Haus verkaufen mit Makler: Was kostet die Provision wirklich?

Transparente Antworten zu Provision, Kosten und echtem Mehrwert beim Hausverkauf.

Was Sie über Maklerkosten wissen sollten

Der Verkauf eines Hauses ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Dabei stellt sich schnell die Frage: Was kostet ein Makler eigentlich, und lohnt sich die Zusammenarbeit wirklich? Als Immobilienmakler mit über 35 Jahren Erfahrung erlebe ich täglich, wie viel Unsicherheit rund um das Thema Provision besteht. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die Maklerkosten beim Hausverkauf geregelt sind, wer was zahlt und was Sie beim Thema Steuern beachten sollten.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Maklerprovision ist ein reines Erfolgshonorar: Sie wird erst fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet ist. Ohne erfolgreichen Abschluss fallen keine Kosten an.

• Seit Dezember 2020 gilt das hälftige Teilungsprinzip: Verkäufer und Käufer teilen sich die Provision zu gleichen Teilen. Der Verkäufer muss mindestens 50 % übernehmen (§ 656c BGB).

• Die übliche Provision liegt bei 5,95 % bis 7,14 %: Der genaue Satz hängt vom Bundesland ab. In Hessen sind es in der Regel 5,95 % des Kaufpreises.

• Weitere Kosten beim Hausverkauf: Für Verkäufer können Kosten für den Energieausweis (50 bis 500 €) sowie gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Notarkosten und Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer.

• Provision ist verhandelbar: Es gibt keine gesetzliche Obergrenze. Gute Argumente und ein früher Zeitpunkt im Prozess erhöhen die Chancen auf eine Anpassung.

• Steuerliche Absetzbarkeit ist möglich: Wer seine Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist verkauft, kann die Maklerkosten als Werbungskosten geltend machen, sofern die Immobilie nicht selbst genutzt wurde.

• Ein Makler erzielt oft einen höheren Nettoverkaufspreis: Professionelle Vermarktung, Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick gleichen die Provisionskosten in vielen Fällen mehr als aus.

Was sind typische Maklerkosten beim Hausverkauf?

Die Maklerprovision ist kein pauschales Honorar, sondern ein Erfolgshonorar. Das bedeutet: Sie wird ausschließlich dann fällig, wenn der Hausverkauf tatsächlich erfolgreich abgeschlossen wurde. Genauer gesagt, wenn der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet ist. Reservierungen, Absichtserklärungen oder mündliche Zusagen begründen noch keinen Provisionsanspruch.

Berechnet wird die Provision als prozentualer Anteil des beurkundeten Kaufpreises. Die Formel lautet: Kaufpreis × Provisionssatz ÷ 100. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Gesamtprovisionssatz von 5,95 % wären das insgesamt 23.800 €, hälftig geteilt also 11.900 € je Partei.

Wichtig zu wissen: Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für die Provisionshöhe. Der Satz orientiert sich an regionalen Gepflogenheiten und ist grundsätzlich verhandelbar. Mehr dazu erfahren Sie weiter unten.

Wer übernimmt die gesetzliche Maklerprovision beim Hausverkauf?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland eine klare Regelung: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Gesamtprovision übernehmen. Das bedeutet in der Praxis, dass der Verkäufer stets mindestens 50 % der Provision trägt. Der Käufer darf maximal so viel zahlen wie der Verkäufer (§ 656c BGB).

(Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

In der Praxis gibt es drei gängige Modelle:

• Hälftige Teilung: Beide Parteien zahlen jeweils 50 % der Gesamtprovision.

• Verkäufer zahlt mehr: Der Verkäufer übernimmt den größeren Anteil, der Käufer zahlt maximal 50 %.

• Verkäufer zahlt alles: Der Käufer wird vollständig von der Provision befreit.

Diese Regelung gilt ausschließlich für Wohnimmobilien und Einfamilienhäuser. Bei Gewerbeimmobilien ist die Provisionsteilung weiterhin frei verhandelbar, abhängig von der jeweiligen Marktlage.

Wie hoch fallen die Maklerkosten beim Hausverkauf konkret aus?

Die Gesamtprovision liegt in Deutschland je nach Bundesland zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises, inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 %. In Hessen beträgt der übliche Satz 5,95 %, was im bundesweiten Vergleich zu den niedrigeren Werten gehört.

(Quelle: www.drklein.de)

Beispielrechnung bei 5,95 % Gesamtprovision (hälftig geteilt)

Kaufpreis	Gesamtprovision (5,95 %)	Anteil Verkäufer (2,975 %)	Anteil Käufer (2,975 %)
300.000 €	17.850 €	8.925 €	8.925 €
400.000 €	23.800 €	11.900 €	11.900 €
500.000 €	29.750 €	14.875 €	14.875 €
600.000 €	35.700 €	17.850 €	17.850 €

Bitte beachten Sie, dass sich die genaue Provisionshöhe je nach Vereinbarung und individuellem Fall unterscheiden kann. Für eine präzise Einschätzung sprechen Sie mich gerne direkt an.

Welche weiteren Kosten fallen beim Hausverkauf an?

Die Maklerprovision ist nur ein Teil der Gesamtkosten beim Hausverkauf. Je nachdem, ob Sie Verkäufer oder Käufer sind, kommen unterschiedliche Positionen hinzu.

Kosten für den Verkäufer

Als Verkäufer sind Ihre zusätzlichen Kosten in der Regel überschaubar:

• Energieausweis: Beim Verkauf einer Immobilie ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Ein Verbrauchsausweis kostet zwischen 50 und 100 €, ein detaillierterer Bedarfsausweis zwischen 300 und 500 €. Wer diesen nicht vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 €.

• Löschung der Grundschuld: Ist Ihre Immobilie noch mit einer Hypothek belastet, fällt für die notarielle Löschung im Grundbuch in der Regel etwa 0,2 % des eingetragenen Grundschuldbetrags an.

• Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn noch ein laufendes Darlehen besteht und dieses vorzeitig abgelöst wird, erhebt die Bank häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die genaue Höhe hängt von den Konditionen Ihres Darlehensvertrags ab.

• Spekulationssteuer: Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft und war sie nicht durchgehend selbst bewohnt, kann eine Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen. Mehr dazu im Abschnitt zur steuerlichen Absetzbarkeit.

Kosten für den Käufer

Der Großteil der Nebenkosten liegt beim Käufer. Die wichtigsten Positionen:

Kostenart	Höhe	Träger
Notarkosten	ca. 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises	Käufer
Grundbuchgebühren	ca. 0,5 % des Kaufpreises	Käufer
Grunderwerbsteuer	3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland	Käufer
Maklerprovision (Anteil)	max. 50 % der Gesamtprovision	Käufer

In Hessen liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,0 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € wären das allein 24.000 € an Grunderwerbsteuer. In der Summe sollten Käufer mit Nebenkosten von rund 10 bis 15 % des Kaufpreises kalkulieren.

(Quellen: www.immoverkauf24.de, www.vergleich.de)

Können Sie die Maklerkosten beim Hausverkauf verhandeln?

Grundsätzlich ja. Die Maklerprovision unterliegt keiner gesetzlichen Gebührenordnung und ist damit frei verhandelbar. Allerdings gilt: Eine Verhandlung ist nur vor Vertragsabschluss sinnvoll und aussichtsreich. Nach der Zahlung lässt sich die Provision kaum noch rückwirkend anpassen.

Gute Argumente für eine Provisionsreduzierung sind zum Beispiel:

• Ein hoher Kaufpreis: bei dem die absolute Provision besonders groß ausfällt, obwohl der Aufwand vergleichbar bleibt.

• Eine besonders gefragte Lage: in der sich die Immobilie erfahrungsgemäß schnell und unkompliziert verkauft.

• Vollständige Unterlagen: und ein klar definierter Kaufpreisrahmen, der den Vermittlungsaufwand reduziert.

• Angebote von anderen Maklern: die als Vergleichsbasis dienen können.

Daneben sollten Sie beim Verhandeln aber auch bedenken, was Sie für die Provision bekommen: professionelle Vermarktung, Marktkenntnis, geprüfte Kaufinteressenten, rechtliche Sicherheit und persönliche Begleitung bis zur Schlüsselübergabe. Ein niedriger Provisionssatz nützt wenig, wenn dafür die Leistung leidet und der Verkaufspreis entsprechend niedriger ausfällt.

Lohnen sich die Maklerkosten beim Hausverkauf wirklich?

Das ist die Frage, die mir Eigentümer am häufigsten stellen. Meine ehrliche Einschätzung nach über 35 Jahren und mehr als 750 erfolgreich vermittelten Immobilien: In den allermeisten Fällen ja.

Was ein Makler konkret leistet

Der Arbeitsaufwand eines professionellen Maklers ist erheblich. Allein die vorbereitenden Schritte umfassen die Wertermittlung auf Basis aktueller Marktdaten, die Erstellung eines professionellen Exposés mit hochwertigen Fotos, die Vermarktung über Immobilienportale und das eigene Netzwerk sowie die Prüfung der Kaufinteressenten auf Seriosität und Bonität. Hinzu kommen die Durchführung von Besichtigungen, die Verhandlungsführung und die rechtssichere Begleitung bis zum Notartermin.

Wer das alles selbst übernimmt, investiert schnell 80 oder mehr Stunden, ohne die nötige Marktkenntnis, rechtliche Expertise und die emotionale Distanz, die für erfolgreiche Verhandlungen entscheidend sind.

Der entscheidende Vergleich

Privatverkäufer erzielen häufig niedrigere Verkaufspreise als erfahrene Makler, weil ihnen Verhandlungsgeschick, Marktwissen und ein belastbares Käufernetzwerk fehlen. Dieser Preisunterschied übertrifft in vielen Fällen die eingesparte Provision. Das bedeutet: Selbst nach Abzug der Maklerkosten bleibt für den Verkäufer oft mehr übrig als beim Privatverkauf.

Besonders deutlich wird das bei komplexen Situationen: bei Immobilien mit Sanierungsbedarf, Erbengemeinschaften, Scheidungen oder wenn ein schneller Verkauf notwendig ist. In diesen Fällen ist professionelle Unterstützung nicht nur sinnvoll, sondern oft unverzichtbar.

Sind die Maklerkosten beim Hausverkauf steuerlich absetzbar?

Ob Sie die Maklerkosten steuerlich geltend machen können, hängt von Ihrer individuellen Situation ab.

Für Verkäufer

Wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist verkaufen und diese nicht durchgehend selbst bewohnt haben, ist der Verkaufsgewinn steuerpflichtig. In diesem Fall können Sie die Maklerkosten als Werbungskosten abziehen. Sie mindern damit den steuerpflichtigen Gewinn direkt.

Haben Sie die Immobilie dagegen selbst genutzt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Dann sind die Maklerkosten nicht absetzbar, weil kein steuerpflichtiger Vorgang vorliegt.

Bei vermieteten Immobilien sieht es anders aus: Hier können die Verkaufskosten inklusive Maklergebühr grundsätzlich als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Für Käufer

Als Privatkäufer einer selbst genutzten Immobilie sind die Maklerkosten in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Anders verhält es sich, wenn Sie die Immobilie anschließend vermieten oder gewerblich nutzen. In diesem Fall zählen die Kaufnebenkosten einschließlich der Maklergebühr zu den abzugsfähigen Anschaffungskosten oder Werbungskosten.

Da die steuerliche Behandlung von Ihrer persönlichen Situation abhängt, empfehle ich Ihnen, diese Frage mit einem Steuerberater zu klären.

Fazit: Maklerkosten beim Hausverkauf sind eine Investition, keine reine Ausgabe

Die Maklerprovision beim Hausverkauf liegt je nach Bundesland bei 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises und wird seit Ende 2020 hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Sie ist ein reines Erfolgshonorar und wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist.

Wer den Mehrwert eines erfahrenen Maklers kennt, sieht die Provision in einem anderen Licht: professionelle Wertermittlung, geprüfte Kaufinteressenten, rechtliche Sicherheit und persönliche Begleitung bis zur Schlüsselübergabe. All das schützt Sie vor kostspieligen Fehlern und sorgt in vielen Fällen für einen höheren Nettoverkaufserlös.

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