Wer zahlt den Notar beim Wohnungsverkauf? Die genauen Regeln

Klare Antworten zu Kosten, Haftung und Sonderfällen beim Wohnungsverkauf.

Was Sie zur Notarkostenfrage wissen sollten

Der Wohnungsverkauf wirft schnell eine entscheidende Frage auf: Wer trägt eigentlich die Notarkosten? Die Antwort klingt zunächst einfach, hat aber rechtliche Feinheiten, die Verkäufer wie Käufer kennen sollten. Denn wer die Kostenlast unterschätzt oder falsch einplant, erlebt beim Notartermin unliebsame Überraschungen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wer die Notarkosten beim Wohnungsverkauf grundsätzlich trägt, welche Kosten als Verkäufer auf Sie zukommen, wie hoch die Gesamtkosten ausfallen und was bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers oder einem geplatzten Verkauf gilt.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Käufer trägt den Hauptteil der Notarkosten: Nach § 448 Abs. 2 BGB übernimmt der Käufer die Kosten für Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung. Das entspricht der gängigen Vertragspraxis beim Wohnungsverkauf.

• Verkäufer und Käufer haften gegenüber dem Notar gemeinsam: Zahlt der Käufer nicht, darf der Notar seine Gebühren vollständig beim Verkäufer einfordern. Die vertragliche Regelung gilt nur im Innenverhältnis.

• Verkäufer zahlen vor allem die Löschung von Grundschulden: Diese Lastenfreistellung kostet typischerweise 0,2 bis 0,4 % des Grundschuldbetrags, also bei 300.000 € Grundschuld rund 600 bis 1.200 €.

• Die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch liegen bei 1,5 bis 2 % des Kaufpreises: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sind das rund 4.500 bis 6.000 €, bei 400.000 € etwa 6.000 bis 8.000 € (Stand: 2026).

• Platzt der Verkauf vor Beurkundung, zahlt der Auftraggeber: Wer den Notar mit dem Kaufvertragsentwurf beauftragt hat, trägt die Entwurfsgebühr, auch wenn kein Vertrag zustande kommt.

• Bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers hat der Verkäufer einen Ausgleichsanspruch: Er kann vorgestreckte Notarkosten im Innenverhältnis vom Käufer zurückfordern, muss dies aber gegebenenfalls durchsetzen.

Wer übernimmt grundsätzlich die Gebühren für den Notar beim Wohnungsverkauf?

Im deutschen Immobilienrecht ist klar geregelt, wer die Notarkosten beim Wohnungsverkauf trägt. § 448 Abs. 2 BGB bestimmt: Der Käufer eines Grundstücks übernimmt die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch. Da Eigentumswohnungen rechtlich als besondere Form des Grundstückseigentums behandelt werden, gilt diese Regel beim Wohnungsverkauf genauso wie beim Verkauf eines Hauses oder eines unbebauten Grundstücks.

(Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

In der Praxis spiegelt sich das in nahezu jedem notariellen Kaufvertrag wider. Die übliche Kostenklausel legt fest:

• Der Käufer trägt alle Notarkosten beim Immobilienkauf für Vertragsentwurf, Beurkundung, Eigentumsumschreibung und Eintragung der Finanzierungsgrundschuld.

• Der Verkäufer übernimmt nur die Kosten für die Löschung seiner eigenen Belastungen im Grundbuch, also insbesondere bestehende Grundschulden.

Da der Käufer den Löwenanteil der Kosten trägt, hat er in der Regel auch das Recht, den Notar auszuwählen und zu beauftragen. Das ist eine logische Konsequenz aus der gesetzlichen Kostenzuordnung.

Gesamtschuldnerische Haftung gegenüber dem Notar

Wichtig zu wissen: Die vertragliche Kostenregelung gilt nur im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer. Gegenüber dem Notar haften beide Parteien nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) als Gesamtschuldner. Das bedeutet: Zahlt der Käufer seine Notarrechnung nicht, darf der Notar die gesamte Summe vom Verkäufer einfordern. Der Verkäufer kann sich das Geld anschließend zwar vom Käufer zurückholen, muss diesen Anspruch aber unter Umständen gerichtlich durchsetzen.

Abweichende Kostenvereinbarungen sind rechtlich zulässig. § 448 BGB ist dispositives Recht, das heißt, Käufer und Verkäufer können einvernehmlich eine andere Aufteilung vereinbaren, etwa eine hälftige Teilung. Solche Regelungen sind in der Praxis selten, kommen aber vor. Entscheidend ist, dass sie ausdrücklich im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden.

Welche speziellen Notarkosten müssen Sie als Verkäufer selbst zahlen?

Obwohl der Käufer den Hauptteil der Notarkosten trägt, kommen auf Sie als Verkäufer eigene Kostenpositionen zu. Diese hängen unmittelbar mit Ihren Pflichten aus dem Kaufvertrag zusammen, vor allem mit der Pflicht zur lastenfreien Übergabe der Wohnung.

Kosten der Lastenfreistellung

Ist Ihre Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs noch mit einer Grundschuld belastet, muss diese vor oder im Zuge der Eigentumsübertragung gelöscht werden. Dieser Vorgang wird als Lastenfreistellung bezeichnet. Der Notar übernimmt dabei die Koordination: Er holt die Löschungsbewilligung der Bank ein, veranlasst die Zahlung der Restschuld aus dem Kaufpreis und beantragt die Löschung beim Grundbuchamt.

Die dabei entstehenden Notar- und Grundbuchkosten tragen Sie als Verkäufer. Ihre Höhe richtet sich nach dem Betrag der eingetragenen Grundschuld und liegt typischerweise bei 0,2 bis 0,4 % des Grundschuldbetrags. Ein Beispiel zur Orientierung:

Grundschuldbetrag	Geschätzte Löschungskosten (0,2 % – 0,4 %)
100.000 €	ca. 200 € – 400 €
200.000 €	ca. 400 € – 800 €
300.000 €	ca. 600 € – 1.200 €
400.000 €	ca. 800 € – 1.600 €

Bitte beachten Sie, dass sich diese Kosten mit den seit 2025 erhöhten Gebührentabellen leicht nach oben verschoben haben. Für eine genaue Berechnung empfiehlt sich die Rücksprache mit dem beauftragten Notar.

Vollzugs- und Treuhandgebühren

Zusätzlich können Vollzugs- und Treuhandgebühren anfallen, wenn der Notar die Lastenfreistellung treuhänderisch abwickelt. Das ist der Fall, wenn die Bank die Löschungsbewilligung nur gegen Zahlung der Restschuld direkt an den Notar herausgibt. Bei einer noch valutierten Grundschuld von 50.000 € beträgt die Treuhandgebühr nach GNotKG beispielsweise rund 82,50 € netto, zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer. Diese Kosten tragen Sie als Verkäufer vollständig, da sie durch Ihre Finanzierungssituation ausgelöst werden.

Löschung sonstiger Rechte

Sind im Grundbuch weitere Rechte Dritter eingetragen, etwa Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder Reallasten, und sollen diese für den Käufer gelöscht werden, entstehen weitere Notarkosten auf Ihrer Seite. Die Löschung erfordert in der Regel eine notariell beurkundete Aufhebungsvereinbarung mit dem Berechtigten sowie einen Löschungsantrag an das Grundbuchamt. Die dabei anfallenden Gebühren richten sich nach dem Wert des jeweiligen Rechts und liegen meist im unteren bis mittleren dreistelligen Bereich.

Sonderleistungen auf Wunsch des Verkäufers

Wünschen Sie als Verkäufer besondere Leistungen des Notars, zum Beispiel die Einrichtung eines Notaranderkontos zur sicheren Kaufpreisabwicklung, tragen Sie die dafür anfallenden Gebühren selbst. Das Gleiche gilt für zusätzliche Vollmachten oder Erklärungen, die ausschließlich in Ihrem Interesse liegen.

Insgesamt bewegen sich die typischen Verkäuferkosten je nach Situation im dreistelligen, in Einzelfällen im niedrig vierstelligen Bereich. Haben Sie Ihre Wohnung bereits vollständig entschuldet und die Grundschuld vorab löschen lassen, können Sie nahezu ohne Notar- und Grundbuchkosten aus dem Verkauf hervorgehen.

Wie hoch sind die gesamten Notarkosten bei einem Wohnungsverkauf?

Die Notarkosten beim Wohnungsverkauf sind nicht frei verhandelbar. Sie werden bundesweit einheitlich nach dem GNotKG berechnet, dessen Gebührentabellen den jeweiligen Kaufpreis als Berechnungsgrundlage verwenden. Seit der Gebührenerhöhung zum 1. Juni 2025 liegen die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch im Regelfall bei etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Davon entfallen rund 1,0 bis 1,5 % auf die Notargebühren und etwa 0,5 % auf die Kosten des Grundbuchamts.

(Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Zusammensetzung der Notarkosten

Die Kosten setzen sich aus mehreren Einzelgebühren zusammen:

• Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag: 2,0-fache Gebühr nach Tabelle B des GNotKG

• Vollzugsgebühr: 0,5-fache Gebühr für Anträge, Einholung von Genehmigungen und Löschungsbewilligungen

• Betreuungsgebühr: 0,5-fache Gebühr für die Überwachung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung

• Grundbuchgebühren: für Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls Grundschuldeintragung, zusammen ca. 0,5 % des Kaufpreises

Hinzu kommt bei einer Kaufpreisfinanzierung die Beurkundung der Grundschuld, die eine weitere 1,0-fache Gebühr auslöst. In der Summe entstehen je nach Geschäftsvorfall etwa 3,0 bis 3,5 Gebühreneinheiten zuzüglich der Grundbuchkosten.

Orientierungswerte nach Kaufpreis

Die folgende Tabelle zeigt, mit welchen Gesamtkosten für Notar und Grundbuch Sie bei typischen Kaufpreisen rechnen sollten (Stand: 2025):

Kaufpreis der Wohnung	Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 % – 2,0 %)
200.000 €	ca. 3.000 € – 4.000 €
300.000 €	ca. 4.500 € – 6.000 €
400.000 €	ca. 6.000 € – 8.000 €
500.000 €	ca. 7.500 € – 10.000 €

Bitte beachten Sie, dass diese Werte Orientierungsgrößen sind. Im Einzelfall kann der Prozentsatz je nach Umfang der Tätigkeiten, der Anzahl der Beteiligten und zusätzlicher Eintragungen leicht abweichen. Für aktuelle und auf Ihre Situation zugeschnittene Berechnungen vereinbaren Sie gerne einen kostenfreien Beratungstermin.

Welchen Anteil tragen Käufer und Verkäufer?

Der Käufer übernimmt im Innenverhältnis typischerweise 90 % oder mehr der gesamten Notar- und Grundbuchlast. Als Verkäufer fallen für Sie, wie beschrieben, vor allem die Löschungskosten für Grundpfandrechte an, die meist mehrere hundert Euro betragen. Zusammen mit Grunderwerbsteuer in Hessen und Maklerprovision in Hessen können die Kaufnebenkosten für den Käufer leicht 10 bis 15 % des Kaufpreises erreichen. Diesen Umstand sollten beide Seiten bei der Kaufpreisfindung im Blick behalten.

Wer zahlt den Notar bei einer plötzlichen Zahlungsunfähigkeit des Käufers?

Wird der Käufer nach Beurkundung des Kaufvertrags zahlungsunfähig und begleicht er weder den Kaufpreis noch die Notarrechnung, stehen Sie als Verkäufer vor einer unangenehmen Situation. Denn wie bereits erläutert, haften Käufer und Verkäufer gegenüber dem Notar gesamtschuldnerisch. Der Notar ist in diesem Fall berechtigt, seine Gebühren vollständig von Ihnen einzufordern, auch wenn im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass der Käufer die Kosten trägt. Die vertragliche Klausel regelt nur das Innenverhältnis und entfaltet gegenüber dem Notar keine unmittelbare Wirkung.

Ihre Ansprüche gegen den zahlungsunfähigen Käufer

Im Innenverhältnis sind Ihre Ansprüche als Verkäufer umfangreich. Zahlt der Käufer den Kaufpreis trotz Fälligkeit nicht, gerät er in Verzug. Sie können dann:

• Verzugszinsen geltend machen

• vom Kaufvertrag zurücktreten

• Schadensersatz für die entstandenen Schäden fordern, einschließlich der Notarkosten, die Sie vorgestreckt haben

Haben Sie als Verkäufer die Notarkosten beglichen, um Vollstreckungsmaßnahmen abzuwenden, können Sie diese im Rahmen eines Schadensersatz- oder Rückabwicklungsanspruchs vom Käufer zurückfordern. Das klingt in der Theorie einfach, erfordert in der Praxis aber häufig rechtlichen Beistand und gegebenenfalls ein gerichtliches Verfahren.

Kosten der Rückabwicklung

Kommt es infolge der Zahlungsunfähigkeit zur Rückabwicklung des Kaufvertrags, entstehen weitere Notarkosten: für die Aufhebung des Vertrags und die Löschung einer bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung. Diese Rückabwicklungskosten werden dem Käufer zugerechnet, soweit seine Pflichtverletzung der auslösende Grund war. Gegenüber Notar und Grundbuchamt bleiben Sie jedoch zunächst weiterhin gesamtschuldnerisch haftbar.

Vorbeugung ist besser als Nachsorge

Aus diesem Grund empfehle ich Ihnen als erfahrener Makler, die Bonität des Käufers sorgfältig zu prüfen, bevor der Notar beauftragt wird. Ein zahlungsunfähiger Käufer bringt nicht nur Risiken beim Kaufpreis mit sich, sondern auch bei den Nebenkosten. In vielen notariellen Kaufverträgen wird eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers vereinbart, die im Ernstfall eine effizientere Durchsetzung Ihrer Ansprüche ermöglicht.

Welche Notarkosten fallen bei einem Abbruch des Verkaufs an?

Bis zur notariellen Beurkundung besteht keine rechtliche Bindung an den Kaufvertrag. Beide Seiten können grundsätzlich frei vom Geschäft Abstand nehmen. Das bedeutet aber nicht, dass ein geplatzter Verkauf kostenfrei bleibt. Denn hat der Notar bereits einen Kaufvertragsentwurf erstellt, entstehen Gebühren, unabhängig davon, ob der Vertrag später unterzeichnet wird.

Der Grundsatz: Wer bestellt, zahlt

Die Entwurfsgebühr trägt derjenige, der den Notar beauftragt hat. In der Praxis beauftragt meist der Käufer den Notar. Bricht der Verkauf dann vor der Beurkundung ab, trägt der Käufer die Entwurfsgebühr. Beauftragt hingegen der Verkäufer den Notar, um den Prozess selbst zu steuern, und kommt es nicht zur Beurkundung, muss er die Kosten alleine tragen.

Die Höhe der Entwurfsgebühr orientiert sich am vorgesehenen Kaufpreis und kann beträchtlich sein. Bei einem Kaufpreis von 280.000 € etwa kann die Entwurfsgebühr zwischen 0,5 und 1 % des Kaufpreises betragen, also zwischen rund 1.400 € und 2.800 €. In einzelnen Fällen wurden bei einem geplatzten Beurkundungstermin Entwurfsgebühren von bis zu 4.000 € fällig. Wer den Notar beauftragt, sollte sich dieser Kosten bewusst sein.

Abgebrochener Beurkundungstermin

Auch wenn die Parteien bereits beim Notar sitzen und den Termin dann abbrechen, ohne den Vertrag zu unterzeichnen, bleibt die Kostenfrage dieselbe. Entscheidend ist, wer den Beurkundungsauftrag erteilt hat. Die Rechtsprechung hat dazu klargestellt: Selbst wenn ein Vertrag letztlich nicht zustande kommt, ändert das nichts an der Kostentragungspflicht desjenigen, der den Notar beauftragt hat. Die bloße Entgegennahme eines Kaufvertragsentwurfs oder die Bestätigung eines vorgeschlagenen Termins reicht dabei nicht aus, um jemanden zum Auftraggeber im Sinne des GNotKG zu machen.

Wann muss der Verkäufer dem Käufer Notarkosten erstatten?

Nimmt der Verkäufer kurz vor der Beurkundung ohne triftigen Grund vom Verkauf Abstand, kann in Ausnahmefällen eine Schadensersatzpflicht entstehen. Grundsätzlich gilt Vertragsfreiheit, und beide Parteien tragen ihre Aufwendungen in der Verhandlungsphase zunächst auf eigenes Risiko. Schadensersatz ist jedoch möglich, wenn eine besonders schwerwiegende Verletzung vorvertraglicher Pflichten vorliegt. Das Landgericht Karlsruhe hat etwa entschieden, dass eine Verkäuferin dem Käufer die Notarkosten und vorgerichtlichen Anwaltskosten erstatten musste, weil sie treuwidrig vom Verkauf zurückgetreten war, nachdem der Käufer den Kaufvertragsentwurf bereits hatte erstellen lassen.

Solche Konstellationen sind die Ausnahme. Für den Standardfall gilt: Lassen Sie den Notar erst beauftragen, wenn auf beiden Seiten echte Abschlussbereitschaft besteht und die wesentlichen Vertragsbedingungen geklärt sind.

Fazit: Notarkosten beim Wohnungsverkauf realistisch einplanen

Die Frage, wer den Notar beim Wohnungsverkauf zahlt, lässt sich im Alltag klar beantworten: In der Regel der Käufer. Rechtlich präzise ist jedoch: Beide Parteien haften gegenüber dem Notar gemeinsam. Im Innenverhältnis trägt der Käufer den überwiegenden Teil der Notar- und Grundbuchkosten, der Verkäufer hauptsächlich die Kosten für die Löschung seiner Grundschulden und sonstiger Belastungen.

Als Verkäufer sollten Sie die Kosten der Lastenfreistellung in Ihre Verkaufsplanung einbeziehen, die Bonität des Käufers sorgfältig prüfen und sich bewusst sein, dass Sie gegenüber dem Notar gesamtschuldnerisch haften. Ein geplatzter Verkauf kann auf beiden Seiten teuer werden, wenn bereits ein Notar beauftragt wurde.

Jeder Verkauf ist individuell, und die genauen Kosten hängen von der Situation Ihrer Immobilie, bestehenden Belastungen und weiteren Faktoren ab. Wenn Sie wissen möchten, was der Verkauf Ihrer Wohnung konkret bedeutet und wie viel Ihre Immobilie heute wert ist, biete ich Ihnen gerne eine kostenfreie und unverbindliche Immobilienbewertung an. Mit über 35 Jahren Erfahrung und mehr als 750 erfolgreich vermittelten Immobilien im Rhein-Main-Gebiet begleite ich Sie transparent und kompetent durch den gesamten Verkaufsprozess.

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