Haus verkaufen an den Ehepartner: Steuern clever sparen

Wie Sie durch den Verkauf an Ihren Ehepartner legal Steuern sparen können.

Was bedeutet Hausverkauf an den Ehepartner?

Der Verkauf einer Immobilie an den eigenen Ehepartner klingt ungewöhnlich, ist aber ein legitimes und in der Praxis bewährtes Steuergestaltungsmodell. Gerade bei vermieteten Immobilien lässt sich dadurch die steuerliche Belastung deutlich reduzieren. Gleichzeitig gibt es klare Spielregeln, die das Finanzamt einfordert. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie das Modell funktioniert, welche Voraussetzungen gelten, wann es sich lohnt und welche Risiken Sie kennen sollten.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine fachliche Beratung. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.

Das Wichtigste in Kürze

• Kein Fremdgeschäft, aber fremdüblich: Der Verkauf zwischen Ehepartnern ist erlaubt, muss aber zu einem marktüblichen Preis und mit echter Kaufpreiszahlung erfolgen, sonst erkennt das Finanzamt das Geschäft nicht an.

• Keine Grunderwerbsteuer unter Ehegatten: Der Kauf einer Immobilie vom eigenen Ehepartner ist gemäß § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit, unabhängig vom Kaufpreis.

• Spekulationssteuer nur bei kurzer Haltedauer: Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist fällt für den verkaufenden Ehepartner keine Spekulationssteuer an. Vorher kann sie bis zu 45 % des Veräußerungsgewinns betragen.

• Die Ehegattenschaukel erhöht die Abschreibung: Durch den Verkauf zu Marktwert kann der kaufende Ehepartner eine neue, höhere Abschreibungsbasis für Vermietungseinkünfte nutzen, was jährlich tausende Euro Steuern spart.

• Finanzierung muss fremdüblich sein: Wer den Kaufpreis über ein Darlehen des Ehepartners finanziert, muss marktübliche Zinsen vereinbaren und alles schriftlich festhalten.

• Schenkung kann die bessere Alternative sein: Bei selbstgenutzten Immobilien oder wenn der Wert unter dem Schenkungssteuerfreibetrag von 500.000 € liegt, ist eine Schenkung oft günstiger als ein Verkauf.

• Scheidung birgt steuerliche Risiken: Wer eine Immobilie im Zuge einer Trennung überträgt, kann in die Spekulationssteuer laufen, wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist.

Warum sollten Sie ein Haus an den Ehepartner verkaufen?

Auf den ersten Blick erscheint es seltsam, die eigene Immobilie an den Ehepartner zu verkaufen. In der Praxis steckt dahinter jedoch eine klare steuerliche Überlegung, die vor allem bei vermieteten Immobilien erhebliche Vorteile bringt.

Der zentrale Gedanke ist der sogenannte AfA-Step-Up. AfA steht für Absetzung für Abnutzung, also die jährliche Abschreibung, die Vermieter steuerlich geltend machen können. Diese Abschreibung basiert auf dem ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie. Wenn eine Immobilie vor vielen Jahren günstig erworben wurde, ist die Abschreibungsbasis niedrig. Ein Verkauf zum heutigen Marktwert an den Ehepartner setzt eine neue, deutlich höhere Basis.

Ein Beispiel: Eine Immobilie wurde vor 15 Jahren für 300.000 € gekauft, der Gebäudeanteil betrug damals 200.000 €. Die jährliche Abschreibung beläuft sich auf 2 % davon, also 4.000 €. Heute ist die Immobilie 800.000 € wert, der Gebäudeanteil liegt bei 560.000 €. Nach dem Verkauf an den Ehepartner kann dieser jährlich 11.200 € abschreiben. Das ist fast das Dreifache und bedeutet bei einem Steuersatz von 42 % eine jährliche Ersparnis von über 3.000 €.

Daneben bietet der Verkauf an den Ehepartner noch weitere Vorteile. Die Immobilie bleibt im Familienbesitz, fremde Käufer und damit verbundene Unsicherheiten entfallen. Zudem kann Vermögen gezielt zwischen den Partnern umverteilt werden, etwa wenn ein Partner ein deutlich niedrigeres Einkommen und damit einen günstigeren Steuersatz hat.

Wie funktioniert das Modell der Ehegattenschaukel beim Immobilienverkauf?

Das Modell der Ehegattenschaukel beschreibt den systematischen Wechsel des Eigentümers einer vermieteten Immobilie zwischen zwei Ehepartnern, um die Abschreibungsbasis immer wieder neu zu setzen.

Der grundlegende Ablauf

Ehepartner A ist Alleineigentümer einer vermieteten Immobilie und hat sie vor mindestens 10 Jahren erworben. Er verkauft sie zum aktuellen Marktwert an Ehepartner B. Dieser trägt die Immobilie fortan als neues Wirtschaftsgut in seiner Steuererklärung ein und kann auf Basis des neuen Kaufpreises erhöhte Abschreibungen geltend machen. Nach weiteren 10 Jahren kann Ehepartner B die Immobilie wiederum an Ehepartner A zurückverkaufen, sofern der Marktwert gestiegen ist und erneut ein AfA-Step-Up möglich wäre.

Das Modell ist legal und vom Finanzamt anerkannt, solange alle Voraussetzungen eingehalten werden. Entscheidend ist, dass kein Scheingeschäft vorliegt, sondern ein echter, wirtschaftlich vollzogener Kauf.

Was das Finanzamt prüft

Das Finanzamt schaut bei solchen Gestaltungen genau hin. Folgende Punkte werden besonders geprüft:

• Wurde ein marktüblicher Kaufpreis vereinbart?

• Ist der Kaufpreis tatsächlich geflossen?

• Wurden alle Formalitäten eingehalten (notarieller Kaufvertrag, Grundbucheintrag)?

• Gibt es Rückübertragungsklauseln, die auf ein Scheingeschäft hindeuten?

Werden diese Anforderungen erfüllt, erkennt das Finanzamt den Vorgang an und die steuerlichen Vorteile können genutzt werden.

Welche steuerlichen Vorteile bringt der Hausverkauf unter Eheleuten?

Der Verkauf zwischen Ehepartnern bietet gleich mehrere steuerliche Vorteile, die zusammen eine erhebliche Ersparnis bewirken können.

Erhöhte Gebäudeabschreibung

Der bedeutendste Vorteil ist die neue, höhere Abschreibungsbasis. Der kaufende Ehepartner kann auf den neuen, höheren Kaufpreis eine jährliche Abschreibung von 2 % (bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden 2,5 %) des Gebäudeanteils ansetzen. Bei stark gestiegenen Immobilienpreisen kann das die jährliche Abschreibung um ein Vielfaches erhöhen.

Zinsabzug bei Fremdfinanzierung

Wenn der Kauf über ein Darlehen finanziert wird, sind die gezahlten Zinsen als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abzugsfähig. Das gilt auch bei einem Darlehen des anderen Ehepartners, sofern es zu marktüblichen Konditionen gewährt wird.

Keine Grunderwerbsteuer

Käufe zwischen Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Je nach Bundesland beträgt diese Steuer sonst zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie im Wert von 600.000 € wären das in Hessen beispielsweise 36.000 €, die komplett entfallen.

Günstigerer Steuersatz beim Käufer

Wenn der kaufende Ehepartner ein deutlich geringeres Einkommen hat als der verkaufende, können Mieteinnahmen fortan zu einem niedrigeren Steuersatz versteuert werden. In Kombination mit den höheren Abschreibungen ergibt sich eine doppelte Ersparnis.

Welche Voraussetzungen gelten für den Hausverkauf an den Ehepartner?

Damit das Finanzamt den Verkauf anerkennt und die steuerlichen Vorteile greifen, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein.

Alleineigentum des Verkäufers

Die Immobilie darf beim Verkauf nicht bereits im gemeinsamen Eigentum beider Ehepartner stehen. Sie muss im Alleineigentum des Verkäufers eingetragen sein. Befindet sich die Immobilie in einer Bruchteilsgemeinschaft, in der beide Partner je zur Hälfte eingetragen sind, ist das Modell so nicht anwendbar.

Marktüblicher Kaufpreis

Der vereinbarte Kaufpreis muss dem tatsächlichen Marktwert entsprechen. Das Finanzamt vergleicht den vereinbarten Preis mit dem, was ein fremder Dritter zahlen würde. Ein künstlich niedrig angesetzter Preis würde das Geschäft als Schenkung oder Scheingeschäft qualifizieren. Zur Absicherung empfiehlt sich ein unabhängiges Wertgutachten.

Notarieller Kaufvertrag

Wie bei jedem Immobilienkauf ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Ohne notariellen Kaufvertrag ist der Eigentumsübergang rechtlich nicht wirksam.

Echte Kaufpreiszahlung

Der Kaufpreis muss tatsächlich vom Käufer an den Verkäufer fließen. Eine rein buchhalterische Umbuchung ohne echten Geldfluss erkennt das Finanzamt nicht an. Die Zahlung sollte per Banküberweisung erfolgen und durch Kontoauszüge nachgewiesen werden können.

Keine Rückübertragungsklauseln

Wenn im Kaufvertrag Klauseln enthalten sind, die eine einfache Rückübertragung ermöglichen, kann das Finanzamt das Geschäft als Scheingeschäft einstufen. Der Kauf muss wirtschaftlich endgültig vollzogen sein.

Fällt für den verkaufenden Ehepartner Spekulationssteuer an?

Die Spekulationssteuer ist einer der wichtigsten Punkte beim Hausverkauf zwischen Ehepartnern. Sie entscheidet darüber, ob der Verkauf steuerfrei oder mit erheblichen Kosten verbunden ist.

Die 10-Jahres-Frist

Grundsätzlich gilt: Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss den Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern. Diese Steuer wird umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnet. Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags.

Das bedeutet: Für die Ehegattenschaukel ist eine Haltedauer von mindestens 10 Jahren zwingend erforderlich, bevor der Verkauf steuerfrei möglich ist.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Der Veräußerungsgewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers besteuert. Dieser kann je nach Einkommen zwischen 14 % und 45 % liegen. Bei einem Gewinn von 150.000 € und einem Steuersatz von 40 % wären das 60.000 € Steuern.

Die Berechnungsformel ist dabei: Verkaufspreis minus ursprünglicher Kaufpreis minus Anschaffungsnebenkosten ergibt den steuerpflichtigen Gewinn.

Ausnahme: Eigengenutzte Immobilien

Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hat, ist von der Spekulationssteuer befreit, auch wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist. Diese Ausnahme gilt jedoch nur bei echter Eigennutzung, nicht bei Vermietung.

Müssen Ehepaare beim Immobilienkauf Grunderwerbsteuer zahlen?

Beim Kauf einer Immobilie fällt in Deutschland grundsätzlich Grunderwerbsteuer an. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland und lag zuletzt zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Schleswig-Holstein, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Thüringen.

Für Ehepaare gilt jedoch eine wichtige Ausnahme: Übertragungen zwischen Ehegatten sind gemäß § 3 Nr. 4 GrEStG vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit. Das gilt unabhängig vom Kaufpreis und unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet oder selbst genutzt wird.

Diese Befreiung ist ein erheblicher finanzieller Vorteil. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 € und einem Grunderwerbsteuersatz von 6 % (wie in Hessen) würden sonst 30.000 € Grunderwerbsteuer anfallen, die durch den Ehepartnerkauf vollständig entfallen.

Wichtig zu wissen: Die Befreiung gilt ausschließlich für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner. Verkäufe an andere Familienangehörige, etwa Geschwister oder Kinder, unterliegen der regulären Grunderwerbsteuer.

(Quelle: www.gesetze-im-internet.de)

Wie ermitteln Sie den optimalen Kaufpreis für das Haus?

Der Kaufpreis ist der Dreh- und Angelpunkt des gesamten Modells. Er muss dem tatsächlichen Marktwert entsprechen, also dem Preis, den ein fremder Käufer am freien Markt zahlen würde.

Verkehrswertgutachten

Das sicherste Instrument zur Kaufpreisermittlung ist ein unabhängiges Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen. Die Kosten belaufen sich auf ca. 0,5 % bis 1 % des Immobilienwerts. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € wären das 1.500 € bis 3.000 €. Das Gutachten dokumentiert den Marktwert nachvollziehbar und ist das stärkste Argument gegenüber dem Finanzamt.

Marktvergleich als ergänzende Basis

Ergänzend können aktuelle Vergleichsverkäufe in der Region, lokale Marktberichte und Angebote ähnlicher Immobilien herangezogen werden. Allein reicht das jedoch selten aus, um das Finanzamt zu überzeugen.

Keine künstlichen Rabatte

Auf Rabatte oder Abschläge gegenüber dem Marktwert sollte vollständig verzichtet werden. Auch wenn es verlockend erscheint, den Kaufpreis zu senken, um Nebenkosten zu reduzieren: Das Finanzamt prüft den Preis genau. Ein zu niedriger Preis kann dazu führen, dass der Verkauf nicht anerkannt wird oder die Differenz als Schenkung besteuert wird.

Welche Rolle spielt das eigene Bankkonto bei der Kaufpreiszahlung?

Der Kaufpreis muss tatsächlich fließen. Das klingt selbstverständlich, ist aber in der Praxis ein häufiger Stolperstein.

Echte Zahlung ist Pflicht

Das Finanzamt prüft, ob der Geldfluss wirklich stattgefunden hat. Eine Banküberweisung mit entsprechenden Kontoauszügen ist der sicherste Nachweis. Buchungen auf gemeinsamen Konten sind kritisch zu betrachten, weil daraus nicht eindeutig hervorgeht, wer der wirtschaftliche Eigentümer der Mittel war.

Wenn der Käufer nicht genug Eigenkapital hat

Nicht jeder Ehepartner verfügt über ausreichend Eigenkapital, um den Kaufpreis aus eigenen Mitteln zu zahlen. In diesem Fall gibt es zwei Wege:

Der erste Weg ist die Bankfinanzierung. Der Käufer nimmt ein reguläres Bankdarlehen auf. Die Zinsen sind bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar.

Der zweite Weg ist ein Darlehen des Ehepartners. Der Verkäufer leiht dem Käufer den Kaufpreis. Das ist steuerlich zulässig, wenn das Darlehen zu marktüblichen Konditionen gewährt wird. Das bedeutet: ein schriftlicher Darlehensvertrag, marktübliche Zinsen, ein klarer Tilgungsplan und tatsächliche Zinszahlungen, die ebenfalls per Überweisung nachgewiesen werden.

Wichtig zu wissen: Die Zinsen, die der Käufer an den Verkäufer zahlt, sind beim Käufer als Werbungskosten absetzbar. Beim Verkäufer unterliegen sie der Besteuerung. In der Gesamtfamilienbetrachtung kann das dennoch vorteilhaft sein, wenn der Käufer einen höheren Steuersatz hat als der Verkäufer.

Wann ist eine Schenkung besser als der Hausverkauf an den Ehepartner?

Der Verkauf ist nicht immer die beste Lösung. In bestimmten Konstellationen ist eine Schenkung steuerlich günstiger.

Freibetrag für Ehegatten

Zwischen Ehegatten gilt ein Schenkungssteuerfreibetrag von 500.000 €. Liegt der Wert der Immobilie unter diesem Betrag, fällt keine Schenkungssteuer an. Der Freibetrag kann alle 10 Jahre erneut genutzt werden.

Selbstgenutztes Familienheim

Das selbstgenutzte Familienheim ist bei einer Schenkung unter Ehegatten vollständig von der Schenkungssteuer befreit, sofern der Beschenkte die Immobilie nach der Übertragung als Hauptwohnsitz selbst nutzt. Das gilt unabhängig vom Wert der Immobilie.

Geringere Transaktionskosten

Bei einer Schenkung entfallen die Notarkosten für einen Kaufvertrag. Stattdessen fallen nur Kosten für den Schenkungsvertrag und die Grundbuchänderung an, was in der Regel günstiger ist.

Nießbrauch und Wohnrecht

Bei einer Schenkung kann der Schenker ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch vereinbaren. Das mindert den steuerlichen Wert der Schenkung und kann die Schenkungssteuer weiter reduzieren, sofern überhaupt eine anfällt.

Wann der Verkauf vorzuziehen ist

Der Verkauf ist die bessere Wahl, wenn der Wert der Immobilie den Freibetrag von 500.000 € deutlich übersteigt und eine Schenkungssteuer anfallen würde. Außerdem ist der Verkauf sinnvoller, wenn der Käufer die erhöhte Abschreibung für Vermietungseinkünfte nutzen möchte, denn bei einer Schenkung wird die ursprüngliche Abschreibungsbasis des Schenkers fortgeführt, kein AfA-Step-Up.

Welche Risiken entstehen bei einer möglichen Scheidung?

Wer eine Immobilie an den Ehepartner verkauft, sollte auch den Fall einer späteren Trennung mitdenken. Denn eine Scheidung kann steuerliche und finanzielle Risiken mit sich bringen.

Spekulationssteuer bei Rückübertragung

Wenn die Immobilie im Rahmen einer Scheidung zurückübertragen wird und die 10-Jahres-Frist zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen ist, kann Spekulationssteuer entstehen. Besonders kritisch ist die Situation, wenn der Eigentümer bereits ausgezogen ist und sich damit nicht mehr auf die Eigennutzungsausnahme berufen kann.

Zugewinnausgleich

In der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft wird bei einer Scheidung das während der Ehe erworbene Vermögen ausgeglichen. Die Immobilie fließt dabei mit ihrem aktuellen Verkehrswert in die Berechnung ein. Wenn der Wert stark gestiegen ist, kann das zu erheblichen Ausgleichszahlungen führen.

Gemeinsame Kreditverpflichtungen

Wenn der Kauf über ein gemeinsames Bankdarlehen finanziert wurde, haften beide Ehepartner gesamtschuldnerisch. Wer aus dem Kredit austreten möchte, benötigt die Zustimmung der Bank. Diese wird in der Regel nur erteilt, wenn der verbleibende Partner die Kreditlast alleine tragen kann.

Einigung über die Immobilie

Bei einer Trennung stellt die gemeinsame Immobilie häufig den größten Streitpunkt dar. Wenn keine Einigung erzielt wird, kann im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung drohen, bei der die Immobilie deutlich unter Marktwert versteigert wird.

Da jede Situation individuell ist, empfehle ich, solche Überlegungen frühzeitig anzustellen und im Zweifelsfall rechtlichen und steuerlichen Rat einzuholen, bevor eine Übertragung vollzogen wird.

Fazit: Hausverkauf an den Ehepartner lohnt sich, wenn alles stimmt

Der Verkauf einer Immobilie an den eigenen Ehepartner ist ein legal und bewährtes Modell zur Steueroptimierung, vor allem bei vermieteten Immobilien. Die Kombination aus Grunderwerbsteuerbefreiung, möglicher Spekulationssteuerfreiheit und erhöhter Abschreibungsbasis kann über die Jahre eine erhebliche Steuerersparnis bedeuten.

Entscheidend ist jedoch, dass alle Voraussetzungen sauber eingehalten werden: Marktwert, echter Geldfluss, notarielle Beurkundung und keine künstlichen Gestaltungen. Wer hier Fehler macht, riskiert, dass das Finanzamt das Geschäft nicht anerkennt.

Ob ein Verkauf, eine Schenkung oder eine andere Lösung in Ihrer Situation die beste Wahl ist, hängt von vielen individuellen Faktoren ab: dem Wert der Immobilie, dem gemeinsamen Einkommen, der Haltedauer und Ihren Plänen für die Zukunft.

Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie heute wert ist, biete ich Ihnen gerne eine kostenfreie und unverbindliche Immobilienbewertung an. Mit über 35 Jahren Erfahrung und mehr als 750 erfolgreich vermittelten Immobilien im Rhein-Main-Gebiet kenne ich den Markt genau und kann Ihnen eine realistische Einschätzung geben.

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