Ist es möglich, ein Haus ohne Notar zu verkaufen?

Ein Hausverkauf ohne Notar ist in Deutschland rechtlich nicht möglich. Was Verkäufer und Käufer wissen sollten.

Was Sie über den Notar beim Hausverkauf wissen sollten

Sie möchten Ihr Haus verkaufen und fragen sich, ob ein Notar wirklich zwingend notwendig ist? Die kurze Antwort lautet: Ja, ohne Notar ist ein wirksamer Hausverkauf in Deutschland nicht möglich. Das gilt unabhängig davon, ob Sie sich mit dem Käufer bereits einig sind oder den Vertrag sogar schon schriftlich festgehalten haben. In diesem Beitrag erfahren Sie, warum das so ist, welche Aufgaben der Notar übernimmt, welche Konsequenzen ein Kaufvertrag ohne Notar hat und wie Sie die Notarkosten sinnvoll gestalten können.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Hausverkauf ohne Notar ist in Deutschland unwirksam: § 311b Abs. 1 BGB schreibt die notarielle Beurkundung für jeden Grundstückskaufvertrag zwingend vor. Ein Verstoß macht den Vertrag nichtig.

• Privatschriftliche Verträge entfalten keine Rechtswirkung: Mündliche Absprachen, E-Mails oder handschriftliche Vereinbarungen über einen Hausverkauf sind ohne notarielle Beurkundung rechtlich wertlos.

• Der Notar schützt beide Seiten: Er berät neutral, gestaltet den Kaufvertrag rechtssicher, prüft Identitäten, überwacht die Kaufpreiszahlung und wickelt den Grundbucheintrag ab.

• Schwarzgeldabreden führen zur Gesamtnichtigkeit: Wer einen Teil des Kaufpreises am Notar vorbei vereinbart, riskiert, dass der gesamte Kaufvertrag unwirksam wird.

• Viele Schritte können ohne Notar erledigt werden: Marktanalyse, Unterlagenbeschaffung, Besichtigungen und Preisverhandlungen sind notar-frei möglich. Der eigentliche Eigentumsübergang aber nicht.

• Die Notarkosten trägt in der Regel der Käufer: Üblich sind 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen. Der Verkäufer übernimmt in der Regel die Kosten für die Löschung eigener Belastungen.

• Einsparpotenziale gibt es bei der Vertragsgestaltung: Separate Kaufverträge für mitverkaufte Einrichtungsgegenstände und der Verzicht auf ein Notaranderkonto können die Kosten sinnvoll senken.

Warum Sie in Deutschland kein Haus ohne Notar verkaufen können

Die gesetzliche Formvorschrift des § 311b BGB

Der zentrale Grund liegt im Gesetz. § 311b Abs. 1 BGB schreibt vor, dass jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, notariell beurkundet werden muss. Wird diese Form nicht eingehalten, ist der Vertrag nach § 125 BGB nichtig. Das bedeutet: Er entfaltet keinerlei Rechtswirkungen.

Diese Formvorschrift gilt ausnahmslos. Sie erfasst Einfamilienhäuser genauso wie Eigentumswohnungen oder Miteigentumsanteile. Der Gesetzgeber verfolgt damit mehrere klare Schutzzwecke:

• Die Beteiligten sollen vor übereilten Entscheidungen geschützt werden.

• Der Vertragsinhalt soll beweissicher dokumentiert sein.

• Beide Seiten sollen die rechtlichen Konsequenzen ihres Handelns vollständig verstehen.

Mündliche Abreden, Handschlagvereinbarungen und privat verfasste Kaufverträge sind daher rechtlich wirkungslos, solange sie nicht notariell beurkundet wurden. (Quelle: gesetze-im-internet.de)

Auch die Eigentumsübertragung erfordert den Notar

Neben dem Kaufvertrag selbst ist auch das dingliche Übereignungsgeschäft an strenge gesetzliche Anforderungen geknüpft. Nach §§ 873 und 925 BGB bedarf der Eigentumsübergang an einem Grundstück einer sogenannten Auflassung, also einer Einigung der Parteien über den Eigentumswechsel, sowie der Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch. Die Auflassung muss vor einem Notar erklärt werden.

Das Ergebnis dieses zweistufigen Systems: Der Kaufvertrag begründet nur die gegenseitigen Verpflichtungen. Der tatsächliche Eigentumswechsel vollzieht sich erst mit der Auflassung und dem Grundbucheintrag. Da beides notarielle Mitwirkung erfordert, ist ein vollständiger Hausverkauf ohne Notar de facto ausgeschlossen.

Ein Käufer, der sich nur auf einen privatschriftlichen Vertrag stützt, erhält weder einen einklagbaren Anspruch auf Eigentumsübertragung noch die Möglichkeit, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden.

Das Grundbuch zwingt zur notariellen Mitwirkung

Das deutsche Grundbuchsystem dient der Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr. Eigentümer ist nach § 891 BGB, wer als solcher im Grundbuch eingetragen ist. Jede Änderung der Eigentumsverhältnisse muss dort nachvollzogen werden. Für Eintragungen gelten strenge Anforderungen: § 29 GBO schreibt vor, dass die erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen sind.

Ohne notarielle Beurkundung oder Beglaubigung verweigert das Grundbuchamt die Eintragung. Das gilt besonders streng, wenn es um einen Eigentumswechsel geht. Damit zwingt das Grundbuchsystem faktisch dazu, jeden Hausverkauf über einen Notar abzuwickeln.

Welche gesetzlichen Aufgaben der Notar bei Ihrem Hausverkauf erfüllt

Neutralität, Beratung und Warnfunktion

Notare sind in Deutschland Träger eines öffentlichen Amtes. Sie sind zur strikten Neutralität verpflichtet und weder Interessenvertreter des Verkäufers noch des Käufers. Ihre Aufgabe ist es, beide Seiten unparteiisch zu beraten und für eine rechtlich ausgewogene Vertragsgestaltung zu sorgen.

Die notarielle Beurkundung erfüllt dabei drei Funktionen gleichzeitig:

• Warnfunktion: Der Notar erläutert die Tragweite des Geschäfts und schützt vor übereilten Entschlüssen.

• Beweisfunktion: Der Vertragsinhalt wird in einer öffentlichen Urkunde eindeutig dokumentiert.

• Beratungsfunktion: Der Notar klärt über Risiken, Gestaltungsmöglichkeiten und gesetzliche Konsequenzen auf.

Beim Beurkundungstermin prüft der Notar die Identität und Geschäftsfähigkeit aller Beteiligten, liest die Urkunde vollständig vor und vergewissert sich, dass beide Parteien den Inhalt verstanden haben und damit einverstanden sind.

Vertragsgestaltung und Identitätsprüfung

Eine der Kernaufgaben des Notars ist die Ausarbeitung des Kaufvertrags. Er erhebt die Vorstellungen beider Parteien, prüft die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch und entwirft einen Vertrag, der die Interessen beider Seiten angemessen berücksichtigt. Der Entwurf wird den Parteien vorab zur Prüfung übersandt, damit ausreichend Zeit für Rückfragen und rechtlichen Rat bleibt.

Im Vertrag werden unter anderem festgehalten:

• Kaufgegenstand und Kaufpreis

• Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten

• Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang

• Regelungen zur Mängelhaftung

Darüber hinaus nimmt der Notar eine umfassende Identitätsprüfung der Vertragsparteien vor. Das Geldwäschegesetz verpflichtet Notare, die Identität der Beteiligten anhand amtlicher Ausweise festzustellen und die wirtschaftlich Berechtigten zu ermitteln.

Grundbuchabwicklung: Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung

Nach der Beurkundung des Kaufvertrags übernimmt der Notar die gesamte rechtliche Abwicklung des Grundbuchvorgangs. Er beantragt zunächst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Diese sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit anderweitig veräußert oder zusätzlich belastet.

Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, insbesondere die Kaufpreiszahlung, das Vorliegen einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung und die Löschung nicht übernommener Belastungen, veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Erst mit dieser Eintragung ist der Eigentumswechsel rechtlich abgeschlossen. Bis dahin bleibt der Verkäufer Eigentümer, selbst wenn der Käufer bereits den Kaufpreis gezahlt und den Besitz übernommen hat.

Steuerliche Meldung und Kaufpreisüberwachung

Der Notar ist verpflichtet, die Transaktion nach der Beurkundung dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. Dort wird die Grunderwerbsteuer festgesetzt. Nach deren Zahlung stellt das Finanzamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die Voraussetzung für die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist. Ohne diese Bescheinigung nimmt das Grundbuchamt keine Eintragung vor.

Darüber hinaus regelt und überwacht der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis. Er informiert den Käufer, sobald alle Bedingungen erfüllt sind, und fordert ihn zur fristgerechten Zahlung auf. In besonderen Fällen kann die Abwicklung über ein Notaranderkonto erfolgen, bei dem der Notar als Treuhänder fungiert und das Geld erst dann an den Verkäufer weiterleitet, wenn alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Welche Schritte beim Hausverkauf Sie ohne Notar erledigen können

Vorbereitung, Unterlagen und Vermarktung

Auch wenn der eigentliche Eigentumsübergang zwingend einen Notar voraussetzt, können Eigentümer einen großen Teil der Vorbereitung eigenständig erledigen. Dazu gehören:

• Marktanalyse und Ermittlung eines realistischen Angebotspreises

• Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen und Erstellung eines Exposés

• Organisation und Durchführung von Besichtigungen

• Direkter Kontakt mit Interessenten und Kaufpreisverhandlungen

Für einen reibungslosen Ablauf sollten alle erforderlichen Unterlagen rechtzeitig vorliegen. Fehlende Dokumente können zu Verzögerungen beim Notartermin oder zur Absage durch finanzierende Banken führen. Zu den wichtigsten Dokumenten zählen ein aktueller Grundbuchauszug, eine Flurkarte, aktuelle Baupläne, bemaßte Grundrisse, eine Wohnflächenberechnung sowie ein gültiger Energieausweis.

Diese Unterlagen können Eigentümer selbstständig bei den zuständigen Behörden anfordern. Den Grundbuchauszug erhalten Sie direkt beim Amtsgericht, die Flurkarte beim Katasteramt. Auch Einsicht in die Bauakte ist ohne Notar möglich.

Käuferauswahl, Verhandlungen und privatschriftliche Vorvereinbarungen

Die Auswahl des bevorzugten Käufers, etwa auf Grundlage seiner Finanzierungsbestätigung oder seines geplanten Übergabetermins, liegt vollständig in der Entscheidungsbefugnis des Verkäufers und erfordert keine notarielle Begleitung.

Wichtig zu wissen: Privatschriftliche Vorvereinbarungen oder Reservierungsabreden ohne notarielle Beurkundung entfalten bei Immobiliengeschäften keine rechtliche Verbindlichkeit. Auch Vorverträge, die auf den Abschluss eines Grundstückskaufvertrags gerichtet sind, unterliegen dem Beurkundungszwang des § 311b Abs. 1 BGB. Werden sie nicht notariell beurkundet, sind sie nichtig. Ein Käufer kann daraus keinen Anspruch auf den Hauptvertrag ableiten, und umgekehrt gilt das genauso.

Alle Absprachen, die Bestandteil des Kaufvertrags werden sollen, müssen daher vollständig und korrekt im notariellen Vertrag wiedergegeben werden. Vereinbarungen, die am Notar vorbei getroffen werden, sind nicht nur rechtlich riskant, sondern können den gesamten Vertrag zu Fall bringen.

Geerbte Immobilien: Grundbuchberichtigung ohne Notar

Wurde ein Haus geerbt, wird der Erbe mit dem Tod des Erblassers kraft Gesetzes Eigentümer. Die Eintragung im Grundbuch hat in diesem Fall nur deklaratorische Wirkung. Die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall kann der Erbe auf schriftlichen Antrag beim Grundbuchamt veranlassen, sofern er die Erbfolge durch einen Erbschein, ein notarielles Testament oder einen notariellen Erbvertrag nachweist. Ein handschriftliches Testament reicht dafür in der Regel nicht aus.

Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Berichtigung in vielen Bundesländern gebührenfrei. Nach Ablauf dieser Frist fallen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) an.

Das ist jedoch ausdrücklich keine Möglichkeit, den anschließenden Verkauf an Dritte ohne Notar abzuwickeln. Sobald eine Immobilie an einen Käufer veräußert werden soll, ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und die Mitwirkung des Notars bei der Eigentumsumschreibung zwingend erforderlich.

Welche rechtlichen Konsequenzen ein Kaufvertrag ohne Notar hat

Nichtigkeit und der Heilungstatbestand des § 311b BGB

Ein Kaufvertrag über ein Haus ohne notarielle Beurkundung ist nach § 125 BGB nichtig. Er entfaltet keinerlei Rechtswirkungen: Es entstehen weder Ansprüche des Käufers auf Eigentumsübertragung noch Zahlungsansprüche des Verkäufers. Keine der Parteien kann aus dem Vertrag gerichtlich Rechte durchsetzen. Das gilt selbst dann, wenn der Vertrag schriftlich verfasst und von beiden Seiten unterschrieben wurde.

§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB sieht zwar einen Heilungstatbestand vor: Ein formnichtiger Kaufvertrag wird wirksam, wenn die Auflassung erklärt und der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Die Heilung wirkt rückwirkend. Allerdings setzt auch dieser Weg die Mitwirkung eines Notars voraus, da die Auflassung nach §§ 873 und 925 BGB vor dem Notar erklärt werden muss. Eine vollständige Umgehung des Notars ist damit auch über diesen Weg nicht möglich.

Solange die Heilung nicht eingetreten ist, bleibt der formnichtige Vertrag unwirksam. Beide Parteien können sich jederzeit von ihren Absprachen lösen. Käufer, die auf privatschriftliche Vereinbarungen vertrauen, haben keine Möglichkeit, die Eigentumsübertragung zu erzwingen.

Schwarzgeldabreden und Gesamtnichtigkeit

Ein besonders gravierendes Risiko besteht, wenn Teile des Kaufpreises am Notar vorbei vereinbart werden. Nach ständiger Rechtsprechung müssen alle wesentlichen Abreden, insbesondere der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis, vollständig und korrekt in der notariellen Urkunde enthalten sein. Geheime Nebenabreden über zusätzliche Zahlungen verletzen den Formzwang und führen zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags.

Das Oberlandesgericht München hat bestätigt, dass eine nicht beurkundete Schwarzgeldzahlung die Gesamtnichtigkeit des notariellen Kaufvertrags zur Folge hat. In dem betreffenden Fall hatten die Parteien einen höheren Kaufpreis vereinbart, als im Vertrag angegeben war, und den Differenzbetrag bar geregelt. Das Gericht sah darin einen Formmangel, der den gesamten Vertrag von Anfang an unwirksam machte.

Die Folgen sind weitreichend: Der Verkäufer bleibt rechtlicher Eigentümer und kann die Herausgabe des Hauses verlangen. Der Käufer hat grundsätzlich Anspruch auf Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises. Dem gegenüber steht eine Nutzungsentschädigung für die tatsächliche Nutzungsdauer, orientiert an der ortsüblichen Miete. In der Praxis können daraus erhebliche Verluste für beide Seiten entstehen.

Rückabwicklung und Bereicherungsrecht

Wurde ein formnichtiger Kaufvertrag bereits teilweise vollzogen, etwa durch Kaufpreiszahlung oder vorzeitige Übergabe des Besitzes, stellt sich die Frage der Rückabwicklung. Da der Vertrag unwirksam ist, fehlt es an einem Rechtsgrund für die erbrachten Leistungen. Sie sind nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 BGB zurückzugewähren.

Der Käufer kann den gezahlten Kaufpreis grundsätzlich zurückverlangen, während der Verkäufer die Rückgabe der Immobilie verlangen kann, da er trotz faktischer Übergabe rechtlich Eigentümer geblieben ist. Wechselseitige Nutzungs- und Wertersatzansprüche sind dabei zu berücksichtigen und werden häufig miteinander verrechnet.

Besonders riskant ist ein vorzeitiger Besitzübergang vor Kaufpreiszahlung oder vor formwirksamer Beurkundung. Scheitert der Vertrag später, muss der Verkäufer den Besitz mühsam zurückfordern, gegebenenfalls gerichtlich. In der Zwischenzeit können bauliche Veränderungen vorgenommen worden sein, die den ursprünglichen Zustand schwer wiederherstellbar machen. Versuche, die notarielle Form zu umgehen oder vorzeitig vollendete Tatsachen zu schaffen, können so zu langwierigen und kostspieligen Auseinandersetzungen führen.

Gewährleistung und Mängelhaftung

Auch bei einem ordnungsgemäß beurkundeten Kaufvertrag bleiben die gesetzlichen Regeln zur Sachmängelhaftung relevant. Im Privatverkauf ist es üblich, die gesetzliche Gewährleistung für Sachmängel vertraglich auszuschließen. Dieser Ausschluss ist jedoch nicht grenzenlos wirksam: § 444 BGB bestimmt, dass sich der Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen kann, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat.

Ein Urteil des Landgerichts Frankenthal aus dem Oktober 2025 zeigt, wie streng die Rechtsprechung in diesem Bereich ist. Die Verkäuferin hatte das Haus als „kernsaniert“ beschrieben, obwohl erhebliche Mängel und fehlende Baugenehmigungen vorlagen. Das Gericht wertete dies als arglistige Täuschung. Der Gewährleistungsausschluss war damit unwirksam, und der Käufer konnte den Kaufvertrag rückgängig machen. (Quelle: Landgericht Frankenthal)

Verkäufer sind daher gut beraten, alle bekannten Mängel von größerer Bedeutung, wie Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, statische Probleme oder fehlende Genehmigungen, offen zu legen und im Kaufvertrag zu dokumentieren. Ein Versuch, Mängel am Notar vorbei zu verschweigen, schützt nicht vor späterer Haftung. Die allgemeine Gewährleistungsfrist bei Immobilien beträgt fünf Jahre ab Übergabe. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln beginnt diese Frist erst ab Kenntnis des Käufers.

Welche rechtlichen Ausnahmen es für einen Hausverkauf ohne Notar gibt

Zwangsversteigerung und hoheitliche Verfahren

Das deutsche Recht kennt Verfahren, in denen ein Eigentumswechsel an einer Immobilie nicht auf einem zivilrechtlichen Kaufvertrag beruht, sondern durch gerichtliche Entscheidung herbeigeführt wird. Das bekannteste Beispiel ist die Zwangsversteigerung: Das Grundstück wird auf Antrag eines Gläubigers durch das Vollstreckungsgericht versteigert. Der Zuschlagsbeschluss ersetzt den zivilrechtlichen Kaufvertrag.

Diese Verfahren sind jedoch keine „Hausverkäufe ohne Notar“ im gewöhnlichen Sinne. Sie sind gesetzlich geregelte Spezialverfahren mit eigenen Formanforderungen und gerichtlicher Kontrolle. Auf den freiwilligen Kaufvertrag zwischen zwei Privatpersonen sind sie nicht übertragbar. Wer ein Haus verkaufen möchte, kann sich auf diese Ausnahmen nicht berufen.

Grundbuchänderungen ohne Notar und ihre engen Grenzen

Gelegentlich entsteht der Eindruck, Grundbuchänderungen seien generell ohne Notar möglich. Das stimmt nur in sehr engen Grenzen. Die Eigentümerberichtigung nach einem Erbfall ist der wichtigste Fall: Der Erbe kann beim Grundbuchamt einen schriftlichen Antrag stellen und die Erbfolge durch einen Erbschein, ein europäisches Nachlasszeugnis oder ein notarielles Testament belegen. Ein handschriftliches Testament reicht in der Regel nicht aus.

Ähnliches gilt für einfache Berichtigungen wie Namensänderungen nach Eheschließung oder Scheidung. Diese Fälle betreffen jedoch keine rechtsgeschäftliche Übertragung von Eigentum an einen Dritten. Sobald es um den Abschluss eines neuen Kaufvertrags geht, greifen wieder die strengen Anforderungen der §§ 873 und 925 BGB sowie der Grundbuchordnung.

Auch für die Löschung von Grundschulden ist regelmäßig eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung erforderlich. § 29 GBO schreibt vor, dass die Bewilligung in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen ist. Das Grundbuchamt weist Anträge ohne diese Beglaubigung zurück. Eine Grundschuldlöschung ohne Notar ist damit nach geltender Rechtslage nicht möglich.

Online-Beurkundung: Notar ja, physische Präsenz nicht immer

Die zunehmende Digitalisierung notarieller Verfahren führt gelegentlich zu Missverständnissen. Seit Inkrafttreten entsprechender gesetzlicher Regelungen sind bestimmte notarielle Beurkundungen per Videokonferenz möglich, insbesondere im Gesellschaftsrecht, etwa bei GmbH-Gründungen. Die Bundesnotarkammer stellt dafür eine sichere technische Infrastruktur bereit.

Wichtig ist die Unterscheidung: „Online“ bedeutet nicht „ohne Notar“. Auch bei der Online-Beurkundung handelt es sich um eine vollwertige notarielle Beurkundung. Der Notar erstellt die Urkunde, liest sie in der Videokonferenz vor, erläutert sie und beurkundet sie anschließend elektronisch. Die gesetzlichen Formvorschriften werden vollständig gewahrt.

Für Grundstücksgeschäfte ist die Online-Beurkundung nach derzeitigem Rechtsstand nur sehr eingeschränkt vorgesehen. Ein „Hausverkauf per Mausklick“ ohne notarielle Beurkundung ist daher auch im digitalen Zeitalter nicht rechtlich möglich.

Wer die anfallenden Notarkosten bei Ihrem Hausverkauf übernimmt

Die gesetzliche Grundregel nach § 448 BGB

§ 448 Abs. 2 BGB regelt ausdrücklich, dass der Käufer eines Grundstücks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Grundbucheintragung trägt. Diese Vorschrift bildet die gesetzliche Grundregel, ist aber dispositiv: Die Parteien können im Kaufvertrag abweichende Vereinbarungen treffen. (Quelle: gesetze-im-internet.de)

Wichtig zu wissen: Käufer und Verkäufer haften gegenüber dem Notar gesamtschuldnerisch. Zahlt der Käufer die Notarrechnung nicht, kann der Notar den Verkäufer in Anspruch nehmen. Der Verkäufer muss sich dann beim Käufer regressieren. Klare vertragliche Regelungen zur Kostentragung sind daher empfehlenswert.

Übliche Praxis und konkrete Kostenbeispiele

In der Praxis ist es in fast allen Bundesländern üblich, dass der Käufer die Notarkosten und Grundbuchgebühren trägt, während der Verkäufer lediglich die Kosten für die Löschung eigener Belastungen übernimmt, insbesondere für bestehende Grundschulden.

Als Orientierung gelten folgende Größenordnungen:

Kaufpreis	Notarkosten (ca.)	Grundbuchkosten (ca.)	Gesamt (ca.)
200.000 €	2.000 €	700 €	2.700 €
300.000 €	3.000 €	1.000 €	4.000 €
400.000 €	4.000 €	1.300 €	5.300 €
500.000 €	4.800 €	1.600 €	6.400 €

Die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch liegen damit typischerweise zwischen 1,5 und 2,0 % des Kaufpreises. Durch das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 (KostBRÄG 2025) sind die Wertgebühren nach dem GNotKG um etwa 6 % und die Festgebühren um rund 9 % gestiegen, was die Kosten im Vergleich zu Vorjahren spürbar erhöht hat. Die prozentualen Größenordnungen blieben jedoch weitgehend stabil, da die Gebührentabelle degressiv aufgebaut ist. (Quelle: gnotkg.de)

Bitte beachten Sie, dass sich diese Werte je nach Einzelfall und anfallenden Zusatzleistungen ändern können.

Kosten für Löschungen, Grundschulden und Sonderleistungen

Typischerweise übernimmt der Verkäufer die Kosten für die Löschung eigener Belastungen im Grundbuch, zum Beispiel bestehender Grundschulden, die nicht auf den Käufer übertragen werden sollen. Bei einer zu löschenden Grundschuld von 200.000 € ist mit Löschungsgebühren von insgesamt etwa 500 € für Notar und Grundbuchamt zu rechnen.

Zusätzliche Notarkosten können entstehen, wenn im Rahmen des Verkaufs weitere Rechte begründet oder geändert werden, etwa Wegerechte oder Wohnrechte. Auch die Eintragung neuer Grundschulden zugunsten der finanzierenden Bank des Käufers verursacht gesonderte Gebühren auf Basis des Darlehensbetrags. Wird ein Notaranderkonto genutzt, kommen weitere Hebegebühren hinzu.

Die konkrete Kostenverteilung im Einzelfall kann im Kaufvertrag individuell geregelt werden. In der wirtschaftlichen Praxis trägt jedoch der Käufer den größten Teil der Nebenkosten.

Wie Sie die gesetzlichen Notargebühren beim Hausverkauf senken können

Starre Gebührenordnung und begrenzte Spielräume

Die Notarkosten sind durch das GNotKG gesetzlich festgelegt und hängen vom Kaufpreis sowie vom Umfang der Tätigkeiten ab. Notare dürfen ihre Gebühren weder frei verhandeln noch Rabatte gewähren. Ein Preisvergleich zwischen Notaren ist daher im eigentlichen Sinne nicht sinnvoll: Alle Notare berechnen für identische Leistungen bei gleichem Kaufpreis dieselben gesetzlichen Gebühren.

Einsparpotenziale bestehen daher weniger in der Wahl des Notars als vielmehr in der Gestaltung des Vertrags und der Vermeidung optionaler Zusatzleistungen.

Vertragsgestaltung und Zahlungsabwicklung

Ein praktischer Ansatz zur Kostensenkung: Lassen Sie den Vertragsentwurf direkt vom Notar erstellen, anstatt zunächst einen Rechtsanwalt oder Steuerberater damit zu beauftragen. Die Beratung durch den Notar ist bereits in der gesetzlichen Gebühr enthalten. Ein zusätzlicher externer Entwurf verursacht nur Mehrkosten, ohne die Notargebühren zu senken.

Auch bei der Zahlungsabwicklung lässt sich sparen: Das Notaranderkonto bietet erhöhte Sicherheit, kostet aber zusätzlich. Wenn sich die Zahlungsbedingungen klar im Kaufvertrag regeln lassen und keine besonderen Risiken bestehen, kann auf das Anderkonto verzichtet werden. Der Notar überwacht die Fälligkeitsvoraussetzungen auch ohne Anderkonto und ohne Zusatzgebühren.

Bewegliche Gegenstände separat verkaufen

Da sich die Notarkosten nach dem im Kaufvertrag angegebenen Kaufpreis richten, kann eine sinnvolle Aufteilung des Kaufpreises die Gebührenbelastung reduzieren. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Möbel oder Einrichtungsgegenstände gehören rechtlich nicht zum Grundstück.

Werden sie in einem separaten Kaufvertrag zu einem realistischen Preis veräußert, verringert sich der für Notar und Grunderwerbsteuer maßgebliche Grundstückskaufpreis. Ein Beispiel: Kostet eine Einbauküche 15.000 €, die separat abgerechnet wird, können Käufer bei Notarkosten und Grunderwerbsteuer zusammen rund 1.000 € sparen, da sowohl die Steuerbasis als auch der notarielle Geschäftswert reduziert werden.

Die Aufteilung muss dabei realistisch und nachvollziehbar sein. Künstlich überhöhte Bewertungen von Einrichtungsgegenständen können vom Finanzamt beanstandet werden.

Vorsicht bei Verzicht auf Sicherungsinstrumente

Gelegentlich wird empfohlen, auf die Auflassungsvormerkung zu verzichten, um Notar- und Grundbuchkosten zu sparen. Die Vormerkung schützt den Käufer vor Doppelverkäufen und nachträglichen Belastungen durch den Verkäufer. Sie zu streichen schwächt die Rechtsposition des Käufers erheblich, insbesondere wenn Gläubiger des Verkäufers auftreten oder Streitigkeiten entstehen.

Meine Empfehlung: Optimieren Sie die Kosten lieber an anderen Stellen. Vermeintlich günstige Abkürzungen bei Sicherungsinstrumenten können im Streitfall sehr teuer werden und stehen in keinem sinnvollen Verhältnis zu den erzielbaren Einsparungen.

Fazit: Kein Hausverkauf ohne Notar – aber mit dem richtigen Partner sicher abgewickelt

Ein Hausverkauf ohne Notar ist in Deutschland rechtlich nicht möglich und sollte auch nicht angestrebt werden. § 311b Abs. 1 BGB schreibt die notarielle Beurkundung zwingend vor. Privatschriftliche Vereinbarungen, mündliche Absprachen und Schwarzgeldabreden sind nicht nur unwirksam, sondern können zu gravierenden rechtlichen und finanziellen Konsequenzen führen.

Der Notar ist dabei kein lästiger Kostenfaktor, sondern eine zentrale Schutzinstanz für beide Seiten: Er berät neutral, gestaltet den Vertrag rechtssicher, prüft Identitäten, überwacht die Kaufpreiszahlung und sorgt für einen reibungslosen Grundbucheintrag.

Viele Schritte des Hausverkaufs können und sollten Sie eigenständig vorbereiten, von der Marktanalyse bis zur Käuferauswahl. Gerade bei der Preisfindung und der Zusammenstellung der Unterlagen ist jedoch Erfahrung gefragt. Ein falsch angesetzter Preis oder fehlende Dokumente können den Verkauf erheblich verzögern oder Geld kosten.

Als Immobilienmakler mit über 35 Jahren Erfahrung und mehr als 750 erfolgreich vermittelten Immobilien im Rhein-Main-Gebiet begleite ich Sie von der ersten Wertermittlung bis zur Schlüsselübergabe. Gerne bieten wir Ihnen eine kostenfreie und unverbindliche Immobilienbewertung an, damit Sie Ihre Immobilie mit einer realistischen Preisvorstellung und auf solider rechtlicher Basis in den Verkauf starten können.

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