Haus verkaufen Kredit behalten: Wie funktioniert das?

Ein laufender Kredit muss beim Hausverkauf kein Hindernis sein.

Was Sie vor dem Verkauf wissen sollten

Sie möchten Ihr Haus verkaufen, aber Ihr Baudarlehen läuft noch? Das ist eine Situation, mit der ich in meiner über 35-jährigen Tätigkeit als Immobilienmakler häufig konfrontiert werde. Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sie ihren Kredit zwingend kündigen müssen. Dabei gibt es durchaus Wege, das bestehende Darlehen weiterzuführen oder zumindest die Kosten einer Kündigung erheblich zu reduzieren. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Optionen Sie haben, wie der sogenannte Pfandtausch funktioniert und wann es sich wirklich lohnt, den alten Kredit zu behalten.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Hausverkauf trotz laufendem Kredit ist möglich: Ein nicht abbezahltes Haus darf jederzeit verkauft werden. Die Bank muss jedoch ihre Zustimmung geben und erhält in der Regel die Restschuld aus dem Kaufpreis.

• Der Pfandtausch ist die kostengünstigste Option: Beim Pfandtausch wird das bestehende Darlehen nicht gekündigt, sondern die Kreditsicherheit von der alten auf eine neue Immobilie übertragen. Zinssatz und Konditionen bleiben dabei unverändert.

• Die Bank entscheidet, ob ein Pfandtausch möglich ist: Voraussetzungen sind eine ausreichende Bonität des Kreditnehmers sowie ein vergleichbarer oder höherer Wert der neuen Immobilie. Ein Rechtsanspruch auf den Pfandtausch besteht nicht.

• Vorfälligkeitsentschädigung kann erheblich sein: Wer den Kredit kündigt, zahlt der Bank eine Entschädigung für den entgangenen Zinsgewinn. Diese kann bei einer Restschuld von 100.000 € und mehreren Jahren Restlaufzeit leicht fünfstellig ausfallen.

• Das Sonderkündigungsrecht schützt nach zehn Jahren: Nach zehn Jahren Darlehenslaufzeit können Sie den Kredit gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

• Auch der Käufer kann den Kredit übernehmen: Mit Zustimmung der Bank ist ein Schuldnerwechsel möglich. Der Käufer profitiert von günstigen Zinsen, der Verkäufer spart die Vorfälligkeitsentschädigung.

• Ein Pfandtausch lohnt sich nicht in jedem Fall: Eine genaue Kalkulation ist notwendig. Entscheidend sind die Zinsdifferenz, die verbleibende Laufzeit, die Kosten des Pfandtauschs und der Wert der neuen Immobilie.

Können Sie Ihr Haus verkaufen und den alten Kredit behalten?

Grundsätzlich ja. Es ist rechtlich zulässig, ein Haus zu verkaufen, auf dem noch eine Grundschuld eingetragen ist. Die Bank, die Ihnen das Darlehen gewährt hat, hat dabei jedoch ein berechtigtes Interesse daran, ihre Sicherheit zu schützen. In der Praxis bedeutet das: Die Grundschuld muss in der Regel gelöscht werden, sobald der Kaufpreis geflossen ist, damit die Immobilie lastenfrei an den neuen Eigentümer übergehen kann.

Die entscheidendere Frage ist eine andere: Muss das Darlehen selbst ebenfalls gekündigt werden, oder kann es auf eine neue Immobilie übertragen werden? Genau hier setzt das Konzept des Pfandtauschs an. Der Pfandtausch ermöglicht es Ihnen, den laufenden Kredit fortzuführen und stattdessen eine neue Immobilie als Sicherheit einzusetzen. Das Darlehen selbst bleibt unverändert bestehen.

Wichtig zu wissen: Die Bank ist nicht verpflichtet, einem Pfandtausch zuzustimmen. Sie prüft jeden Fall individuell nach internen Richtlinien und ihrer Risikoeinschätzung. Viele Eigentümer sind sich dieser Option gar nicht bewusst und kündigen ihren Kredit vorschnell. Das kann zu unnötigen Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung führen. Ein frühzeitiges Gespräch mit der Bank ist daher in jedem Fall sinnvoll.

Wie funktioniert der Pfandtausch bei einem Immobilienverkauf?

Der Pfandtausch, auch Objekttausch oder Sicherheitenwechsel genannt, ist ein Verfahren, bei dem die Bank ihre Kreditsicherheit von einer Immobilie auf eine andere überträgt. Die Grundschuld wird dabei nicht gelöscht und neu eingetragen, sondern direkt umgeschrieben. Alle anderen Kreditbedingungen, also Zinssatz, Restlaufzeit und Tilgungssatz, bleiben unverändert.

Der Ablauf folgt im Wesentlichen diesem Schema:

• Sie informieren Ihre Bank über Ihr Vorhaben, das Haus zu verkaufen und eine neue Immobilie zu erwerben.

• Die Bank prüft, ob die neue Immobilie als Sicherheit geeignet ist, unter anderem durch eine eigene Wertermittlung.

• Stimmt die Bank zu, wird die Grundschuld von der alten auf die neue Immobilie übertragen.

• Ihr Darlehen läuft zu den bestehenden Konditionen weiter, nun gesichert durch die neue Immobilie.

Der größte Vorteil dabei: Da das Darlehen technisch nicht gekündigt wird, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Zudem bleiben die Zinsen Ihres ursprünglichen Vertrags erhalten.

Ein konkretes Beispiel

Stellen Sie sich vor, Sie haben vor zehn Jahren ein Haus für 250.000 € mit einem Kredit von 200.000 € zu einem Zinssatz von 3,5 % finanziert. Die Restschuld beträgt heute noch 150.000 €. Nun möchten Sie eine neue Immobilie für 350.000 € erwerben. Anstatt den alten Kredit zu kündigen und eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, übertragen Sie ihn mit Zustimmung der Bank auf die neue Immobilie. Für die verbleibenden 200.000 € nehmen Sie eine zusätzliche Finanzierung auf. So sichern Sie sich die günstigen Konditionen des alten Darlehens und sparen gleichzeitig die Ablösekosten.

Welche Voraussetzungen verlangt Ihre Bank für die Übertragung des Kredits?

Die Bank stellt mehrere Anforderungen, bevor sie einem Pfandtausch zustimmt. Die wichtigste Bedingung betrifft den Wert der neuen Immobilie. Sie muss als Sicherheit ausreichen, um das bestehende Darlehen abzudecken. Maßgeblich ist dabei der sogenannte Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Wert der Immobilie.

Konkret bedeutet das: Wurde Ihr ursprünglicher Kredit bei einem Beleihungsauslauf von 60 % vergeben, sollte die neue Immobilie einen vergleichbaren Beleihungsauslauf aufweisen. Den Beleihungswert setzt die Bank dabei üblicherweise 10 bis 30 % unter dem eigentlichen Verkehrswert an, um Risiken abzupuffern.

Daneben spielt Ihre aktuelle Bonität eine wichtige Rolle. Die Bank prüft erneut, ob Sie weiterhin in der Lage sind, die Raten zu bedienen. Hat sich Ihre finanzielle Situation seit der ursprünglichen Darlehensaufnahme verschlechtert, kann die Bank den Pfandtausch ablehnen. Außerdem gilt: Ist die neue Immobilie deutlich günstiger als die alte, steigt das Risiko für die Bank. In diesem Fall kann sie einen Zinsaufschlag verlangen oder den Pfandtausch ganz verweigern.

Die Kosten des Pfandtauschs trägt in jedem Fall der Kreditnehmer. Diese Verwaltungsgebühren sind nicht gesetzlich geregelt und variieren von Bank zu Bank. Typischerweise liegen sie zwischen 250 und 1.000 € oder etwa 1 % der Restschuld.

Welche finanziellen Vorteile bringt es Ihnen, das alte Darlehen zu behalten?

Der offensichtlichste Vorteil ist die Vermeidung der Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Gebühr kann je nach Restschuld, Restlaufzeit und Zinsniveau schnell in den fünfstelligen Bereich steigen. Bei einer Restschuld von 100.000 € und einem günstigen Ursprungszinssatz sind Beträge von 5.000 bis 8.000 € keine Seltenheit.

Noch bedeutsamer ist die Möglichkeit, einen vorteilhaften Zinssatz zu bewahren. Wer seine Immobilie vor mehreren Jahren finanziert hat, profitiert möglicherweise von Konditionen, die heute nicht mehr am Markt erhältlich sind. Ein Unterschied von 2 Prozentpunkten zwischen altem und neuem Zinssatz bedeutet bei einer Restschuld von 100.000 € eine Zinsersparnis von 2.000 € pro Jahr.

Beispielrechnung: Pfandtausch vs. Kreditkündigung

Position	Kreditkündigung	Pfandtausch
Vorfälligkeitsentschädigung	ca. 5.000 – 8.000 €	entfällt
Kosten des Pfandtauschs	entfällt	ca. 1.000 – 1.500 €
Zwischenfinanzierung (3 Monate)	entfällt	ca. 1.500 €
Mehrkosten durch höheren Zins (4 Jahre)	ca. 6.000 € (bei 1,5 % Differenz auf 100.000 €)	entfällt
Gesamtkosten (geschätzt)	ca. 11.000 – 14.000 €	ca. 2.500 – 3.000 €

Bitte beachten Sie, dass diese Zahlen Richtwerte sind und von Ihrer individuellen Situation abhängen. Für eine genaue Berechnung sprechen Sie direkt mit Ihrer Bank.

Der Pfandtausch vermeidet zudem viele Kosten, die bei einer vollständigen Kreditablösung und Neuaufnahme entstehen würden: erneute Bonitätsprüfungen, neue Gutachten, Notarkosten und Grundbuchkosten. Beim Pfandtausch entfallen die meisten dieser Positionen.

Wie gehen Sie Schritt für Schritt vor, wenn Sie die Immobilie wechseln?

Ein Pfandtausch erfordert eine sorgfältige Koordination zwischen Ihnen als Verkäufer, dem Käufer, Ihrer Bank und dem Notar. Der folgende Ablauf beim Hausverkauf beschreibt den typischen Prozess.

Schritt 1: Gespräch mit der Bank
Sobald Sie konkret vorhaben, Ihr Haus zu verkaufen und eine neue Immobilie zu erwerben, suchen Sie das Gespräch mit Ihrer finanzierenden Bank. Erläutern Sie Ihr vollständiges Vorhaben und fragen Sie, ob ein Pfandtausch grundsätzlich in Frage kommt. Sind Immobilienwerte vergleichbar und Ihre Bonität unverändert gut, signalisiert die Bank in dieser Phase oft positiv.

Schritt 2: Verkauf der alten Immobilie einleiten
Parallel beginnt der eigentliche Verkaufsprozess. Die Grundstruktur des Pfandtauschs wird dabei nicht von der Verkaufsstrategie beeinflusst.

Schritt 3: Neue Immobilie identifizieren und der Bank vorstellen
Sobald Sie eine neue Immobilie gefunden haben, stellen Sie der Bank alle relevanten Informationen zur Verfügung. Die Bank führt eine eigene Wertermittlung durch, um zu prüfen, ob die neue Immobilie als Sicherheit geeignet ist.

Schritt 4: Zwischenfinanzierung klären
Kaufen Sie die neue Immobilie, bevor der Erlös aus dem Verkauf der alten eingegangen ist, entsteht eine sogenannte Doppelbelastung. In diesem Fall wird eine Zwischenfinanzierung notwendig, ein kurzfristiger Kredit, der die Lücke überbrückt. Die Kosten liegen üblicherweise 1 bis 5 % über dem normalen Bauzins.

Schritt 5: Notartermin für die neue Immobilie
Vor dem notariellen Kaufvertrag sollte mit der Bank abschließend geklärt sein, wie der Pfandtausch konkret umgesetzt wird. Der Notar muss über das Verfahren informiert sein, damit die Grundschuld korrekt eingetragen wird.

Schritt 6: Auflassungsvormerkung und Grundbucheintragung
Für die neue Immobilie wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Diese sichert Ihre Interessen als Käufer. Gleichzeitig wird vorbereitet, die Grundschuld von der alten Immobilie zu übertragen.

Schritt 7: Kaufpreiszahlung und Abschluss
Der Kaufpreis der alten Immobilie wird auf ein Notaranderkonto oder ein Sperrkonto der Bank eingezahlt. Sobald alle Bedingungen erfüllt sind, erteilt die Bank die Löschungsbewilligung für die alte Immobilie. Der Kaufpreis wird an Sie ausgezahlt, die alte Grundschuld wird gelöscht, und Ihr Kredit läuft nun auf die neue Immobilie gesichert weiter.

Was passiert mit Ihrem Hauskauf, wenn die Bank den Pfandtausch ablehnt?

Die Bank ist nicht verpflichtet, einem Pfandtausch zuzustimmen. Gründe für eine Ablehnung können ein zu geringer Wert der neuen Immobilie, eine verschlechterte Bonität oder interne Richtlinien der Bank sein. In diesem Fall stehen Ihnen mehrere Alternativen zur Verfügung.

Kredit kündigen und Restschuld ablösen
Die klassische Lösung: Sie kündigen das Darlehen und begleichen die Restschuld aus dem Verkaufserlös. Reicht der Erlös nicht aus, um die Restschuld vollständig zu decken, ist ein Verkauf ohne eigene Zuzahlung nicht möglich.

Sonderkündigungsrecht nutzen
Nach zehn Jahren Darlehenslaufzeit haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Mit einer Frist von sechs Monaten können Sie den Kredit dann ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen, unabhängig von der ursprünglichen Zinsbindung. Lässt sich der Verkauf zeitlich so planen, entfällt die Entschädigungszahlung vollständig.

Kredit auf den Käufer übertragen
Mit Zustimmung der Bank kann der Käufer Ihren bestehenden Kredit übernehmen. Das ist besonders attraktiv, wenn Ihr Zinssatz deutlich unter dem aktuellen Marktniveau liegt. Der Käufer profitiert von den günstigen Konditionen, Sie sparen die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank prüft in diesem Fall die Bonität des Käufers wie bei einem neuen Kreditantrag.

Umschuldung zu einer anderen Bank
Eine Umschuldung bedeutet, dass ein anderes Kreditinstitut das Darlehen ablöst und neu einräumt. Auch hier fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, aber Sie können möglicherweise bessere Zinskonditionen für die neue Finanzierung erreichen. Ob sich das rechnet, hängt vom Einzelfall ab.

Verkauf verschieben
Deckt der Verkaufserlös die Restschuld nicht vollständig und sind keine Alternativen umsetzbar, bleibt als letzte Option, den Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt zu planen, wenn die Restschuld weiter getilgt ist.

Wie können Sie eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf umgehen?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine der größten finanziellen Belastungen beim Hausverkauf mit laufendem Kredit. Wie sie sich berechnet und welche Strategien helfen, sie zu reduzieren oder zu vermeiden, erkläre ich Ihnen hier.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Banken berechnen die Entschädigung in den meisten Fällen nach der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode. Dabei ermittelt die Bank, welchen Zinsertrag sie bis zum Ende der Zinsbindung erhalten hätte, und vergleicht diesen mit dem Ertrag, den sie durch eine Anlage in Hypothekenpfandbriefe gleicher Laufzeit erzielen würde. Die Differenz ist der sogenannte Zinsschaden, der die Grundlage der Entschädigungszahlung bildet. Je größer der Unterschied zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Marktzins, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus.

Zusätzlich kommen Bearbeitungsgebühren der Bank hinzu. Abgezogen werden hingegen Risikokosten und Verwaltungskostenersparnisse. Geleistete Sondertilgungen mindern die Berechnungsgrundlage und damit auch die Höhe der Entschädigung.

Strategien zur Vermeidung oder Reduzierung

Pfandtausch: Die einfachste Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung ganz zu vermeiden, ist der Pfandtausch. Da das Darlehen nicht gekündigt wird, fällt keine Entschädigung an.

Sonderkündigungsrecht abwarten: Nach zehn Jahren Darlehenslaufzeit steht Ihnen das gesetzliche Sonderkündigungsrecht zu (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Mit sechs Monaten Frist können Sie den Kredit dann kostenfrei kündigen.

Sondertilgungen nutzen: Viele Kreditverträge erlauben jährliche Sondertilgungen ohne Zusatzkosten. Wer in den Jahren vor einem geplanten Verkauf konsequent von diesem Recht Gebrauch macht, reduziert die Restschuld und damit die Berechnungsgrundlage für die Vorfälligkeitsentschädigung.

Kredit auf den Käufer übertragen: Übernimmt der Käufer Ihren Kredit mit Zustimmung der Bank, fällt ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Gleichzeitig spart der Käufer Kosten für die Eintragung einer neuen Grundschuld.

Mit der Bank verhandeln: In bestimmten Fällen, etwa bei langjähriger Kundenbeziehung oder nachgewiesenen besonderen Lebensumständen, kann es gelingen, mit der Bank über eine reduzierte Entschädigungszahlung zu verhandeln. Eine gesetzliche Verpflichtung der Bank dazu besteht nicht, aber ein Gespräch kann sich lohnen.

Lohnt es sich für Sie überhaupt, beim Hausverkauf den Kredit zu behalten?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Es gibt Situationen, in denen ein Pfandtausch klar vorteilhaft ist, und andere, in denen er wenig oder keinen Nutzen bringt. Eine individuelle Berechnung ist in jedem Fall notwendig.

Wann lohnt sich der Pfandtausch?

Ein Pfandtausch ist dann sinnvoll, wenn mehrere Bedingungen zusammenkommen:

• Ihr ursprünglicher Zinssatz liegt deutlich unter dem aktuellen Marktzinsniveau.

• Die neue Immobilie hat einen vergleichbaren oder höheren Wert als die alte, sodass die Bank keinen Zinsaufschlag verlangt.

• Die Kosten des Pfandtauschs sind erheblich geringer als die drohende Vorfälligkeitsentschädigung.

• Das Darlehen hat noch mehrere Jahre Restlaufzeit, sodass die Zinsersparnis über diesen Zeitraum spürbar ist.

Wann lohnt sich der Pfandtausch nicht?

Kein Vorteil entsteht, wenn Ihr ursprünglicher Zinssatz nah am aktuellen Marktzinsniveau liegt. Auch wenn die neue Immobilie deutlich günstiger ist und die Bank einen Zinsaufschlag verlangt, der die Ersparnis aufzehrt, rechnet sich der Pfandtausch nicht. Gleiches gilt, wenn die Restlaufzeit des Darlehens sehr kurz ist.

Beispielrechnung: Lohnt sich der Pfandtausch?

Ein Eigentümer hat eine Immobilie mit einer Restschuld von 150.000 € zu 3,5 % Zinsen finanziert. Die Zinsbindung läuft noch vier Jahre. Neue Kredite werden zu 4,5 % angeboten.

Position	Betrag
Vorfälligkeitsentschädigung (geschätzt)	ca. 5.000 €
Kosten des Pfandtauschs	ca. 1.500 €
Zinsersparnis (1 % auf 150.000 €, 4 Jahre)	ca. 6.000 €
Nettovorteil Pfandtausch	ca. 9.500 €

Bitte beachten Sie, dass sich die tatsächlichen Kosten und Ersparnisse je nach Ihrer individuellen Situation erheblich unterscheiden können. Die hier genannten Zahlen dienen der Orientierung.

Daneben gibt es auch persönliche Gründe, die eine Rolle spielen können. Manche Eigentümer möchten beim Wechsel der Immobilie bewusst einen Neustart ohne laufende Verbindlichkeiten. Für diese Menschen kann die psychologische Entlastung durch Schuldenfreiheit wichtiger sein als die finanzielle Rechnung. Auch das ist eine legitime Entscheidung, über die es nachzudenken lohnt.

Fazit: Pfandtausch oder Kündigung? Die Entscheidung verdient gründliche Planung

Der Verkauf eines Hauses mit bestehendem Kredit ist komplexer, als viele Eigentümer zunächst vermuten. Der Pfandtausch bietet in vielen Fällen eine attraktive Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden und günstige Zinskonditionen zu sichern. Er ist jedoch nicht automatisch die beste Lösung und erfordert immer eine genaue Kalkulation im Einzelfall. Daneben gibt es weitere Optionen wie das Sonderkündigungsrecht, die Kreditübernahme durch den Käufer oder eine Umschuldung.

Jede Immobiliensituation ist individuell. Als Immobilienmakler mit über 35 Jahren Erfahrung im Rhein-Main-Gebiet begleite ich Sie nicht nur beim Verkauf Ihrer Immobilie, sondern helfe Ihnen auch dabei, den gesamten Prozess strategisch zu durchdenken. Eine fundierte Entscheidung beginnt mit einer realistischen Einschätzung des Wertes Ihrer Immobilie. Lassen Sie Ihre Immobilie von uns kostenlos und unverbindlich bewerten und erfahren Sie, welche Möglichkeiten sich für Ihren konkreten Fall ergeben: Zur kostenlosen Immobilienbewertung

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