Wer zahlt die Löschung im Grundbuch, Käufer oder Verkäufer?

Kostenverteilung beim Hausverkauf klar erklärt: Wer zahlt was?

Was Sie über die Grundbuchlöschung wissen sollten

Beim Immobilienverkauf taucht sie regelmäßig auf: die Frage, wer die Kosten für die Löschung einer Grundschuld im Grundbuch trägt. Die Antwort ist nicht immer auf den ersten Blick klar, weil rechtliche Kostenschuldnerschaft und wirtschaftliche Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer auseinanderfallen können. In diesem Beitrag erfahren Sie, was die Löschung im Grundbuch bedeutet, wer die Kosten trägt, wie hoch diese sind und ob eine Übernahme der Grundschuld durch den Käufer eine sinnvolle Alternative sein kann.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Verkäufer trägt im Normalfall die Löschungskosten: Wer seine Immobilie verkauft, ist verpflichtet, das Grundstück lastenfrei zu übergeben. Die Kosten für die Löschung eigener Grundschulden liegen daher in seinem Verantwortungsbereich.

• Der Käufer zahlt die Kosten des Erwerbs: Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertragsbeurkundung, Eigentumsumschreibung und Eintragung einer neuen Grundschuld trägt typischerweise der Käufer. Das sind etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises, hinzu kommt die Grunderwerbsteuer.

• Die Löschungsgebühren richten sich nach dem eingetragenen Nennbetrag: Maßgeblich ist nicht die Restschuld, sondern der im Grundbuch eingetragene Grundschuldbetrag. Bei 200.000 € belaufen sich die Gesamtkosten auf etwa 400 bis 600 €.

• Abweichende Vereinbarungen sind möglich, aber nur intern wirksam: Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag eine andere Kostenverteilung vereinbaren. Das Grundbuchamt und der Notar orientieren sich jedoch an der gesetzlichen Kostenschuldnerschaft, nicht an privaten Abreden.

• Die Bank muss die Löschungsbewilligung kostenlos erteilen: Nach vollständiger Tilgung des Darlehens ist die Bank verpflichtet, die Löschungsbewilligung auszustellen. Ein gesondertes Entgelt darf sie dafür in der Regel nicht verlangen.

• Eine Grundschuldübernahme durch den Käufer ist möglich, aber anspruchsvoll: In bestimmten Konstellationen kann der Käufer die bestehende Grundschuld übernehmen und so Kosten sparen. Diese Lösung setzt jedoch die Zustimmung der Bank voraus und erfordert sorgfältige Vertragsgestaltung.

• Verlieren Sie den Grundschuldbrief nicht: Bei Briefgrundschulden ist der Originalbrief für die Löschung erforderlich. Ist er nicht mehr auffindbar, kann ein Aufgebotsverfahren erforderlich werden, das mehrere Monate dauert und zusätzliche Kosten verursacht.

Was bedeutet die Löschung im Grundbuch für Sie beim Hausverkauf?

Beim Verkauf einer Immobilie dreht sich die Frage der Grundbuchlöschung vor allem um eine Sache: alte Grundschulden, die zugunsten der finanzierenden Bank eingetragen wurden. In Deutschland dient die Grundschuld als zentrales Sicherungsinstrument für Immobiliendarlehen. Sie ist im Grundbuch in Abteilung III eingetragen und räumt der Bank das Recht zur Zwangsversteigerung ein, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt.

Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld rechtlich vom zugrunde liegenden Darlehensvertrag getrennt. Das bedeutet: Selbst wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, bleibt die Grundschuld im Grundbuch eingetragen, bis sie aktiv gelöscht wird. Nach vollständiger Tilgung wandelt sie sich zwar in eine sogenannte Eigentümergrundschuld um, das heißt, das Sicherungsrecht steht wirtschaftlich dem Eigentümer selbst zu. Formal bleibt sie aber als Belastung sichtbar, bis eine Löschung beim Grundbuchamt beantragt wird.

Was bedeutet das für den Verkauf?

Für Sie als Verkäufer hat das direkte Konsequenzen. Der typische Immobilienkaufvertrag in Deutschland verpflichtet den Verkäufer, die Immobilie lastenfrei zu übergeben. Lastenfrei bedeutet: Grundpfandrechte, die nicht ausdrücklich vom Käufer übernommen werden, müssen vor der Eigentumsumschreibung gelöscht sein.

Eine im Grundbuch stehende Grundschuld, die zwar nicht mehr valutiert, aber noch eingetragen ist, kann den Verkauf erheblich verzögern. Käufer möchten keine unbekannten Belastungen übernehmen. Und die finanzierende Bank des Käufers verlangt in aller Regel die Eintragung eines eigenen, erstrangigen Grundpfandrechts, was ohne Löschung der alten Grundschuld nicht möglich ist.

Die Löschung ist daher kein bürokratischer Formalakt. Sie ist ein zentraler Bestandteil der sogenannten Lastenfreistellung und damit Voraussetzung für einen reibungslosen Verkaufsabschluss.

Wichtig zu wissen: Wer seine Immobilie bereits vor Jahren abbezahlt und die Grundschuld seitdem im Grundbuch stehen gelassen hat, sollte frühzeitig prüfen, ob Löschungsbewilligung und gegebenenfalls der Grundschuldbrief noch vorhanden sind. Fehlt der Brief, kann ein aufwendiges Aufgebotsverfahren erforderlich werden, das den Verkaufsprozess deutlich verlangsamt.

Warum muss eine alte Grundschuld vor dem Eigentümerwechsel gelöscht werden?

Die rechtliche Grundlage für die Löschungspflicht liegt im Kaufrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Nach § 433 BGB ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer das Eigentum an der Kaufsache zu verschaffen. Bei Grundstücken bedeutet das in der gängigen Vertragsgestaltung: lastenfreies Eigentum, sofern keine Belastungen ausdrücklich übernommen werden.

(Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Der wichtigste Grund für die Löschung vor dem Eigentümerwechsel ist der Schutz des Käufers vor Zwangsvollstreckungsrisiken. Bleibt eine Grundschuld im Grundbuch, kann die Bank des Verkäufers das Grundstück im Rahmen einer Zwangsversteigerung verwerten, solange noch gesicherte Forderungen offen sind. Und selbst wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde: Für Außenstehende ist im Grundbuch nicht erkennbar, ob noch Forderungen bestehen. Das ist ein Risiko, das weder Käufer noch ihre finanzierende Bank akzeptieren werden.

Rangverhältnisse und Finanzierung des Käufers

Daneben spielen Rangverhältnisse eine wichtige Rolle. Eine bestehende Grundschuld hat einen bestimmten Rang gegenüber anderen eingetragenen Rechten. Wird sie nicht gelöscht, beeinträchtigt ihr vorrangiger Rang die Werthaltigkeit neuer Grundschulden. Das ist besonders relevant, wenn der Käufer eine hohe Fremdfinanzierungsquote benötigt. Banken bestehen daher regelmäßig auf einer Löschung oder einer klar geregelten Abtretung, um sicherzustellen, dass ihre Forderungen durch ein erstrangiges Grundpfandrecht abgesichert sind.

Der Ablauf in der notariellen Praxis

Der beurkundende Notar holt in der Regel beim bisherigen Grundpfandgläubiger des Verkäufers eine Löschungsbewilligung ein. Diese bestätigt, dass die Bank der Löschung zustimmt, sobald sie die Restschuld aus dem Kaufpreis erhalten hat. Der Kaufpreis fließt dabei häufig so gesteuert, dass zunächst die Bank des Verkäufers befriedigt wird, die Grundschuld gelöscht wird und der verbleibende Betrag anschließend an den Verkäufer ausgekehrt wird.

Kommt es zu Verzögerungen bei der Beschaffung der Löschungsunterlagen, kann sich der gesamte Vollzug des Kaufvertrags erheblich verzögern. Im Extremfall drohen Schadensersatzforderungen. Deshalb empfehle ich Ihnen als Verkäufer: Beginnen Sie frühzeitig mit der Organisation der Löschungsunterlagen, idealerweise noch vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags.

Wer trägt im Normalfall die Kosten der Löschung im Grundbuch, Käufer oder Verkäufer?

Um diese Frage sauber zu beantworten, muss zwischen zwei Ebenen unterschieden werden: der rechtlichen Kostenschuldnerschaft gegenüber Notar und Grundbuchamt auf der einen Seite und der wirtschaftlichen Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer im Innenverhältnis auf der anderen.

Die rechtliche Seite: Wer ist Kostenschuldner?

Nach § 22 GNotKG schuldet in Verfahren, die nur durch Antrag eingeleitet werden, derjenige die Kosten, der das Verfahren beantragt. Bei der Löschung einer Grundschuld ist das der Antragsteller, in der Regel der aktuelle Eigentümer. Da vor dem Eigentumsübergang noch der Verkäufer Eigentümer ist, wird er gegenüber dem Grundbuchamt als Kostenschuldner geführt. Das gilt unabhängig davon, ob im Kaufvertrag eine andere Kostenverteilung vereinbart wurde.

(Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Die wirtschaftliche Seite: Wer zahlt in der Praxis?

In der notariellen Praxis des Immobilienkaufs hat sich eine klare Aufteilung etabliert:

• Käufer: Der Käufer trägt alle Notar- und Grundbuchkosten, die unmittelbar mit dem Erwerb zusammenhängen: Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Bestellung der eigenen neuen Grundschuld.

• Verkäufer: Der Verkäufer übernimmt die Kosten für die Bereinigung seines Grundbuchs: also die Löschung seiner eigenen Grundschulden und gegebenenfalls weiterer von ihm bestellter Belastungen.

Diese Aufteilung folgt einem klaren Gedanken: Die Löschung ist notwendig, damit der Verkäufer seine Pflicht zur lastenfreien Übergabe erfüllt. Sie liegt daher in seinem Verantwortungsbereich.

Hinzu kommen unter Umständen Bankgebühren im Zusammenhang mit der Ablösung des Darlehens. Die Bank darf für die Ausstellung der Löschungsbewilligung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich kein gesondertes Entgelt verlangen. In Sonderkonstellationen können dennoch weitergereichte Auslagen entstehen, die ebenfalls dem Verkäufer zugerechnet werden.

Ein Blick auf die Gesamtkosten

Zur Einordnung: Die Löschungskosten des Verkäufers bewegen sich typischerweise im niedrigen Promillebereich des Grundschuldbetrags. Die Erwerbsnebenkosten des Käufers hingegen, bestehend aus Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer, erreichen häufig 10 bis 15 % des Kaufpreises. Die wirtschaftliche Belastung liegt also auf Seiten des Käufers deutlich höher.

Können Käufer und Verkäufer eine abweichende Vereinbarung zu den Kosten treffen?

Ja, das ist grundsätzlich möglich. Das deutsche Zivilrecht schreibt keine zwingende Kostenverteilung vor. Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag regeln, wer welche Notar- und Grundbuchkosten übernimmt, solange keine gesetzlichen Verbote oder unangemessene Benachteiligungen vorliegen.

In Märkten mit hoher Nachfrage kommt es vereinzelt vor, dass Käufer bereit sind, zusätzliche Kosten zu übernehmen, um den Zuschlag zu erhalten. In solchen Fällen kann auch eine Übernahme der Löschungskosten durch den Käufer vereinbart werden. Ebenso denkbar sind Kostenteilungen oder individuelle Abreden bei komplexeren Transaktionen mit mehreren Grundpfandrechten.

Was solche Vereinbarungen nicht können

Wichtig zu verstehen ist: Vertragliche Kostenvereinbarungen ändern nichts an der öffentlich-rechtlichen Kostenschuldnerschaft. Das Grundbuchamt und der Notar orientieren sich an den gesetzlichen Vorgaben des GNotKG und nicht an privaten Abreden zwischen Käufer und Verkäufer. Eine Verschiebung der Kostenlast wirkt ausschließlich im Innenverhältnis der Parteien. Im Streitfall muss der benachteiligte Teil seinen Anspruch auf Erstattung regressweise geltend machen.

Wenn Sie eine abweichende Kostenregelung vereinbaren möchten, sollte diese im Kaufvertrag klar und eindeutig formuliert sein. Idealerweise mit präziser Benennung der betroffenen Gebührenarten: Notarkosten für den Löschungsantrag, Grundbuchkosten für die Eintragung der Löschung und gegebenenfalls Bankauslagen. Unklare Formulierungen sind eine häufige Quelle späterer Streitigkeiten.

In der Praxis bleibt die Standardverteilung, also der Verkäufer trägt die Löschungskosten, der Käufer die Erwerbskosten, die klare Regel. Abweichungen sind möglich, müssen aber bewusst verhandelt und sorgfältig vertraglich festgehalten werden.

Wie hoch sind die genauen Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt?

Die Gebühren für die Löschung einer Grundschuld sind bundeseinheitlich und zwingend durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Sie können weder verhandelt noch frei vereinbart werden. Maßgeblich ist der sogenannte Geschäftswert, das ist bei der Grundschuldlöschung immer der im Grundbuch eingetragene Nennbetrag der Grundschuld. Nicht die aktuelle Restschuld, nicht der Verkehrswert der Immobilie.

Das bedeutet auch: Wer eine Grundschuld von nominell 300.000 € eingetragen hat und das Darlehen längst zurückgezahlt hat, zahlt die Löschungsgebühren dennoch auf Basis von 300.000 €.

Wie setzen sich die Gebühren zusammen?

Das Grundbuchamt erhebt für die Eintragung der Löschung eine 0,5-Gebühr aus der Tabelle B des GNotKG (KV-Nr. 14140). Der Notar berechnet für den Vollzug der Löschung ebenfalls eine 0,5-Gebühr. Hinzu kommen die gesetzliche Umsatzsteuer von 19 % auf die Notargebühren sowie geringe Auslagen für Porto und Kopien.

Die folgende Tabelle gibt eine Orientierung zu typischen Gesamtkosten bei verschiedenen Grundschuldbeträgen:

Eingetragene Grundschuld	Einfache Gebühr 1,0 (Tabelle B GNotKG)	0,5-Gebühr Grundbuchamt	0,5-Gebühr Notar (netto)	Geschätzte Gesamtkosten (inkl. USt, Auslagen)
100.000 €	ca. 285 €	ca. 142 €	ca. 142 €	ca. 300 – 400 €
200.000 €	ca. 435 €	ca. 217 €	ca. 217 €	ca. 400 – 600 €
300.000 €	ca. 635 €	ca. 317 €	ca. 317 €	ca. 600 – 800 €

(Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Als grobe Faustformel lässt sich festhalten: Die Gesamtkosten für Notar und Grundbuchamt liegen bei rund 0,2 bis
0,4 % der eingetragenen Grundschuldsumme. Die Löschungsbewilligung der Bank ist dabei in aller Regel kostenfrei, da die Bank für deren Ausstellung nach vollständiger Tilgung kein Entgelt verlangen darf.

Bitte beachten Sie, dass sich diese Kosten je nach konkretem Gebührenansatz und anfallenden Zusatztätigkeiten verschieben können. Für eine präzise Berechnung in Ihrem individuellen Fall sprechen Sie am besten direkt mit einem Notar.

Wie beantragen Sie den Prozess der Löschungsbewilligung richtig?

Der Weg zur Löschung einer Grundschuld beginnt mit der vollständigen Tilgung des Darlehens. Erst dann haben Sie als Eigentümer einen Anspruch auf Erteilung der Löschungsbewilligung durch die Bank. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem Sicherungsvertrag und ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unabdingbar: Die Bank darf die Bewilligung nicht von der Erfüllung anderer, unabhängiger Verbindlichkeiten abhängig machen.

In vielen Fällen übermittelt die Bank die Löschungsbewilligung automatisch nach Abbuchung der letzten Rate. Ist das nicht der Fall, können Sie sie jederzeit aktiv bei der Bank anfordern.

Schritt für Schritt zur Löschung

• 1. Löschungsbewilligung beschaffen: Fordern Sie die Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank an. Das Dokument muss in öffentlich beglaubigter Form vorliegen und folgende Angaben enthalten: genaue Bezeichnung des Grundstücks, präzise Beschreibung der zu löschenden Grundschuld mit Nennbetrag in Zahlen und Worten, Identität des bisherigen Gläubigers sowie die ausdrückliche Zustimmung zur Löschung. Bei einer Briefgrundschuld ist zusätzlich der Original-Grundschuldbrief erforderlich.

• 2. Notar einschalten: Eine Löschung ohne Notar ist in Deutschland nicht möglich. Das Grundbuchamt akzeptiert nur Anträge, die von einem Notar gestellt oder notariell beglaubigt wurden. Der Notar prüft die Ordnungsmäßigkeit der Löschungsbewilligung und fertigt den Löschungsantrag. Ihre Unterschrift unter dem Antrag wird vom Notar öffentlich beglaubigt.

• 3. Unterlagen beim Grundbuchamt einreichen: Der Notar reicht den Löschungsantrag zusammen mit der Löschungsbewilligung, und bei Briefgrundschulden dem Original-Grundschuldbrief, beim zuständigen Grundbuchamt ein. Sind alle Unterlagen vollständig, trägt das Grundbuchamt die Löschung in Abteilung III ein.

• 4. Löschungsvermerk prüfen: Nach Vollzug der Löschung können Sie einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern, in dem die Belastung nicht mehr aufgeführt ist. Das Grundstück gilt damit insoweit als lastenfrei.

Wie lange dauert der Prozess?

Für den gesamten Ablauf sollten Sie realistischerweise fünf bis zwölf Wochen einplanen:

• Ausstellung der Löschungsbewilligung durch die Bank: 2 bis 6 Wochen

• Notartermin und Erstellung der Unterlagen: wenige Tage bis 2 Wochen

• Bearbeitung durch das Grundbuchamt: 2 bis 8 Wochen (je nach regionaler Auslastung)

Planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie, sollten Sie rechtzeitig mit der Beschaffung der Löschungsunterlagen beginnen. Warten Sie nicht bis kurz vor dem Notartermin.

Besonderheit: Briefgrundschuld ohne Original-Grundschuldbrief

Ist der Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar, muss vor der Löschung ein gerichtliches Aufgebotsverfahren durchgeführt werden. Der Brief wird dabei öffentlich zur Vorlage aufgefordert und nach Fristablauf für kraftlos erklärt. Dieses Verfahren kann bis zu sechs Monate oder länger dauern und verursacht zusätzliche Kosten. Bewahren Sie Löschungsbewilligung und Grundschuldbrief daher sicher auf, bis die Löschung im Grundbuch vollzogen ist.

Ist die Übernahme der bestehenden Grundschuld durch den Käufer eine sinnvolle Alternative?

Neben der Löschung gibt es eine weitere Möglichkeit, mit bestehenden Grundschulden beim Immobilienverkauf umzugehen: die Übernahme durch den Käufer. Bei dieser Variante bleibt die Grundschuld im Grundbuch eingetragen und wird auf die neue Finanzierung des Käufers umgewidmet. Juristisch handelt es sich um eine Abtretung des Grundpfandrechts.

Das kommt vor allem dann in Betracht, wenn der Käufer sein Darlehen bei derselben Bank aufnimmt, die bislang die Grundschuld des Verkäufers hält, oder wenn die neue Bank bereit ist, sich die bestehende Grundschuld abtreten zu lassen.

Mögliche Kostenersparnis

Der theoretische Vorteil liegt in potenziellen Einsparungen. Da keine neue Grundschuld eingetragen und die alte nicht gelöscht werden muss, fallen entsprechend weniger Gebühren an. Löschung und Neubestellung einer Grundschuld können zusammen bis zu 0,8 % der Grundschuldsumme kosten. Eine Abtretung liegt demgegenüber typischerweise bei rund 0,2 %. Die Ersparnis kann bei hohen Sicherungsbeträgen also durchaus relevant sein.

Warum die Ersparnis oft geringer ausfällt als gedacht

In der Praxis ist der tatsächliche Kostenvorteil häufig überschaubar. Der Grund: Bei einer neuen Finanzierung ist unabhängig von der Frage, ob die alte Grundschuld übernommen oder eine neue bestellt wird, ein Sicherungsvertrag mit notariellem Schuldanerkenntnis und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung erforderlich. Diese Urkunde löst erhebliche Gebühren aus und fällt in beiden Varianten an. Da dies die eigentliche Hauptkostenposition ist, schrumpft der Vorteil der Grundschuldübernahme deutlich.

Worauf Sie achten müssen

Soll der Käufer die Grundschuld übernehmen, muss das ausdrücklich im Kaufvertrag vereinbart werden. Dabei ist sorgfältig zu regeln, dass der Verkäufer aus allen persönlichen Haftungen entlassen wird und die Grundschuld künftig ausschließlich Forderungen des Käufers sichert. Fehler in der Vertragsgestaltung können zu Haftungsrisiken führen.

Hinzu kommt: Nicht jede Bank ist bereit, eine bestehende Grundschuld als Sicherheit zu akzeptieren. Viele Kreditinstitute verlangen eine frische Grundschuld, um alle Sicherungsbedingungen nach eigenen Standards gestalten zu können.

Außerdem ist die Übernahme nur dann mit dem Verkäufer vereinbar, wenn sie ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt ist und der Kaufpreis entsprechend angepasst wurde. Ohne eine solche Vereinbarung bleibt der Verkäufer zur Löschung verpflichtet.

In der Gesamtschau ist die Grundschuldübernahme nur in bestimmten Konstellationen eine sinnvolle Alternative: wenn Verkäufer und Käufer bei derselben Bank finanzieren, der Sicherungsbetrag gut zum neuen Darlehen passt und alle Beteiligten eine schlanke Lösung bevorzugen. In den meisten Fällen wird die klassische Variante gewählt: Löschung der alten Grundschuld durch den Verkäufer, Neubestellung durch den Käufer.

Fazit: Klare Kostenverteilung beim Hausverkauf

Die Frage, wer die Löschung im Grundbuch bezahlt, lässt sich für den Regelfall klar beantworten: Der Verkäufer trägt die Kosten für die Löschung seiner eigenen Grundschulden, der Käufer die Kosten des Erwerbs. Diese Verteilung folgt aus der Pflicht des Verkäufers zur lastenfreien Übergabe und hat sich in der notariellen Praxis bundesweit etabliert.

Die Löschungsgebühren belaufen sich typischerweise auf 0,2 bis 0,4 % der eingetragenen Grundschuldsumme. Bei 200.000 € sind das etwa 400 bis 600 € für Notar und Grundbuchamt zusammen. Die Löschungsbewilligung der Bank ist in aller Regel kostenfrei. Abweichende Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer sind zulässig, wirken aber nur im Innenverhältnis und ändern nichts an der gesetzlichen Kostenschuldnerschaft.

Als Verkäufer empfehle ich Ihnen: Prüfen Sie frühzeitig, welche Grundschulden noch im Grundbuch eingetragen sind und ob alle notwendigen Unterlagen vorliegen. Diese Vorbereitung ist ein entscheidender Baustein für einen reibungslosen Verkaufsabschluss.

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