Haus verkaufen mit Wohnrecht: Ablauf, Wert & Steuern

Ein eingetragenes Wohnrecht senkt den Verkaufspreis, macht den Verkauf aber nicht unmöglich.

Wohnrecht beim Hausverkauf: Was Sie wissen müssen

Der Verkauf einer Immobilie ist bereits ohne Besonderheiten eine komplexe Angelegenheit. Kommt ein eingetragenes Wohnrecht hinzu, stellen sich viele Eigentümer berechtigte Fragen: Ist ein Verkauf überhaupt möglich? Wie wirkt sich das Wohnrecht auf den Preis aus? Und was passiert steuerlich? In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige rund um den Hausverkauf mit Wohnrecht, von der Berechnung des Wohnrechtswerts bis zum genauen Ablauf und den steuerlichen Folgen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Verkauf trotz Wohnrecht ist möglich: Das Wohnrecht bleibt nach dem Verkauf bestehen und geht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Die Zustimmung des Wohnberechtigten ist nicht erforderlich.

• Der Kaufpreis sinkt spürbar: Je nach Alter des Wohnberechtigten und Wohnrechtsdauer ist mit einem Wertabschlag von 10 bis 50 % auf den Verkehrswert zu rechnen.

• Der Wohnrechtswert ergibt sich aus einer Formel: Jahresmiete multipliziert mit dem Kapitalwertfaktor ergibt den Wert des Wohnrechts. Dieser Betrag wird vom Immobilienwert abgezogen.

• Käufer sind meist Investoren: Da die Immobilie nicht selbst bewohnbar ist, kommen als Käufer vor allem Kapitalanleger, Verrentungsunternehmen und Immobiliengesellschaften in Frage.

• Wohnrecht und Nießbrauch unterscheiden sich wesentlich: Beim Nießbrauch darf die Immobilie auch vermietet werden, beim Wohnrecht ist die Nutzung auf das eigene Bewohnen beschränkt.

• Das Wohnrecht erlischt erst mit dem Tod des Berechtigten: Ein bloßer Auszug oder ein Umzug ins Pflegeheim lässt das Wohnrecht nicht automatisch entfallen.

• Steuerlich sind verschiedene Aspekte zu beachten: Spekulationssteuer, Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer spielen je nach Situation unterschiedliche Rollen.

• Der teuerste Fehler ist ein unrealistischer Preis: Zu hohe Preisvorstellungen führen zu langen Vermarktungszeiten und letztlich zu einem noch niedrigeren Verkaufserlös.

Ist es möglich, ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht zu verkaufen?

Ja, der Verkauf eines Hauses mit eingetragenem Wohnrecht ist grundsätzlich möglich. Viele Eigentümer gehen davon aus, dass das Wohnrecht einen Verkauf verhindert. Das ist ein weit verbreitetes Missverständnis.

Entscheidend ist: Das Wohnrecht ist an die Person des Berechtigten gebunden, nicht an den Eigentümer der Immobilie. Das bedeutet, beim Eigentümerwechsel bleibt das Wohnrecht vollständig bestehen. Der neue Käufer erwirbt die Immobilie mitsamt der darin eingetragenen Belastung. Er wird Eigentümer, der Wohnberechtigte bleibt Bewohner.

Die Zustimmung des Wohnberechtigten zum Verkauf ist rechtlich nicht erforderlich. Der Eigentümer kann also frei entscheiden, wann und an wen er verkauft. Allerdings gibt es praktische Einschränkungen: Die Immobilie lässt sich nicht frei nutzen, was den Kreis möglicher Käufer deutlich verkleinert.

Bei befristeten Wohnrechten besteht zudem die Möglichkeit, mit dem Wohnberechtigten über eine Abfindung zu verhandeln. Willigt die berechtigte Person ein, das Wohnrecht vorzeitig aufzugeben, steigt die Attraktivität der Immobilie für Käufer spürbar. Das erleichtert den Verkauf und kann einen besseren Preis ermöglichen.

Wie wirkt sich das Wohnrecht auf den Kaufpreis der Immobilie aus?

Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Wert einer Immobilie erheblich. Der Grund ist simpel: Ein Käufer erwirbt eine Immobilie, die er weder selbst bewohnen noch frei vermieten kann. Dieses Nutzungsdefizit schlägt sich direkt im Preis nieder.

Typische Wertabschläge liegen je nach Situation zwischen 10 und 50 %. Die genaue Höhe hängt vor allem davon ab, wie alt die wohnberechtigte Person ist und ob das Wohnrecht lebenslang oder befristet gilt. Je jünger der Berechtigte, desto länger die voraussichtliche Nutzungsdauer und desto höher der Wertabschlag.

Ein Beispiel verdeutlicht das:

Immobilienwert	Wohnrechtswert	Verbleibender Kaufpreis
200.000 €	126.130 €	73.870 €
500.000 €	134.971 €	365.029 €

Der Wohnrechtswert wird also direkt vom Verkehrswert abgezogen. Was übrig bleibt, ist der Betrag, den ein Käufer realistischerweise zu zahlen bereit ist.

Hinzu kommt ein weiteres Problem: Banken finanzieren Immobilien mit bestehendem Wohnrecht zurückhaltend. Sie verlangen in der Regel eine deutlich höhere Eigenkapitalquote von 20 bis 40 %. Das schränkt den Käuferkreis zusätzlich ein und kann den erzielbaren Preis weiter drücken.

Wie wird der Wert des Wohnrechts konkret berechnet?

Der Wert eines Wohnrechts lässt sich nach einer klar definierten Formel berechnen:

Jahresmiete × Kapitalwertfaktor = Wert des Wohnrechts

Dabei gelten zwei wesentliche Eingangsgrößen, die erläutert werden müssen.

Die Jahresmiete

Die Jahresmiete basiert auf der ortsüblichen Nettokaltmiete für vergleichbare Objekte, multipliziert mit zwölf Monaten. Wird die Immobilie nicht vermietet, wird eine fiktive Marktmiete angesetzt. Die Jahresmiete darf dabei nach § 16 BewG maximal dem Immobilienwert geteilt durch 18,6 entsprechen.

Der Kapitalwertfaktor

Der Kapitalwertfaktor, auch Vervielfältiger genannt, richtet sich nach Alter und Geschlecht der wohnberechtigten Person. Er basiert auf den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes und einem Zinssatz von 5,5 %. Frauen haben aufgrund ihrer statistisch höheren Lebenserwartung regelmäßig höhere Kapitalwertfaktoren als Männer.

Ab dem 1. Januar 2026 gelten folgende Kapitalwertfaktoren auf Basis der Sterbetafeln 2022/2024 des Statistischen Bundesamtes:

Alter	Frau	Mann
60 Jahre	13,832	–
65 Jahre	12,798	–
70 Jahre	11,725	10,397
75 Jahre	10,397	–
80 Jahre	–	8,198

(Quelle: bundesfinanzministerium.de)

Drei konkrete Beispiele

Beispiel 1: Eine 65-jährige Frau, monatliche Marktmiete 817 €, Jahresmiete 9.800 €. Kapitalwertfaktor: 12,631. Wohnrechtswert: 9.800 × 12,631 = 123.784 €. Bei einem Immobilienwert von 200.000 € verbleiben als Kaufpreis rund 76.216 €.

Beispiel 2: Ein 70-jähriger Mann, monatliche Marktmiete 750 €, Jahresmiete 9.000 €. Kapitalwertfaktor: 10,397. Wohnrechtswert: 9.000 × 10,397 = 93.573 €.

Beispiel 3: Eine 75-jährige Frau, monatliche Marktmiete 1.200 €, Jahresmiete 14.400 €. Kapitalwertfaktor: 9,373. Wohnrechtswert: 14.400 × 9,373 = 134.971 €. Bei einem Immobilienwert von 500.000 € verbleibt ein Kaufpreis von rund 365.029 €.

Wichtig zu wissen: Bei befristeten Wohnrechten wird nicht die statistische Lebenserwartung, sondern die vertraglich vereinbarte Laufzeit für die Berechnung herangezogen.

Wer kauft eigentlich ein Haus mit bestehendem Wohnrecht?

Der Käuferkreis für eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht ist begrenzt. Privatpersonen, die selbst einziehen möchten, scheiden aus. Die Immobilie kann während der Laufzeit des Wohnrechts weder selbst bewohnt noch frei vermietet werden.

Als Käufer kommen daher vor allem folgende Gruppen in Frage:

• Kapitalanleger und Investoren: die auf langfristige Wertsteigerungen setzen und den günstigen Einstiegspreis nutzen

• Immobiliengesellschaften: die auf den Wegfall des Wohnrechts warten und die Immobilie danach weiterveräußern oder vermieten

• Spezialisierte Verrentungsunternehmen: die Modelle wie den Rückmietverkauf oder die Immobilienverrentung anbieten

• Unternehmen mit Rückmietmodellen: bei denen der Verkäufer die Immobilie gleichzeitig zurückmietet und als Mieter weiter bewohnt

Aus Investorenperspektive hat der Kauf einer Immobilie mit Wohnrecht durchaus Reiz: Der Einstiegspreis liegt deutlich unter dem Verkehrswert. Nach dem Erlöschen des Wohnrechts steht ein Objekt zur vollen Verfügung, das zu einem Bruchteil des späteren Marktwertes erworben wurde. Dieses Modell erfordert jedoch Geduld und Risikobereitschaft, da der Zeitpunkt des Wegfalls nicht exakt planbar ist.

Für Eigentümer bedeutet das in der Praxis: Die Vermarktung richtet sich an eine kleine, spezialisierte Zielgruppe. Eine breite Käuferansprache über klassische Immobilienportale ist weniger zielführend. Gefragt ist eine gezielte und transparente Kommunikation der rechtlichen Rahmenbedingungen.

Wo liegt der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch beim Verkauf?

Wohnrecht und Nießbrauch werden häufig verwechselt, unterscheiden sich aber in wesentlichen Punkten. Beide Rechte sind im Grundbuch in Abteilung II eingetragen, beide sind nicht vererbbar und nicht übertragbar. Doch in der praktischen Nutzung, besonders beim Verkauf, liegen erhebliche Unterschiede.

Merkmal	Wohnrecht (§ 1093 BGB)	Nießbrauch (§ 1030 BGB)
Nutzung	Nur eigenes Bewohnen	Bewohnen + wirtschaftliche Nutzung
Vermietung	Nicht erlaubt	Erlaubt, Mieteinnahmen beim Berechtigten
Pflegeheim-Fall	Recht bleibt, kann nicht ausgeübt werden	Kann noch vermietet werden
Übertragbarkeit	Nicht möglich	Nicht möglich
Vererbbarkeit	Nein	Nein
Wirkung beim Verkauf	Geht auf Käufer über	Geht auf Käufer über
Wertminderung	Deutlich	Deutlich

(Quellen: rosepartner.de, erbrechtsinfo.com)

Der entscheidende Unterschied liegt im Pflegefall. Zieht eine Person mit eingetragenem Wohnrecht ins Pflegeheim, bleibt das Wohnrecht bestehen, kann aber nicht mehr ausgeübt werden. Eine Vermietung ist ausgeschlossen. Die Immobilie ist damit in der Praxis blockiert. Beim Nießbrauch hingegen kann die Immobilie weiterhin vermietet werden. Der Berechtigte erzielt Mieteinnahmen und kann damit etwa Pflegekosten finanzieren.

Für den Verkauf bedeutet das: Eine Immobilie mit Nießbrauch ist in bestimmten Situationen flexibler nutzbar als eine mit eingetragenem Wohnrecht. Wer die Wahl hat, sollte sich rechtzeitig und fachkundig beraten lassen, welches Recht die eigene Situation besser absichert.

Welche Vor- und Nachteile bringt der Verkauf mit Wohnrecht mit sich?

Der Verkauf einer Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht ist weder ausschließlich vorteilhaft noch ausschließlich nachteilig. Er hängt stark von der individuellen Situation ab.

Für Verkäufer

Auf der positiven Seite steht die Möglichkeit, Liquidität zu schaffen, ohne die gewohnte Umgebung verlassen zu müssen. Wer das Wohnrecht für sich selbst vorbehält, kann nach dem Verkauf weiter in der Immobilie wohnen. Reparatur- und Instandhaltungskosten gehen je nach vertraglicher Regelung auf den Käufer über. Für Senioren, die ihre Altersvorsorge aufbessern möchten, kann das ein wichtiger Aspekt sein.

Auf der negativen Seite steht der spürbar niedrigere Verkaufspreis. Je nach Alter und Nutzungsdauer des Wohnrechts sind Abschläge von 10 bis 50 % realistisch. Dazu kommt eine längere Vermarktungsdauer, da sich der Käuferkreis stark einschränkt. Zieht der Wohnberechtigte ins Pflegeheim, bleibt das Wohnrecht trotzdem bestehen. Eine Vermietung ist dann weder möglich noch erlaubt, was die Situation für alle Beteiligten kompliziert.

Für Käufer

Attraktiv ist der günstige Einstiegspreis. Wer bereit ist, auf sofortige Eigennutzung zu verzichten und langfristig zu denken, kann eine Immobilie weit unter Marktwert erwerben. Nach dem Erlöschen des Wohnrechts steht ein Objekt mit vollem Nutzungspotenzial zur Verfügung.

Die Nachteile liegen in der eingeschränkten Nutzbarkeit, den erschwerten Finanzierungsbedingungen und der Unsicherheit über die Dauer des Wohnrechts. Konflikte mit dem Wohnberechtigten, etwa bei Modernisierungen oder Nebenkostenfragen, sind ebenfalls möglich.

Wie läuft der Hausverkauf mit Wohnrecht Schritt für Schritt ab?

Der Ablauf beim Hausverkauf mit Wohnrecht folgt grundsätzlich dem normalen Immobilienverkauf, erfordert aber in mehreren Schritten besondere Sorgfalt.

Schritt 1: Vorbereitung und Bewertung

Zunächst wird der Verkehrswert der Immobilie durch einen Sachverständigen oder erfahrenen Immobilienmakler ermittelt. Gleichzeitig wird der Kapitalwert des Wohnrechts berechnet. Dazu werden Jahresmiete und Kapitalwertfaktor benötigt. Das Ergebnis zeigt, welcher Kaufpreis realistisch am Markt erzielbar ist.

Außerdem sollte in dieser Phase geklärt werden, ob eine Abfindung für den Wohnberechtigten angeboten werden soll. Das kann den Verkauf erheblich vereinfachen.

Schritt 2: Exposé und Vermarktung

Die Immobilie wird mit einer transparenten und vollständigen Darstellung des Wohnrechts beworben. Unvollständige oder irreführende Angaben schrecken seriöse Interessenten ab. Die Zielgruppe sind primär Investoren und spezialisierte Verrentungsunternehmen, keine Selbstnutzer.

Schritt 3: Interessentenprüfung und Verhandlung

Interessenten prüfen die Kreditfähigkeit und verhandeln den Kaufpreis auf Basis des bereinigten Immobilienwerts. Offene Fragen zur Kostentragung für Notar, Grundbuch und Reparaturen sollten vor dem Notartermin geklärt sein.

Schritt 4: Notarielle Beurkundung

Jeder Immobilienverkauf muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar prüft den Grundbucheintrag, hält das Wohnrecht im Kaufvertrag fest und sorgt für eine rechtssichere Abwicklung.

Schritt 5: Grundbuchänderung

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Das Wohnrecht bleibt in Abteilung II eingetragen und geht auf den neuen Eigentümer über. Die Grundbuchumschreibung dauert in der Regel zwei bis fünf Monate.

Schritt 6: Zahlung und Eigentumsübergang

Der Käufer zahlt den vereinbarten Kaufpreis über eine Notar-Treuhand. Bestehende Grundschulden werden abgelöst. Der Eigentumsübergang erfolgt mit der Eintragung im Grundbuch.

Schritt 7: Regelung der laufenden Rechte und Pflichten

Nach dem Verkauf müssen Nebenkostenabrechnung, Reparaturverantwortung und steuerliche Pflichten klar zwischen Käufer und Wohnberechtigtem geregelt sein. Unklarheiten an dieser Stelle führen häufig zu späteren Konflikten.

Welche steuerlichen Aspekte müssen Sie beim Verkauf beachten?

Die steuerliche Seite eines Hausverkaufs mit Wohnrecht ist vielschichtig. Je nach Konstellation sind Spekulationssteuer, Schenkungssteuer, Erbschaftssteuer und Grunderwerbsteuer in Hessen relevant.

Spekulationssteuer

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss den Gewinn grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft versteuern. Der anzuwendende Steuersatz entspricht dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers.

Die Spekulationssteuer entfällt, wenn:

• die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde

• zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen

Beim Verkauf mit Wohnrechtsvorbehalt, also wenn der Verkäufer weiter in der Immobilie wohnt, kann die Eigennutzung weiterhin vorliegen. Das kann die Steuerlast erheblich reduzieren.

Wohnrecht bei Schenkung

Wird eine Immobilie verschenkt und der Schenker behält sich ein Wohnrecht vor, hat das steuerliche Wirkung. Der Kapitalwert des Wohnrechts wird vom steuerpflichtigen Schenkungswert abgezogen und reduziert damit die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer.

Die geltenden Freibeträge für die Schenkungssteuer:

Verwandtschaftsverhältnis	Freibetrag
Ehegatten	500.000 €
Kinder	400.000 € je Kind
Enkel	200.000 € je Enkel
Alle anderen	20.000 €

(Quelle: immoverkauf24.de)

Erbschaftssteuer

Wird eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht vererbt, mindert der Kapitalwert des Wohnrechts die Erbschaftsteuerlast. Das Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Für die Berechnung der Erbschaftssteuer gelten dieselben Freibeträge wie bei der Schenkungssteuer.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie mit Wohnrecht richtet sich die Grunderwerbsteuer nach dem tatsächlichen Kaufpreis, also dem bereits geminderten Wert. Das bedeutet: Je höher der Wohnrechtswert, desto niedriger die Grunderwerbsteuerlast für den Käufer.

Notar- und Grundbuchkosten

Notarkosten beim Immobilienkauf und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert. Beim Verkauf mit Wohnrecht ist das der reduzierte Kaufpreis. Bei einem Kapitalwert von 100.000 € sind kombinierte Kosten von rund 1.000 bis 1.500 € zu kalkulieren. Diese trägt beim Kauf in der Regel der Käufer.

Bitte beachten Sie, dass sich steuerliche Regelungen ändern können. Für eine individuelle Einschätzung Ihrer Situation empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater.

Kann das Wohnrecht nach dem Verkauf gelöscht oder aufgehoben werden?

Das Wohnrecht ist grundsätzlich dauerhaft eingetragen, bis es unter bestimmten Voraussetzungen erlischt oder gelöscht wird.

Automatisches Erlöschen

Das Wohnrecht erlischt automatisch mit dem Tod des Berechtigten. Es ist weder vererbbar noch übertragbar. Eine gesonderte Kündigung ist nicht erforderlich. Nach Vorlage der Sterbeurkunde kann die Löschung im Grundbuch beantragt werden.

Daneben erlischt ein befristetes Wohnrecht mit Ablauf der vereinbarten Frist. Wird die Immobilie dauerhaft unbewohnbar, kann das Wohnrecht ebenfalls entfallen.

Der Pflegefall: Ein häufiges Missverständnis

Zieht der Wohnberechtigte ins Pflegeheim, bleibt das Wohnrecht bestehen. Der bloße Auszug lässt das Recht nicht erlöschen. Der Berechtigte könnte theoretisch jederzeit zurückkehren. Das bedeutet für den Eigentümer: Die Immobilie bleibt rechtlich belastet, auch wenn sie praktisch leer steht.

Wichtig zu wissen: Ein freiwilliger Verzicht auf das Wohnrecht anlässlich eines Heimumzugs kann steuerlich als Schenkung gewertet werden. In Verbindung mit Sozialhilfebezug droht ein sogenannter Sozialregress, bei dem das Sozialamt den verschenkten Wert zurückfordert. Diesen Aspekt sollte man keinesfalls leichtfertig übergehen.

Nur wenn im ursprünglichen Vertrag ausdrücklich eine Wegfallklausel für den Pflegefall vereinbart wurde, kann das Wohnrecht in diesem Fall erlöschen.

Löschung mit Zustimmung des Berechtigten

Der Wohnberechtigte kann freiwillig auf sein Recht verzichten. Dafür ist eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung erforderlich. In der Praxis ist ein solcher Verzicht häufig mit einer finanziellen Abfindung verbunden. Die Abfindungshöhe orientiert sich am verbleibenden Restwert des Wohnrechts.

Die Löschung im Grundbuch erfolgt nach Einreichung aller Unterlagen beim Grundbuchamt, in der Regel innerhalb weniger Wochen. Die Kosten liegen je nach Bundesland und Komplexität im mittleren dreistelligen Bereich.

Sonderfall: Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung kommt es auf die Rangstelle des Wohnrechts im Grundbuch an. Ist das Wohnrecht ranghöher als die betreibende Forderung eingetragen, bleibt es bestehen. Ist es nachrangig, kann es im Versteigerungsverfahren wegfallen. Wohnberechtigte sollten daher auf eine erstrangige Eintragung achten.

Fazit: Haus verkaufen mit Wohnrecht erfordert Planung und Expertise

Der Verkauf eines Hauses mit eingetragenem Wohnrecht ist möglich, aber mit besonderen Herausforderungen verbunden. Der Kaufpreis sinkt durch den Wohnrechtswert spürbar. Der Käuferkreis ist kleiner. Die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen erfordern sorgfältige Vorbereitung.

Wer den Verkauf ohne fundierte Marktkenntnisse und ohne genaue Berechnung des Wohnrechtswerts angeht, riskiert einen deutlich zu niedrigen Erlös oder eine langwierige Vermarktung. Beide Fehler lassen sich mit der richtigen Begleitung vermeiden.

Als Immobilienmakler mit über 35 Jahren Erfahrung im Rhein-Main-Gebiet und ausgebildeter Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien kenne ich diese Situationen aus der Praxis. Ich begleite Sie von der realistischen Wertermittlung über die Vermarktung an die richtige Zielgruppe bis zum erfolgreichen Abschluss.

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FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf mit Wohnrecht