. Das führt zu schnelleren Verkäufen mit weniger Preisnachlässen und letztendlich zu höheren Erlösen. Denn obwohl ein Makler eine Provision erhält, gleichen der bessere Preis und die kürzere Vermarktungszeit diesen Kostenpunkt oft mehr als aus.

Was ein Makler konkret übernimmt

Ein Makler entlastet Sie erheblich. Er kümmert sich um:

• die Zusammenstellung aller notwendigen Verkaufsunterlagen

• die Erstellung eines professionellen Exposés mit hochwertigen Fotos

• die Koordination und Durchführung von Besichtigungsterminen

• die Bonitätsprüfung von Interessenten

• die Preisverhandlungen mit potenziellen Käufern

• die Begleitung bis zum Notartermin und zur Schlüsselübergabe

Diese Entlastung ist besonders wertvoll, wenn Sie beruflich stark eingespannt sind oder wenig Erfahrung mit Immobilientransaktionen haben.

Schnellere Verkäufe durch professionelle Vermarktung

Ein Makler verfügt über ein etabliertes Netzwerk aus vorgemerkten Kaufinteressenten, die häufig noch nicht aktiv auf Portalen suchen, aber konkrete Kaufabsichten haben. Das verschafft Ihnen einen Zugang zu einem Käuferkreis, den ein Privatverkäufer alleine kaum erreicht.

Die Vermarktungsdauer ist bei Maklerverkäufen in der Regel deutlich kürzer. Während private Verkäufe oft 5 bis 12 Monate dauern, liegt die Dauer bei professioneller Begleitung typischerweise bei 2 bis 6 Monaten, in gefragten Lagen teils noch kürzer.

Daneben sorgt ein Makler für rechtliche Sicherheit. Er kennt die relevanten gesetzlichen Anforderungen und stellt sicher, dass alle Unterlagen vollständig und korrekt sind. Das schützt Sie vor Fehlern, die im schlimmsten Fall zu kostspieligen Rechtsstreitigkeiten nach dem Verkauf führen können.

Welchen konkreten Aufwand Sie beim Privatverkauf ohne Makler einplanen müssen

Der Privatverkauf lässt sich in drei Phasen unterteilen: Vorbereitung, Vermarktung und Abwicklung. Jede Phase erfordert erheblichen Zeit- und Energieaufwand.

Vorbereitung: Unterlagen und Preisermittlung

Zunächst müssen alle notwendigen Unterlagen beschafft werden. Dazu zählen unter anderem:

• Aktueller Grundbuchauszug (ca. 50 €)

• Energieausweis (50 bis 500 €, je nach Ausweistyp, gesetzlich vorgeschrieben)

• Genehmigte Baupläne und Grundrisse

• Wohnflächenberechnung

• Bauakte mit Baubeschreibung

• Nachweise über Modernisierungen

Optional, aber empfehlenswert ist ein professionelles Wertgutachten. Es kann je nach Umfang mehrere hundert bis einige tausend Euro kosten. Die Beschaffung dieser Unterlagen erfordert Zeit und häufig Behördengänge.

Die Preisermittlung ist ein weiterer kritischer Schritt. Ohne Marktkenntnis ist es schwierig, den richtigen Angebotspreis zu setzen. Emotionale Bindung an die eigene Immobilie führt häufig zu einer Überschätzung des Werts. Das Problem dabei: Ein zu hoch angesetzter Preis schreckt Interessenten ab und führt zu langen Vermarktungszeiten.

Vermarktung: Exposé, Portale und Besichtigungen

Ein professionelles Exposé erfordert hochwertige Fotos (200 bis 800 €), eine detaillierte Beschreibung, einen maßstabsgetreuen Grundriss (ca. 40 bis 100 €) sowie energetische Angaben. Ohne gestalterisches Geschick ist das eine echte Herausforderung. Die Qualität des Exposés beeinflusst direkt, wie viele und welche Interessenten sich melden.

Die Schaltung auf Online-Portalen kostet zusätzlich rund 500 € für drei Monate. Dazu kommt der kalkulatorische Wert Ihrer eigenen Arbeitszeit: Bei etwa 60 Stunden Vermarktungsaufwand und einem angesetzten Stundenwert von 30 € entstehen theoretische Kosten von rund 1.800 €.

Besichtigungstermine müssen koordiniert, kommuniziert und vorbereitet werden. Die Immobilie sollte bei jedem Termin in bestem Zustand präsentiert werden. Eine professionelle Präsentation der Räume, auch als Home Staging bekannt, kann den Verkaufspreis messbar steigern und die Vermarktungszeit verkürzen.

Gesamtkosten eines Privatverkaufs im Überblick

An einem Beispiel erklärt: Bei einem Verkaufspreis von 300.000 € sollten Sie folgende Kostenpositionen einplanen:

Kostenposition	Geschätzte Kosten
Energieausweis	50 – 300 €
Grundbuchauszug	ca. 50 €
Exposé-Erstellung (Fotos, Grundriss)	240 – 900 €
Online-Vermarktung (3 Monate)	ca. 500 €
Kalkulatorische Arbeitszeit (60 Std.)	ca. 1.800 €
Notar und Grundbuchamt (ca. 1,5 – 2 %)	4.500 – 6.000 €
Renovierungskosten (empfohlen max.)	bis 3.000 €

Diese Aufstellung zeigt: Auch ein Privatverkauf ohne Makler ist nicht kostenlos. Die eingesparte Provision wird durch eigene Kosten und Zeitaufwand teilweise oder vollständig aufgezehrt.

Wie sich der Verkaufsweg auf den Verkaufspreis auswirkt

Der Einfluss auf den Verkaufspreis ist einer der wichtigsten Unterschiede zwischen privatem und professionellem Verkauf. Das Ergebnis überrascht viele Eigentümer.

Überbewertung führt zu niedrigeren Erlösen

Eine Analyse von immowelt über den Zeitraum April 2022 bis Juli 2025 zeigt: Privatverkäufer setzen den Quadratmeterpreis bei Wohnungen im Schnitt um 9,1 % und bei Häusern um 7,3 % höher an als Makler. Diese Überbewertung hat konkrete Ursachen. Eigentümer haben oft eine emotionale Bindung an ihre Immobilie, insbesondere bei geerbten oder langjährig bewohnten Häusern. Hinzu fehlt die objektive Einschätzung für Faktoren wie ungünstige Grundrisse, sanierungsbedürftige Zustände oder eine weniger gefragte Lage.

Die finanziellen Folgen sind erheblich. Ein zu hoch angesetzter Preis schreckt potenzielle Käufer ab. Bleibt eine Immobilie lange auf dem Markt, interpretieren neue Interessenten das als Warnsignal: Sie vermuten, dass etwas mit dem Objekt nicht stimmt. Das schwächt die Verhandlungsposition des Verkäufers und führt letztlich zu Preisnachlässen.

Wird der Angebotspreis initial um 20 % zu hoch angesetzt, lag der tatsächlich erzielte Verkaufspreis laut einer Analyse der Sparkasse Köln im Schnitt um 15 % unter dem Marktwert. Selbst bei einer Überbewertung von nur 10 % war der finale Preis im Durchschnitt noch rund 3 % unter dem Marktwert.

Was das in der Praxis bedeutet

Ein Beispiel: Eine Immobilie mit einem realen Marktwert von 500.000 € wird von einem Privatverkäufer für 535.000 € angeboten. Nach mehreren Monaten ohne Abschluss und mehrfachen Preissenkungen erzielt der Verkäufer am Ende vielleicht 485.000 €. Ein Makler hätte sie von Anfang an zu 500.000 € angeboten, zügig verkauft und nach Abzug einer Provision von 3,57 % (17.850 €) einen Nettobetrag von rund 482.150 € erzielt. Der Unterschied ist minimal. Der Unterschied in Stress, Zeitaufwand und Nerven hingegen erheblich.

Makler setzen marktgerechte Preise an, erzielen schnellere Verkäufe und vermeiden das Risiko einer sich selbst verstärkenden Preisentwertung durch zu lange Vermarktungszeiten.

Wer die Maklerprovision beim Hausverkauf übernimmt

Seit einer Gesetzesänderung im Dezember 2020 ist die Verteilung der Maklerprovision klar geregelt. Das sogenannte Bestellerprinzip gilt: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Provision. Beauftragt also der Verkäufer einen Makler, muss er mindestens 50 % der Gebühr übernehmen. Der Käufer kann nur zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der Verkäufer denselben Anteil trägt (§ 656c BGB).

Wie hoch ist die Provision für Immobilienmakler?

Die Maklerprovision ist frei verhandelbar, bewegt sich aber üblicherweise zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises. Dabei gibt es regionale Unterschiede:

Bundesland	Gesamtprovision	Anteil Verkäufer	Anteil Käufer
Bayern, Baden-Württemberg	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Hessen	5,95 %	0 %	5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern	5,95 %	2,38 %	3,57 %
Niedersachsen	7,14 % oder 4,76 – 5,95 %	3,57 % oder 0 %	3,57 % oder 4,76 – 5,95 %

(Quelle: drklein.de)

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einer Gesamtprovision von 7,14 % beläuft sich die Provision auf 28.560 €. Davon trägt jede Seite 14.280 €.

Wichtig zu wissen: Die Provision wird ausschließlich bei erfolgreicher Vermittlung fällig. Vorauszahlungen sind nicht zulässig. Die Zahlung wird erst nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags fällig.

Bitte beachten Sie, dass die genaue Provisionsaufteilung je nach Vereinbarung und Region variieren kann. Für eine verbindliche Auskunft sprechen Sie gerne direkt mit uns.

Welche Risiken Sie beim Hausverkauf ohne Makler beachten müssen

Wer sein Haus privat und ohne Makler verkauft, trägt alle Risiken selbst. Diese sind vielfältiger als viele Eigentümer zunächst vermuten.

Überbewertung und falsche Preissetzung

Das Risiko einer zu hohen Preissetzung ist für Privatverkäufer besonders groß. Emotionale Bindung und fehlende Marktkenntnis führen häufig dazu, dass Immobilien 7 bis 9 % über dem marktgerechten Preis angeboten werden. Die Folge: lange Vermarktungszeiten, sinkende Verhandlungsposition und letztlich niedrigere Verkaufserlöse.

Rechtliche Fehler mit teuren Folgen

Ein Kaufvertrag ohne notarielle Beurkundung ist nicht rechtsgültig. Doch auch bei der Vorbereitung des Vertrags lauern Risiken. Fehlende oder falsch formulierte Klauseln können nach dem Verkauf zu Streitigkeiten führen. Besonders heikel ist die Offenbarungspflicht. Wer bekannte Mängel nicht korrekt kommuniziert, kann selbst dann für arglistige Täuschung haftbar gemacht werden, wenn ein vertraglicher Haftungsausschluss vereinbart wurde.

Bonitätsprüfung ist für Privatverkäufer schwierig

Professionelle Makler prüfen routinemäßig, ob Kaufinteressenten die Finanzierung sicherstellen können. Privatverkäufer dürfen keine Schufa-Auskünfte eigenständig einholen. Sie können lediglich eine Selbstauskunft des Käufers oder eine schriftliche Finanzierungszusage der Bank verlangen. Ein Käufer, der nach Vertragsabschluss die Zahlung nicht leisten kann, bedeutet erhebliche Verzögerungen und im schlimmsten Fall das Scheitern des Verkaufs.

Unvollständige Unterlagen verzögern den Verkauf

Fehlende oder unvollständige Dokumente können den Verkaufs- oder Finanzierungsprozess erheblich verlangsamen. Privatverkäufer müssen alle Unterlagen selbst zusammentragen und sicherstellen, dass diese vollständig und aktuell sind.

Schlechte Präsentation kostet bares Geld

Ein unprofessionelles Exposé mit schlechten Fotos und unklaren Beschreibungen reduziert die Anzahl und Qualität der Anfragen. Die Darstellung der Immobilie hat direkten Einfluss auf den erzielbaren Preis und die Vermarktungsdauer.

Emotionale Belastung bei Verhandlungen

Viele Eigentümer reagieren bei Preisverhandlungen emotional. Das ist verständlich, aber in Verkaufsgesprächen hinderlich. Ein Makler agiert neutral und sachlich, was erfahrungsgemäß zu besseren Verhandlungsergebnissen führt.

Wann der Maklerverkauf und wann der Privatverkauf die bessere Wahl ist

Die Entscheidung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Beide Wege können sinnvoll sein, wenn die Voraussetzungen stimmen.

Wann ein Makler die richtige Wahl ist

Ein Makler empfiehlt sich in diesen Situationen:

• Sie haben wenig Zeit und können den Prozess nicht intensiv begleiten.

• Sie sind unsicher bei der Preisermittlung und kennen den lokalen Markt nicht ausreichend.

• Ihre Immobilie ist schwer zu vermarkten, etwa wegen Lage, Zustand oder besonderer Eigenschaften.

• Sie möchten rechtliche Sicherheit und professionelle Begleitung durch den gesamten Prozess.

• Sie möchten vermeiden, dass emotionale Bindung Ihre Preisvorstellung und Verhandlungsführung beeinflusst.

Für Verkäufer, die beruflich stark eingebunden sind, oder bei Immobilien, die eine komplexere Vermarktung erfordern, ist ein Makler in der Regel die wirtschaftlich sinnvollere Entscheidung.

Wann ein Privatverkauf in Frage kommt

Ein Privatverkauf kann funktionieren, wenn Sie nah bei der Immobilie wohnen, ausreichend Zeit mitbringen und den lokalen Markt gut kennen. Außerdem sollten Sie bereit sein, sich intensiv mit rechtlichen Anforderungen, Unterlagen und Vertragsgestaltung zu befassen.

Ein weiterer Faktor ist die Marktlage. In einem Verkäufermarkt mit hoher Nachfrage und wenig Angebot sind die Bedingungen für Privatverkäufer günstiger als in einem Käufermarkt, in dem Interessenten aus vielen Angeboten wählen können.

Ehrlich gesagt lohnt sich der Privatverkauf nur dann wirklich, wenn Sie alle genannten Voraussetzungen erfüllen und bereit sind, den erheblichen Aufwand selbst zu tragen. Fehlt auch nur eine dieser Bedingungen, überwiegen die Risiken und der Mehraufwand schnell die eingesparte Provision.

Fazit: Mit professioneller Begleitung sicher und erfolgreich verkaufen

Der Hausverkauf ohne Makler spart auf dem Papier Provision. In der Praxis ist das Bild deutlich nuancierter. Der Zeitaufwand ist erheblich, das Risiko von Bewertungsfehlern ist real, und rechtliche Fallstricke lauern an mehreren Stellen im Prozess. Wer seine Immobilie zu hoch ansetzt, riskiert lange Vermarktungszeiten und am Ende einen niedrigeren Erlös als erwartet.

Für die meisten Eigentümer ist ein erfahrener Immobilienmakler die bessere Wahl: nicht nur wegen des möglichen Preisvorteils, sondern auch wegen der Sicherheit, der Zeitersparnis und der professionellen Begleitung durch einen komplexen Prozess.

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FAQ: Haus verkaufen mit oder ohne Makler